说实话，西安人真不喜欢“四代住宅”吗？

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网络上没赢过，售楼部里没输过，这是西安“四代住宅”的真实反差！

有点新能源车刚面世的样子，开着特斯拉、理想、蔚来的车主，让人心疼的低调，生怕被油车业主围攻。

谁能想到，在政策的强力推广下，电车与油车已经是五五开的市场，当下西安迅速普及的四代住宅，像不像电车和油车的故事，相爱相杀，又离不开彼此。

说实话，西安人真的不喜欢“四代住宅”吗？

时代印记

在西安露台房出来之前，以产品升级为命题，新房有过两次迭代，分别是八年前出现的连廊房，以及五年前出现的无阳台房，都是建筑规则的产物，有人拍手叫好，有人痛骂退步。

壹

高层连廊房

在2T2户高层普及之前，2018-2025年，西安高层遍地连廊房，即一层四户，中间两户北向有消防连廊遮挡，隐私和采光很差，公摊也大。

即便到今年四代宅普及后，高层连廊房依旧没有绝迹，连廊也曾被视为产品创新，改变了过往高层中间户纯南不通透的处境。

（时代印记：高层连廊房）

对于同一栋楼买变化的，影响优先，但买中间户的，喜忧参半，每逢交付时，围绕连廊地面不贴瓷砖，排水不畅，栏杆高度不够，栏杆是金属不是玻璃的纠纷时有发生。

最终，业主喜好拧不过建筑规则，高层连廊遍地都是，最终大家选择了共存。

贰

客厅没阳台

稍晚于连廊房的是没有阳台的房子，还是建筑规范调整，不让赠送面积，导致开发商改出来的房子，无论高层，洋房，还是高层，低层，全部没有阳台，而是以飘窗代替。

（时代印记：客厅没阳台）

对业主而言，洗衣机放哪里，晾晒怎么办，抽烟怎么办，于是大家呼吁，没有阳台的房子不适合西安，但还是胳膊拗不过大腿的故事重演，这样的房子依旧大量盖出来。

对于买的人，只能寻求自洽，或装烘干机，或自备晾衣架，或在小区楼顶晾衣服，然后告诉自己，这是时代印记。

叁

新房精装修

几乎是同一时间，还是政策要求，西安新建商品房必须精装交付，于是开发商跟风做精装，但受制于限价，各种降标减配纠纷不断。

精装房变惊装房的故事，至今还在网络上留有痕迹，是西安人真的喜欢精装，我看未必，房价捆绑装修，你不买有人买，1300万人的城市，需求多样。

（时代印记：新房精装修）

这才短短几年，已经没有人再提交付装修了，清一色又回归毛坯，开发商开心，买房人也乐意。

过去短短的八年时间，这三次所谓的产品被动升级，没有一次是买房人喜好决定，全都是政策，规范要求，最终结果由买房人承担的。

如今的四代住宅，又是同一个故事，原本房子好卖不让赠送，如今不好卖又让赠送，但不同的是，这次的产品迭代，走向了明朗的方向。

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四代进化

昨天在聊很多买房人看完“0公摊”新房后，就瞧不上二手的话题下，点赞最高的是期待5.0版本的四代宅，其实大家都清楚，叫几代并不重要，而是适合西安人的最重要。

延伸话题：

事实上，西安的四代宅在短短五年时间，同样快速迭代了四次，如今即将进入5.0时代。

壹

1.0版，露台送一点

印象里西安首次出现出现的四代住宅，是沣西的华润沣华九里，主要特点是在原本纯平的南向，增加卧室外的露台，奇偶错落，变身空中花园。

（绿城丹桂苑小露台）

因为赠送规范的放松，这种1.0四代宅很快普及，港务区有绿城丹桂苑、中粮悦著云轩、华润润玺台、高新CID有招商云蘭。

从实用度来看确实有限，面积不大，不能封窗，隐私影响，可有可无，这时候多数人对露台房很新鲜，并无太多争议。

贰

2.0版，露台送更多

不久，赠送规范又有放松，还是同样的户型，但露台面积更大，客厅外圈赠送，卧室南北双赠送，赠送面积变大同时，由于外挑面积更大，对于采光和隐私影响也日渐突出。

（绿城海棠三章大露台）

港务区的中铁建西派璟悦、高新的绿城熙海棠、保利云谷天汇、海棠三章等迅速面世，凭借更大赠送面积，化身区域红盘，这种是2.0时代的四代宅，总结就是四个字，比大更大。

叁

3.0版，露台套内一起送

很快，搅局者在西咸出现，允许更大露台赠送的同时，套内同样高赠送，卧室、卫生间都可以设计落地窗，计算一半面积，叠加2T2户布局，得房率飙升，实现负公摊。

（保利云谷和著负公摊）

西咸保利云谷和著、高科越秀星汇云澜、邦泰悦九章等，都是这个时代的产物，凭借高赠送热度逆转，眼看西咸规范放开，房子卖的火热，主城区的团结村、幸福林带立马跟上。

绿汀芳菲、保亿润园、招商林屿缦岛、金茂幸福晓棠紧跟变化，再加上大会所，情绪价值拉爆，成功实现热销，这是3.0时代的四代住宅。

肆

4.0版，客厅卧室送双层

再往后就是今年看到的四代宅4.0版本，石材立面、百米大门、千平会所逐渐普及的同时，在户型上又有变化。

浐灞的招商西安湾、曲江的中铁云岫、高新的天地源云和锦上，将客厅变身双层挑空，高新的邦泰观云高新，则是将卧室挑空两层。

（中铁云岫曲江客厅两层）

露台面积不内卷了，套内面积开始疯狂赠送，但这还不是结束，接下来团结村面世的博元和明丰，还要在赠送面积再突破。

应了那句话，既然你不买，就一直送到你买为止！

全国范围内，像西安这样，赠送规范不断放宽，短短五年时间，四代宅赠送规范不断迭代，新产品短短三个月就背刺老产品的，太少了。

（天地源云和锦上客厅挑空实景）

对于买房人而言，确实是晚买实惠多，但安全感也同样缺乏，各个区域赠送要求不统一，直接的结果就是相互背刺。

所以，西安现有的四代住宅，也是五花八门，从1.0版到4.0版，不喜欢的是哪一个呢？

期待变化

就如同油车和电车车主意见无法统一一样，1300万人的西安，关于四代的喜好，必然长期存在争议，争议的本身并非几代，而是目前半成品的四代宅，还需再进化。

壹

采光问题怎么解决

由于错层的存在，天然会有遮挡，但西安人生活习惯喜欢朝南，最合适的方式就是露台分布在东西向，或北向，南向采光面保持统一封窗。

这需要楼栋保持2T2户结构，过去开发商只在大面积上实现，今年的金茂幸福晓棠、金地长缨赋等已在小户型上落地。

贰

隐私痛点如何调整

核心还是楼间距太小，赠送面积本身虽然验收不计容，但每一户实打实的钢筋水泥是存在的，每一户都外突，压缩的只有楼间距，因此很多2.5容积率的低密小区，实际的容积率都是更高的。

解决办法也有，在更低容积率，比如2.3的土地上，清一色做大高层，不做小高+高层，采用围合布局，扩大楼间距，高新的天地源云和锦上就是这个思路。

东西向对视的问题，可以增加隐私玻璃，上下层对视的问题，可以增加折叠雨棚，不能100%解决，但会有改善。

叁

会所功能需要改变

最后也是争议最大的会所讨论，尤其是恒温泳池问题，对当下的开发商而言，卷会所面积，功能的风是停不下来的，买房人心态都是可以不用，但不能没有。

因此，今年新房的会所，架空层比拼并不会终极，但功能，运营上会更加合理，比如取消恒温泳池，会所前置外包运营，架空层除健身房、瑜伽室、图书室三件套内，会加入社区食堂、托管中心等。

在第一批四代住宅交付以后，暴露的问题也会在最新的四代宅上逐一修补。

适不适合从来不是新产品诞生的理由，救市目的和土地需求才是核心，且不止西安，全国都一样。

北到哈尔滨、冬天零下20°，西到乌鲁木齐，夏天温度40°，全国四代宅的风很难停下，每个城市，总有吃螃蟹的人。

连廊房不适合西安、无阳台也不适合西安、精装修更不适合西安，所以，四代宅适合西安吗？

解决方案

问题的答案，就像同时行驶在三环上的车一样，油车业主想到的都是电车自燃，不保值，冬天巡航对半砍，电车业主不解的是，油车上没有大电视，大沙发，大冰箱，怎么开出门？

双方都盯着对方的短板互吐芬芳，谁也无法说服谁，非说完美方案，就是我都要，周内开油车，周末开电车，同时拥有才是解决分歧的唯一办法。

期待西安四代住宅的5.0版本！

面对西安鱼龙混杂的四代新房，如何选择不踩坑，背刺概率最小，可以在看房前提问房哥，理清逻辑、避免选错。

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作者：晴明

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