中建智地顶豪，太让人意外了

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北京顶级豪宅的出场，总是姗姗来迟。

5月6日，中建智地太阳宫CY00-0215-0627地块，报规图终于亮相了。

距离它的拿地时间，已经过去了218天。

说实话，当花姐看到太阳宫项目的总平图时，很是惊讶：

只规划了四栋住宅楼！

随之而来的问题是，它的户型到底有多豪横？

在北京朝阳区的太阳宫双地铁交汇口，中建智地一定是要打造出，自己的灯塔项目。

去年9月30日，历经300多轮举牌，中建智地以43.145亿元摘得0627地块，溢价39.18%，住宅楼面价折合9.42万元/平米。

如何解题这个朝阳区地王呢？

花姐脑海中浮出了四个问题：

1、与地铁10号线、17号线出入口怎么无缝对接？又不影响住宅品质？

2、在太阳宫板块，到底要做什么面积段产品，既不辜负这片土地，又能满足客户需求？

3、东南、西北和北面的退线问题，如何做到最优解?

4、地上0.74万平米商业，与住宅之间如何和谐设置？

岂止这些，中建智地团队要闯关的环节，实在是太多了。

现在，这张报规图给出了答案。

有舍才有得

先看看太阳宫项目的地块素质。

它占地1.97公顷，地上建面5.04万平米，其中住宅4.3万平米，容积率2.6，限高80米，地块南偏东45度。

依周边现状小区，太阳宫项目的楼栋排布，只能按照正南正北进行。

此外，地块的东南面地下，是地铁17号线太阳宫站与地铁10号线太阳宫站交汇站。

这些加一起，如何退线，相当于一道高考题。

中建智地设计师的解题思路是，把整个地块分成三个区来布局：

1、东南与西南临主干道，为两层的沿街商业。

明面的好处至少有三点：阻隔路面的噪音、用足住宅退线面积、商业临街好运营。

2、四栋住宅楼，被整个商业半合围起来，不仅闹中取静，更暗藏了风水学——为整个小区藏风聚气，同时又化解了来自外面的煞气。

3、住宅北面环抱的，是太阳宫项目的中央园林。这个规划手法，堪称神来之笔：

一方面给项目自身的园林规划，留足空间；同时也解决了周边现状小区楼间距问题，为邻居眼前，多了一座顶级园林。

有关0627地块与周边小区的楼间距，花姐特意做了一个推测：最远距离约130米，最小72米。

如果按照楼间距日照比计算，更是远远高于标准，空间尺度十分大。

太阳宫项目隔壁的邻居们，完全不用担心隐私，更不必担忧自家的房子被遮挡。

当然了，这个设计的背后，是中建智地尽可能将户型做大，将楼栋数减少。

按照传统经验，在太阳宫板块，如果出现普通豪宅，一定是被疯抢的。

从这一点看，中建智地在取舍之后，似乎做出了牺牲。

纯粹的顶豪

但经验主义往往害人，尤其面对当下这个瞬息万变的市场。

中建智地因地制宜，选择将太阳宫项目，打造成清一色的顶豪。

根据图纸，花姐推测它的主力户型分三款：

275平米和385平米A户型、385平米B户型；另有1#和4#两套顶层异型户型，各约400平米。

275平单层层高约3.3米，南向三面宽，约14.5米；385平单层层高3.5米左右，南向四面宽，A户型约21.6米，B户型约18.5米。

来看一下它们按栋的分布情况：

1号楼15F：首层架空，东户B户型，面积385平米，共计14套；西户A户型，面积385平米，共计14套；顶层退台户型15F打通，约400平米，1套；

2号楼22F：西户首层架空，西户面积275平米，共计21套；东户面积275平米，共计22套；

3号楼20F：东户首层架空，东户面积275平米，共计19套；西户面积275平米，共计20套；

4号楼15F：东户首层架空，东户B户型，面积385平米，共计14套；西户B户型，面积385平米，共计14套；顶层退台户型15F打通，约400平米，1套；

这四栋楼，共计139套住宅，其中275平米户型占比59%，385平米户型占比40%。

有关户型的赠送面积情况如下：

1、所有户型南向为通面内嵌阳台——有的西面也带内嵌阳台，进深约1.5米；

2、北侧有设备平台赠送：275平米户型北向送两个设备平台，385平米户型送1个，进深约1米。

花姐预计，太阳宫项目的单套售价，在4000万元至6000万元左右。

这和当下北京在售平层顶豪比，形成了非常明显的差异化。

如果硬要给它找个对标者，似乎只有缦合北京和东直门8号，但它们都是上个时代的产品，竞争力明显弱了一个档次。

巧妙的设计

太阳宫项目的平面图乍一看，并不复杂。

它甚至都没有标记相关楼距数据等。但仔细揣摩后，会发现，中建智地为何会耗费大量时间了。

设计师至少在4个层面上，为太阳宫项目的顶豪品质，注入心血。

1、做足架空层

四座住宅底下，都设计了首层架空层，面积有可能突破1000平米。花姐猜测主要功能为邻里共享中心、物业服务用房等。

这个架空层还有一个妙处，将所有住宅楼的高度做了提升，规避了南面商业的遮挡。

2、高端的会所体系

中建智地特意将6#，规划成了商业配套楼。

以它为核心，周边分别是项目的车库出入口、三处下沉庭院，以及一段风雨连廊，与1#首层架空层相连。

太阳宫项目的地下会所，也主要集中在6#的周围，与南边的中央园林贯通一体。

3、超级园林

太阳宫项目的核心园林面积，超过了4000平米。

一向极致追求园林规划的中建智地，将拿出它的看家本领，在那里建造山水景观。

此外，在中央园林处，还规划了一条蜿蜒如龙形的健身步道，它的出现，背后也意义非凡：

1、兼顾室外活动场地功能；2、整个小区风水的催化剂。

太阳宫项目的规划，隐藏了大量的堪舆学，整体而言：

大面积的山水园林，将来自外部的风气聚在一起，再通过健身步道的“动”，化向四栋住宅楼，从而形成藏风聚气的完整闭环。

4、将地铁口融入商业

太阳宫项目的外部商业部分，分为地上0.75万平米、地下0.55万平米。

它的土拍文件中，要求商业应结合轨道站点设置。

从图纸上看，10号线A口和17号线G口，都嵌入商业里。7#商业设有负一层，应为地下商业。

花姐了解到，太阳宫项目的商业，也很有调性——将匹配小区的顶豪品质，专挑与日常生活相关的全球顶级隐奢品牌。

这与旁边不远的凯德MALL等购物中心比，将形成明显的差异化。

它的客群，除了太阳宫项目的业主，也将覆盖周边中建玖合府、红玺台等豪宅业主。

花姐点评：

读完太阳宫地块，花姐很是感叹。

这个盘，中建智地真的是拼了，有一股狠劲，巧劲。

它的地段很好，双地铁，朝阳区的三环边，高端居住区。但，它有个幸福的烦恼，地铁退线，老社区退线，地块朝向问题。

方案历经漫长的打磨之后，终于拿出了最优解。

解完难题之后，就是一马平川。

2026年的中建智地，正风头无两。

3月，嫡子国贤府PARK开盘热销，成为京城小阳春楼市的绝对中坚力量。

4月初，小股操盘的中建方程国贤府，成了京城楼市的又一当红热盘。

而实景已陆续开放的紫京宸园，网签也在今年，节节攀升。

项目热卖的同时，中建智地在土拍市场，更是疯狂买买买。

五一前，它刚以7.56亿元、溢价2.44%，摘得怀柔新城6001地块。

再往前不久，在4家国央企的围攻下，以13.24亿元拿下亦庄新城1401-1地块，溢价8.7%。

在诸多开发商，已面临无米下锅的境况下，中建智地在货源储备上，已呈碾压之势。

这些，都指向一个结果——它今年再次卫冕京城楼市“一哥”地位，将是大概率事情。

在太阳宫项目上，花姐认为，中建智地收获的不仅仅是一个灯塔项目，更是锻造了一支攻坚克难的队伍。

尤其是后者，比任何都珍贵。