上海
今年春节之后到目前，全国楼市的情绪面略强于去年，但如果看整体楼市景气度，其实是低于去年的。
这就是媒体舆论、大家在网络上的体感，和实际数据之间的差异。
即便如此，近期全国不同地区、不同城市之间的楼市温差也非常明显。
我们平时监测全国 50 个重点城市的各类楼市指标与数据，并建立了一套楼市景气度综合评估体系。
每个月，我们都会按照市场景气度，把 50 个城市划分到不同景气区间，并判断其所处的楼市周期阶段。
景气区间共分为五档：市场过热、市场偏热、市场合理、市场偏冷、市场过冷。
目前，全国没有城市处于过热、偏热区间；
有 14 个城市处于合理区间；
30 个城市处于偏冷区间；
6 个城市仍处于过冷区间。
简单理解：过冷是严冬，偏冷是冬天，合理区间相当于早春到中春，偏热是暮春、初夏，过热就是盛夏。
城市数量较多，这期我们只分享目前处于合理区间的 14 个城市。
需要说明的是，这 14 个城市的景气度都没有超过零，仍为负值，属于合理区间的偏下位置，大致可以理解为早春或冬末的温度水平。
这 14 个城市分别是：
北京、上海、深圳、天津、福州、济南、杭州、宁波、合肥、厦门、海口、扬州、金华、廊坊。
其中有一线、二线，也有三线，但它们有一个明显共性：全部位于东部地区。中部、西部、东北所有城市，目前都还处在冬天。
楼市复苏，率先从东部地区开始。
春江水暖鸭先知，全国楼市哪里先回暖？
就是东部地区，而且不只一线城市 —— 就连广州，目前也还没进入合理区间。
下面以北京为例，简单说说它的变化。
我们从 2011 年开始系统化监测北京楼市景气度，至今已有 15 年。
过去 15 年，北京楼市景气度起起伏伏，经历过繁荣、低谷、上升、下行。
景气度最高、处于过热状态，主要在 2016 年；
处于过冷状态的时间相对较少，集中在三个阶段：
- 2012 年年初前后
- 2020 年疫情爆发后的两三个月
- 2024 年 5 月前后两三个月
这三段是过去十几年北京楼市最冷的时候。
2024 年以来，北京楼市大部分时间处于偏冷区间（冬天），少数月份进入合理区间：
- 2024 年 9 月底国家新政后，到 2025 年小阳春，北京楼市处于合理区间；
- 今年 2、3、4 月，北京楼市再次进入合理区间，相当于早春。
今年 4 月，北京楼市景气度为 -10，已是全国最高水平。
14 个合理区间城市里，包含廊坊、金华、扬州三个三线城市。
很多网友会疑惑：为什么三线城市也能走出冬天？
我简单说几句。
先说廊坊
过去两三期节目我提过两次，廊坊楼市已经连续下跌 9 年，房价跌幅全国靠前，属于明显超跌。
春节后，廊坊成交量大幅回升。今年 1—4 月，二手房交易量同比增长 123%，增速全国领先。
房价也止跌、跌幅明显收窄。
因此，三四月份廊坊景气度进入合理区间。
不要觉得廊坊跌得久、跌得多就没机会。
野百合也有春天，更何况廊坊，尤其是北三县，是环京核心区域，真实购房需求一直存在。
况且，廊坊的房价泡沫早已挤完，当前处于房价超跌状态。
所以，不必过度悲观。
再说金华
浙江地级市，位于经济发达的长三角。
过去一年中国出口整体稳健，今年增速进一步扩大，而浙江是制造业大省、出口大省。
14 个合理区间城市里，浙江占了 3 个：杭州、宁波、金华。
杭州、宁波大家熟悉，金华也是贸易大市，尤其下辖义乌，虽是县级市，但经济体量、外贸活跃度都非常高，民间购买力强，购房需求充足。
其他城市今天不展开，后续有机会再逐一分析。
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