朱辛庄绝版宅地，逃不出这个魔咒

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初夏的七辛南路，一片繁忙。

道路两旁的绿化带，土地已做好平整，工人们正将一棵棵新树，按序就班地栽下。

顺着马路往西看，右边的大华启宸府主体工程，已全部竣工，只待交房；东边的中海未来之境，则已全部封顶，正进行外立面施工。

一片崭新的城市界面，正逐渐成型。

这里，是被称为昌平楼市高地的朱辛庄核心区，距离地铁朱辛庄站，约400米。

5月7日，北京市2026年第4批次供地清单出炉——丰台两宗，通州、大兴、昌平各一宗。

与其他四宗比，位于朱辛庄的0055、0057地块，很是特殊。

在供地清单发布的当天，这宗地便进入了预申请；次日，即被激活正式挂牌。

土拍时间，定在6月11日，起拍价9.09亿元。

相比火速上架，朱辛庄地块更引人关注的，是其中0055地块的身份——一块变性之地。

2023年4月至2025年7月，它的土地编号为0801-32号地，性质是工业研发用地。

在2025年8月1日，摇身一变，为R2类居住用地。

同时，有关部门甚至还把东面的0057地块，也做了相应调整。

这一切，都是为了配合0055地块的成功入市。

现在，答案来了。

顺利挂牌的它，成了当下朱辛庄核心区的绝版宅地，但背上了旁边0057地块这个大包袱。

有了这个前提，将劝退不少青睐者。

不过，这已成了昌平拿地的一个惯例。

仅在朱辛庄，与0055地块一路之隔的中海未来之境，当初就捆绑了一块体育用地。由中海地产以12.8亿元的底价拿下。

而北京国贤府、龙湖恩祥凌云颂、国贤府PARK、未来城星寰时代等等，莫不如此。

当然，与中海未来之境比，0055地块即便背上包袱，整体的楼面价也较前者，下探不少。

它能逃出底价成交的魔咒吗？

先天条件优秀

0055和0057地块加一起，总用地面积约2.35万平米，规划地上建面5.33万平米。

0055地块作为宅地，占地1.27万平米，地上建面3.18万平，容积率2.5，限高80米。

0057地块为多功能用地，占地1.07万平米，地上建面2.15万平米，容积率2.0，限高80米。

变性后的0055地块，可谓朱辛庄当下的最佳宅地。

1、位置绝佳。它与中海未来之境、大华启宸府，都在七辛南路的北边，但距离朱辛庄地铁站，只有200米。

2、0055号地的负担更小。土拍文件中，它和大华启宸府整体统筹，需建500平社区服务用房，但摊到自身的，只有150平米。

除此之外，再无负担。

而大华启宸府配建了1000平米沿街商业，以及350平米社区管理服务用房；中海未来之境配建1000平方米的沿街商业，以及1000平米养老服务驿站。

4、居住品质更高。相比大华启宸府和中海未来之境，0055地块的东边是0057地块，二者中间还有一片绿地，也是调规而言——之前，在0057地块的北边。

有了这些因素的加持后，仅看0055地块的先天条件，超越了西边两个楼盘，堪称完美。

背刺了谁？

在0055地块变性之前，被称为朱辛庄最后住宅用地的，是中海未来之境。

2025年7月，它正式开盘。没几天后，0055地块即被当作宅地推出。

这种突然袭击，让中海地产有点受伤。以至于当时中海未来之境的销售，面对客户时，都要改营销说辞。

对整个朱辛庄楼市而言，0055地块的出现，也打破了原有格局。

今年4月，关于它的规划方案反馈意见公示。多达287份意见中，大多都是对用地性质改变后的质疑。

如，突然新增住宅用地，会给周边其他项目的居住品质、交通、配套等带来压力，更会导致周边房价波动，等等。

外界的这些担心，并非多余。

2023年，随着越秀星樾、大华启宸府、中海寰宇未来等项目的入市，朱辛庄楼市迎来了高光时刻。

但随后，大环境骤变，到了中海未来之境开盘时，朱辛庄楼市已大不如前。

截至5月12日，它供应342套，网签157套，均价6.09万元/平，网签金额10.66亿元，地价覆盖率83.28%。

另一个影响较大的项目，为朱辛庄外围的星耀未来。

截至目前，它供应978套，网签243套，均价5.4万元/平米，网签金额13.265亿元，地价覆盖率52.37%。

此外，即便是进入尾盘的越秀星樾和中海寰宇未来，也都将受到0055地块的冲击。

目前，它们各自仍有约100套房源，尚未正式网签。

花落谁家

很明显，在大环境驱使下，朱辛庄已难现往昔辉煌。

此时，0055地块的入市，能否再次将朱辛庄楼市，拉回人们的视野呢？

在楼面起拍价上，0055地块与中海未来之境比，便宜不少——约4000元/平。

含0057地块的配建成本，0055地块的起始楼面积，将来到约3.08万元/平；而中海未来之境含配建的楼面价，约3.48万元/平米。

现在，最大的悬念是，0055地块会以底价成交吗？

从它的火速挂牌来看，大概率也是一块早已谈好的“内定”地。

花姐了解到，0055地块的激活者，是未来科学城置业。

作为昌平楼市的“地头蛇”，未来科学城置业近些年来，除了参股几乎所有的昌平新盘外，也在去年开始，亲自下场。

处女作是今年小阳春爆火的星寰时代。

截至5月12日，它供应647套，网签198套，成交均价5.18万元/平米，网签金额9.67亿元，地价覆盖率77.82%。

在星寰时代身上，首次独立操盘的未来科学城置业，可谓旗开得胜。此次染指0055地块，其在开发领域的野心，已充分彰显。

不过，土拍市场是公平、公开、公正的。

此前的亦庄瀛海1040-1地块，激活者中国金茂志在必得，但也在中建智地的持续加价下，忍痛割爱。

到了0055地块身上，这一幕还会否重演？

以中海未来之境目前的处境，中海地产会坐视不顾吗？

当然，土拍也是一门生意。

在中海未来之境身上，未来科学城置业也是持有股份的。