内地买家会持续把资金投放在香港房地产市场吗？

文︱姚洁凝

香港自从财政司司长于2024年2月28日宣布全面撤销针对外地买家的住宅物业需求管理措施（俗称“楼市辣招”）后，这两年多来，香港的房地产市场便多了一个行内术语 ——“大龙虾”。“大龙虾”这个术语，用广东话读的谐音是“大陆客”。内地买家近两年来持续把资金投放在香港地产市场，我们需要先了解房地产资产的特性，继而分析这些内地资金流入香港的原因，才能客观推论在未来二至三年间，这个趋势会否持续下去。

房地产这类型非货币资产，其特性主要能满足人类刚性的“住屋需求”，同时又能在经济上满足“投资需求”。即使进入人工智能的年代，“住屋需求”仍是无其他物质可以替代的。中国人有一些传统思想，觉得要“有瓦遮头”又或“有楼揸手”才有安全感。这种价值观令房地产变成一种华人的刚性需求。事实上，在世界各地的大城市，华人购买房产的占比往往高居海外买家的榜首。

另外，在满足“投资需求”的考量中，房地产是不动产，其买卖过程比一般金融类资产繁复，而且信息量大，过程中要靠很多专业人士协助才能成交。若买卖双方在房地产交易市场出现信息不平衡，是难以吸引外地投资者的。房地产能增值，是基于其在特定市场上的供求和稀缺性，同时亦受到银行对房贷松紧政策的影响。

内地资金近两年持续选择投放在香港房地产市场，主要受到香港特区政府全面撤辣的政策红利、引入高才优才显效、人民币汇率走强、香港房地产市场信息透明公开及高租金回报等多重利好因素推动。根据各大测量师行和地产代理公司的数据，目前内地买家在整体住宅成交（包括一手和二手市场）的占比约为 22% 至 25%。在一些个别新楼盘成交中，甚至高达七成多。市场普遍预期，这股“南下置业潮”在未来两年将呈现量价齐升、温和复苏的续航趋势。

内地买家持续入市的五大核心原因，首要是香港特区政府政策红利的全面释放。香港特区政府自2024年初全面“撤辣”后，内地买家购房免除所有额外印花税，与香港本地居民享有同等税率，入市门槛和成本大幅降低。全面取消买家印花税，使针对非香港永久性居民及公司名义买家的税项，由撤销前的 7.5%大幅降至 0%。外地客的税率因此与本地人看齐，只须支付原来的“第2标准税率”从价印花税，税率介乎 100 港元至楼价的 6.5% 不等。额外印花税及新住宅印花税亦于同日一并取消，正式结束了香港楼市实施超过 13 年的需求管理限制政策。

其次是“转租为买”的人才刚需，香港入境处推出高才通及专才计划，为香港引入大量常住人口。随着香港住宅租金持续攀升，不少专才出于长期留港、子女留学或就业考虑，决定由“租客”变为“业主”。而且，在香港定居，可以享受到“一国两制”的制度优势，内地来港的资金，可以面向世界各地自由流通。内地新来港人士，亦同时享受到资讯流通的重要性，这些制度上的自由，是内地其他地方不能比较的。

第三，在人民币汇率及资产配置上，近期人民币汇率走强，提升了内地高净值人士的海外购买力。香港房产作为与美元挂钩的优质资产，成为内地资金防范汇率风险、进行多元化资产配置的首选。再者，香港的银行有存款保障制度，香港的存款利息相较于内地高，持有大量人民币的内地买家，先把资金停泊在香港户口，以满足生活所需。

第四，香港房地产交易的讯息是非常透明和公开的，而且从事香港的房地产买卖，作为中介的地产代理人，是必须领有由地产代理监管局发出的牌照。地产代理可以从政府网站，下载物业的资讯，这些信息都是真实和可靠的，防止了买卖双方因信息不对等而无法作出合适的决定。香港在房地产信息的制度上，相比起世界其他地方是更有系统和信誉优良，便利投资者做出高效的资产配置决定。

最后和最关键的，当然是香港房地产的投资回报率具一定的吸引力。在经历先前楼价筑底修复后，当前香港在住宅、商铺和写字楼的呎价具备高性价比，加上稳健的租金回报率，对纯投资型买家极具诱因 还有，香港的发展商，不会像内地发展商一般降价求售，这样对于内地买家来说，有比较才会有伤害，投资香港豪宅是有一定的保值作用。

笔者在上述篇幅已分析了内地买家持续投入资金的五大原因，至于未来香港楼市的趋势预测，相信随着物业成交的注册量增加，交易金额亦有望再破纪录。近日更有一些短炒摸货获利的消息，令香港的住宅房地产市场有一片欣欣向荣之感。然而，另一方面，却传出有新晋发展商领导人因债台高筑而烧炭的新闻，更有银行界人士吹风，将会有约二百人的特别小队，协助各大银行清理不良资产，当中有很多涉及部分投资者在房地产资不抵债的情况。笔者作为专业人士，仍要提醒大家，投资是有风险的。万一内地和香港特区政府突然推出打击资金外流或住宅短炒的措施，这些不确定性有机会增加投资风险。敬请大家在作出所有投资决定前，量力而为，做好风险管理，才不致再有悲剧发生。