全国房价，惊现新信号！

房价走势，出现重大新变化！

根据统计局发布的最新 4 月份全国 70 城房价指数整体来看，房价虽然还在下跌，但 4 月环比 3 月的跌幅却在持续收窄。

众所周知，一般 3 月份是小阳春的高峰期。

3 月份的房价相比 2 月份出现改善，这很正常。

但一般而言，4 月份的房价相比 3 月份会走弱。

自从全国楼市大幅降温以来，基本上每年都是这样一个走势。

但是今年 4 月份的情况不一样了。

4月房价继续改善

4 月份的房价跌幅相比 3 月份继续收窄，也就是边际改善，这是楼市大降温以来首次出现这种现象。

而且这还是过去 1 年多，全国层面一直没有出台利好新政。

所以说我们要高度关注这样一个最新信号，极有可能是楼市非常接近底部的一个信号。

我们还是看图说话，这是全国 70 个大中城市，一手房二手房综合价格环比涨跌幅的变化。

可以看到，今年的 4 月份环比 3 月份的跌幅是 0.21%，就是房价还在跌，没有止跌，但是跌的势头放缓了。

这个跌势放缓，是从今年的 1 月份以来，连续 4 个月明显改善，此前为 0.26%。

去年的 3 月份，房价环比跌幅是 0.16%，4 月份跌幅扩大到 0.26%。

观察2024 年 3 月份的房价跌幅收窄到 0.43%，但是 4 月份就跳水了，跌幅扩大到 0.76%。

再看2023 年，那是一次比较强劲的小阳春行情，3 月份的房价 0.35% 的上涨。

当时房价连续 3 个月翻红，但是 4 月份虽然依然是翻红的，但涨幅出现了回落，只有 0.16%，5 月份就翻绿了。

过去的 3 年都是 3 月份小阳春过后，楼市往往量跌价也跌，今年景象却不相同。

一线城市房价连续两个月上涨

今年的 3 月、4 月，一线城市的房价环比是翻红了，就是止跌上涨了，其中 4 月份的涨幅是 0.25%，相比 3 月份略有上涨。

总体来看，今年的 3 月、4 月房价持续上涨，这个涨幅要高于 2024 年 9 月底新政之后那几个月的连续上涨。

而且，去年 3 月份房价环比涨幅是 0.19%，4 月份就环比转跌了。

综合来看，今年的 3 月、4 月，明显强于去年同期，大幅强于 2024 年，略微弱于 2023 年。

小阳春房价翻红之后，涨幅收窄了没关系，因为它依然是在往上走的。

对于4月房价走势超出了季节性行情，该怎么看待？

我想不管是业内人士还是业外人士，对于房价何时止跌、全国房地产市场何时见底，可以说是观点不一，逻辑也是五花八门。

就算是非常专业的国际大投行，类似高盛，他们对中国楼市的预测和分析差别也很大。

目前主流观点认为楼市还没有真正止跌，但是也有机构认为一线城市的楼市已经止跌了，他们的理由有很多。

比如，今年小阳春成交量和价格要强于过去几年。

但我认为这个不能作为楼市走强的理由，它本身就是楼市数据而已。

过去三年，每年 3 月份都是走强的，难道据此就能推导出接下来的 4、5、6 月都会持续往上走吗？

结果完成不是这样嘛，过去三年，3 月份冲高之后，4、5、6 月就回落了，7、8 月非常低迷。

因此，不能根据楼市当前的量价，推演未来数月的量价；就如自己揪着自己的头发，不可能让自己长个子。

还有机构认为，今年的小阳春楼市比较强，而且在没有新政的背景下，楼市真的见底了。

这个观点有待商榷，难道没有新增新政，反而是利好吗？

还有观点认为中国楼市跌的时间长了、跌幅大了，基本上跌到位了。

我认为这一条是比较靠谱的，但是众多国内外机构都没有针对楼市超跌做量化分析。

驱动楼市的隐秘力量正在发生质变

老杨自从 2022 年建立全国房地产市场机会与风险监测系统之后，就对于房地产市场是否超跌、房价泡沫是否挤完等指标，有持续深入的监测。

比如全国的房价泡沫，按照我们的监测数据，1 年前就已经见底了。

除房价泡沫的监测之外，我们还有一些更深层次的指标，如领先指数、马力指数等等。

还有个比较神秘的指标，就是房地产市场能量守恒。

我们来看这个图，这个房地产市场能量守恒指数，是根据房地产市场的当期景气指数、领先景气指数推导出来的延伸指标。

这个指数是正值、在 0 以上，说明这个房地产市场的景气度是受到基本面支撑的。

基本面包括全国及城市的经济、人口、产业、城市发展等情况。

从中可以看到，2011 年一直到 2018 年，全国楼市景气度是受到基本面支撑的。

从 2019 年以来，能量守恒指数翻绿了，处于负值区间，也就是不支持房地产的景气度，尤其是在 2019 年到 2021 年这一段时间，能量守恒指数快速往下走。

而当时楼市还处于繁荣期，也就是那段时间的楼市繁荣纯属泡沫。

经过 2021、2022、2023 年的筑底之后，从 2024 年以来，能量守恒指数持续往上走。

今年的 4 月份，这个指数已经收窄到 - 9 了，也就是非常接近 0 了。

我预计 5 月份就会翻红，也就是目前全国及很多城市的楼市景气度已经受到基本面支撑，而且展望未来 1 年，基本面的支撑力度会进一步增强。

那么在这种情况之下，楼市就很难大幅往下走了，房价运行大概率是跌幅震荡式收窄，直到某个月份，房价真正翻红。

经过这样的分析之后，我认为随着夏季的到来，全国及很多城市的楼市景气度可能会有所回落。

但是回落幅度比较有限，远小于过去 3 年的 2、3 季度。

等到夏天过去，9、10 月份楼市景气度很有可能再次往上走。

而到了明年的 3、4 月份，就非常值得我们期待了。

到底期待什么呢？

不用我说，老铁们想必已知道了吧。