海开上地双子豪宅，报规图藏了不少包袱

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北京的豪宅，接踵而至。

5月9日，海开控股上地0702街区项目公示了报规图。三天前，中建智地太阳宫项目才出图纸。

正可谓是：海淀与朝阳，双星闪耀。

拿到海开的图纸，花姐第一印象是，似曾相识。

它有点像海淀的中海安澜北京，通过中央园林和会所，将项目分成南北两个区。

0702双子的北区18号地块、南区24号地块，皆如此。

但差异是，海开双子各自的消防通道不贯通。

仅从这一点，就可以折射出：它们的楼间距，似乎太密了。

来看看两个地块的先天条件：北区与南区，都是南北走向，偏东南20度以内，容积率为2.2，限高30米。

这与西面不远的功德寺双子——和樾望云与和樾玉鸣，差异不大。

后两者的容积率为2.1,、限高30米，在减去街坊路后，实际容积率为2.24。

之前，功德寺双子被吐槽最多的，就是楼间距太小。

现在，海开双子是否会重蹈覆辙呢？

幸好，海开控股请了设计大牛维拓时代来解题，基本化解了一些不利因素。

不过，设计师越是玩技巧，对购房者的选房能力，要求就越高，一不小心很容易踩坑。

曲线满足日照楼间距比

海开双子有一个特色：楼栋两两组合。

北区有七对，东西间距，1.66米和1.81米；南区有五对，东西间距1.46米、1.81米和3.31米。

楼栋这么近，背后一定有文章的。

花姐判断这条窄窄的间距，至少有两个妙处：

1、可以把楼栋的风井设置在那，不影响小区美观；

2、通过两两组合，可以形成群塔效应，让日照楼间距比过关。

此外，0702双子还有10栋住宅楼，设计了首层架空层，除了当会所之用，也可破解日照难题。

这些都表明，海开双子在楼栋排列上，并不容易。

这是先天基因决定的。

0702双子的住宅容积率2.2，要做到10层洋房社区，难度挺大。

来自石景山的首钢璟瑞长安，虽说容积率也是2.2，但起码做到了11层。

唯二让海开0702双子可以对标的，就是功德寺双子了。

它们目前的实景都已经完成，如果想买0702双子的朋友，不妨可以去感受一下实际的楼间距。

设计师化腐朽为神奇的设计手法，日照可以满足规范，但实际的楼间观感，是无法化解的。

分割的消防动线

0702双子北区有两条消防通道，南区有3条消防通道。

它们都互不相通。

两个地块的消防出入口，与车库出入口，为同一个入口。这并不违规，但比较少见。

两个地块中央园林的规划手法雷同。从大门和会所，甚至连下沉广场的楼梯，都长相差不多。

通过中心景观带，将各自分成南北两个区。

在花姐看来，海开0702双子南北消防通道分开，对业主而言，遛弯的地方小了。

另外，一个有意思的点是，南区中间有个圆形的回车场，半径15米。

这个圆形回车场的规划手法，也比较罕见。能否通过审批，尚待观察。

海淀保利熙瑞首版报规图上，曾经也都是圆形回车场，最后还是改成正方形了。

五款户型覆盖全系客群

在0702双子拿地的那刻，有人就猜出了它的户型配比：对标功德寺双子。

现在，面纱跟随报规图揭开了。

0702双子共规划了725套房源，其中北区370套、南区355套。

它的主力户型，一共有五款：

1、98平共100套，全部集中在南区1#和2#。占比13.79%。

2、116平共228套，北区168套在1#、2#、6#、10#、14#、17#；南区60套在11#。占比31.45%。

3、139平共212套，北区93套在3#、7#、11#、15#；南区119套在3#、6#、7#、10#、12#、13#。占比29.24%。

4、159平共145套，北区69套在8#、9#、12#、13#；南区76套在4#、5#、8#、9#。占比20%。

5、179平共28套，全部集中在北区4#和5#。占比3.86%。

6、另外，在它们之中，北区出现了12套顶复。占比1.66%。

0702双子的户型层高，普遍为3米；北区楼王4#和5#，比较特殊，层高为3.3米。

相比功德寺双子，这是一个突破。

下面，花姐对0702双每款户型结构，做一个推测：

1、98平米户型：三室两厅两卫，最大特点是做到了南向3面宽，东西两个边户，南向和侧面通体飘窗赠送。

它的边户整体赠送面积约9平米，实际得房率可达到约89%。

2、116平米户型：三室两厅两卫，是98平米的放大版，在家政储藏功能上，更加出众一些。

它的赠送方式主要为南向两个卧室飘窗，约3.1平米，实际得房率在83%左右。

3、139平米户型：四室两厅两卫，经典四叶草造型，从该户型起，客厅南侧有一步阳台赠送，进深约0.5米。

0702双子的一步阳台，海开控股也算依葫芦画瓢。

之前，颐海澐颂、建发海晏、中海安澜北京和保利熙瑞，已有先例。

139平整体的赠送面积约5.6平米，实际得房率约在84%。

4、159平米户型：四室两厅三卫，作为次楼王户型，它最大的特点是，可以做到二进玄关，南向次卧也可规划出独立卫生间。

它整体的赠送面积约5.9平米，实际得房率约85%。

5、179平米户型。四室两厅三卫，该户型是159平米的放大版，主卧可规划出豪华套间。

它整体的赠送面积约7.5平米，实际得房率约85%。

几个特别的小设计

海开0702双子报规图上，还有一些设计的小技巧，也是蛮有意思的。

1、化粪池设在消防扑救场地之下

化粪池设在消防扑救场地之下，北区有一处，南区有两处。

这并不违规。

但，海开控股这么设计后，就得按50t消防车荷载，做整体钢筋混凝土加固，否则绝对不行。

2、北区首排楼栋退线稍小

北区首排的15#、16#和17#，距离规划上地四街（宽25米）上的红线，为2.13米和2.63米。

反观和樾望云第一排，距离树村北一街（宽30米）上的红线，最小为3.13米。

3、防对视遮挡构建设计

南区地块的北面很特殊，规划为北京101中学。

有中学在，防对视是必须的，防止住户直视教室、操场，保护学生隐私与校园安全。

反之亦然。

南区最后一排的1#、2#，都设置了防对视措施遮挡构建，进深约1.8米。这对住宅的居住舒适感，是有影响的。

此外，北区也出现了层间装饰线条，进深约1.5米，主要是起装饰作用，但也有防对视效果。

花姐点评

海淀楼盘的建筑高度，卡得实在是太死了。

从功德寺双子、中海安澜北京，到保利熙瑞，再到海开双子，它们都面临一个难题。

那就是，建筑高度限得太狠。

功德寺双子，实际容积率达到2.24，限高30米，不论怎么排，品质感都很难上得去。

中海安澜北京，实际容积率1.955，限高18米，首层做了下沉0.7米设计，还搞了叠墅，才有了顶豪的样子。

保利熙瑞，幸好把建筑最高点，从15米突破到17.15米，成功做到了5层洋房，成了北京四环最低密的洋房。

现在，海开双子和当年功德寺双子一样，也受受困于楼间距。

海开控股已经足够努力，但什么样的先天条件，决定了什么样的产品。

虽说功德寺双子当年开盘即被疯抢。

但，此一时彼一时。

海开双子还能像它们那样，开盘卖10.5万元/平米，被一抢而空吗？