全国唯一，这个大城市新房领涨，二手超跌！

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4月底我们完成了杭州地毯式调研，上周已经发布了第一篇杭州调研稿《》，今天是第二篇。

正好 国家统计局 发布 2026年4月份70个大中城市 新房二手涨跌情况。 其中 杭州新房价格同比大涨2.3%，已经连涨13个月； 而 二手房价格同比大降5.0%，连续下降高达28个月。

一个城市的新房和二手何以走出如此巨大的差异趋势。 杭州楼市究竟 发生 了什么？

那么调研结束后，我们有三个结论。

第一个，杭州是房价超跌的城市之一。

是的，杭州二手房已经超跌了。

比如 4 月杭州卖 得 最火的二手是杭州城北大盘—广厦天都城。其跌价超50% ， 从高峰期的2.3万+/㎡跌至1字头。 还有 一路之隔，曾以2.7万人摇号、中签率0.66%创造楼市神话的滨沁公寓，也陷入降价抛售潮。

中介直言： “现在挂出来的房子，房东至少割肉30%。那些精装成本也要亏进去，一套房子不降个大几十万没人要。”

二手超跌的原因是两点：

1、过去连年超大供应，导致二手存量巨大。

杭州在2016-2021年土地出让规模、土地出让金不是全国第一就是全国第二。

结果就是大量新房项目集中交付，二手房存量巨大。

杭州也一度因二手挂牌量超20万套成为中国二手房重灾区。

2、新规产品对现有二手房价格体系形成巨大冲击。

我们在《杭州楼市的神话破灭了！》已经全面介绍过，目前杭州已经是遍地新规产品。

不仅如此，杭州的新规项目不仅 得房率更高，赠送面积更大， 更重要的是卷品质，卷交标。背后主要原因是，杭州拿地房企以本地房企绿城、滨江为主，他们深耕杭州，产品力和交标卷出了中国当下新规产品的最高标准，这也导致其它国央企项目被迫参与卷交付，卷产品，因为不卷不行啊。

这就是好企业对城市的影响，大到可以影响整个城市的房地产方向。

当然，随着 国内 新规产品的全面普及， 所有一二线城市都会面临新规产品对原有二手房价体系的冲击。其结果就是要么新规产品价格上涨，要么 二手继续降价 。

因为二者价差必然拉开。杭州目前显然是第二种。

那么综合以上两点， 杭州是二手下跌最狠的城市之一，价格跌幅已经超过了城市价值本身。

那么二手超跌 之后， 对现有新房的影响是什么？

正好就是我们的第二个结论就是，杭州新房严重被压价！尤其是新规好房子。

整个 杭州新房市场 呈波浪型层层向外积压，一句话就是， 核心 杀死 近郊，近郊杀死远郊。

而核心板块遍地豪装的新规工薪项目， 卖价比限价盘还低。

比如未科云城，去年建发云城之上开盘要绑两个车位，今年的滨江云杭里、滨江咏舟府新规产品不绑车位。

也就是同板块、同等面积，去年首付预算需要100万+，今年不到50万随便挑，这何尝不是一种“超跌”？

可以说，杭州的新规好房子价格被二手超跌死死拖住。

可为什么统计的新房价格还在上涨呢？

这是因为杭州土地供应全面回归主城核心区，外围供应全面缩减。

比如21年杭州外围土地供应占比71%，25年外围供应仅有23%，剩下的77%都在核心主城， 也就是杭州新房价格上涨是供应导致的价格上涨，而实际上价格是“下跌”的。

比如钱二，去年上半年一个项目，今年有三个项目。

比如云城，去年上半年一个项目，今年有二个项目。

这也就解释了为什么杭州 新房成交均价约42733元/㎡，同比上涨约31.4%， 而在 成交房源中，近6成总价在400万以上。 对比 二手房成交均价约22476元/㎡，同比下降约20.43%，超7成成交房源总价在300万内。

很明显，杭州新房已经进入新规产品全面替代三代宅的阶段。而更多的城市还没有进入到这个阶段，也就是很多城市很快就会经历如杭州二手超跌的局面。

这也是我们的第三个结论，曾经导致杭州二手超跌的两大因素都已经不存在了。

或者说，杭州楼市已经经历了它最艰难的时刻。

在这种情况下，我们该如何看待杭州楼市呢？

我们应该分辨，在剧烈震荡的行情中，是大盘有问题，还是资产的价值本身有问题。

那么杭州这个城市人口有没有流失，产业有没有外流？城市发展前景有没有衰落呢？

都没有！

如果杭州这个城市大盘本身没有问题，那么在价格超跌之后，是不是会出现价值回归？

因为如果价值本身没有问题，任何的超跌，都是市场在给入场的机会。

关于杭州楼市的机会，调研之后，我们内部迅速出了《米宅策略部2026年杭州楼市完整买房逻辑（内部分享最新版）》

如果你一直关注杭州楼市，想买杭州的房子，但苦于没有理性客观的一手资料作辅助，可以文末加码领取， 但我们要讲明，这是内部调研分享的精华版本，如果你只是想要领取一份资料，请勿扰。

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讲到城市基本面，正好这两天杭州有一个名为 “ 幸会杭州 ” 的招商会。

很多参会企业的反馈或许更能说明杭州这个城市的未来。

罗振宇说， 杭州从不把企业当外人，这才是企业家敢把资本压在杭州，投资人敢把耐心留在杭州 ， 年轻人敢把青春赌在杭州的底气。

所以， 当 大多数城市还在 讲有事找市长时，请问能不能掌上即办，免申即享 ？

杭州能！

当 别的城市 讲发展环境好时，你自己的孩子愿不愿意留下来？

杭州的孩子愿意！

如果连你自己的孩子都想逃离你的城市，你凭什么期待外地的年轻人能够带着青春和理想来你这里创业？

你凭什么期待企业家带着真金和白银来你这里下注。

一座城市的竞争力从来不是喊出来的，是留下来的，是用脚投票投出来的。

包括今年初 杭州提出了要创建 AI 第一城， 然后半年过去了，从招商会 签约项目 看， 从芯片到模型，从数据到终端，从地面到太空，从算力到应用， 目前杭州已 经组成了一条完整的 ai 产业链的雏形 。

包括 灵伴科技、地卫二、曦诺未来Xynova、微纳核芯、曦望Sunrise、景联文、比博斯特、恩和科技。它们不是“今天最赚钱的生意”， 也是 “十年后人类社会的基础设施”。

特别是 罗振宇 还 说，他把公司从北京搬到杭州是因为别的地方只能买到地段，在杭州顺便买下了时间。

包括吉利的代表也说， 吉利与杭州早已是共生共荣的命运共同体。

这就是杭州的营商环境 。

更重要的是，在AI作为经济引擎的时代， 杭州再次成为风口城市。

更重要是，杭州是勇立潮头的浙商文化，它其实已经踩中了好几波时代的风口。

第一波改革开放的风口。

第二波互联网的风口。

第三波是现在的电商，2.0时代自媒体2.0时代直播带货。最新的是Deepseek及六小龙。

为什么杭州每一轮它都能踩中风口呢？

就是因为浙商人的精神勇于创新，所以他每一波都能踩在时代的这个脉搏上面。

并且杭州还没有老龄化、少子化的情况。

历史上，每一次文明跃迁都需要一座城市，率先趟出新路。

蒸汽机时代有曼彻斯特 ， 电力时代有底特律，互联网时代有硅谷 ， AI 智能时代会是 哪些城市 ？

在中国，如果只有两个城市值得看好，一个是深圳，另一个一定是杭州。

所以当下杭州二手房价超跌也好，还是二手超跌死死压住新规房价也好，都是市场给的低价、低门槛购入杭州好板块、好房子的机会。

最后，我们同步两个消息，

第一个，我们 把 杭州 在售新盘全部梳理了一遍， 选 出了我们 认为最有价值的4 — 6 个盘 ， 主要集中在300-500万之间。杭州目前 有 1 00多个在售新盘 ， 梳理完之后， 我们将组织一次为期两天的 杭州城市 考察团 ，花两天时间 看遍我们 最认可的 项目 ， 并由大白 带队深度讲解，如果你有 杭州 购房计划，预算也符合，可加 米宅荣迅 咨询并报名。

第二个，我们同步也开启了米宅深圳、米宅苏州的城市考察团，可一对一咨询，并获取内部闭门直播及内部调研分享内容。