物业费到底该不该交？

编者按

物业费虽小，却牵动着小区运转的“大民生”。长期以来，部分业主以“服务不达标”“房屋空置”“财物受损”等为由拒交物业费，能得到法律支持吗？

今天公布的3起典型案例，透过一个个真实发生的民生故事，以清晰的裁判规则厘清权责边界，为业主与物业服务人提供清晰的行为指引，以司法力量平衡各方权益、守护和谐家园。

案例一：长期无故欠交物业费构成违约，应承担全额支付及违约责任

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基本案情

某物业公司与某小区建设单位依法签订《物业服务合同》后，开始为小区提供物业服务。刘某系案涉小区业主，自2021年6月连续4年欠交物业费累计7561元，经催告后在合理期限内仍未支付，某物业公司将其诉至法院。刘某均以“服务质量不达标、小区未人车分流、安保缺位、应急供电不合理”为由辩称不应交纳物业费，却未提供有效证据证明物业存在重大违约。

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裁判结果

法院审理认为：前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，原告为该小区提供了物业管理服务，业主负有物业服务费交纳义务，刘某提供的照片不能证明原告所主张欠交物业费时段内的物业服务状况，且该小区业主欠交物业服务费比例不高，刘某长达近四年时间未交纳物业费的行为构成违约，应承担继续履行、支付违约金等民事责任。判决刘某全额支付欠交物业费，并支付违约金600元，案件受理费由刘某承担。

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典型意义

物业服务并非完美无瑕，服务过程中存在个别瑕疵或不尽人意之处，属于正常经营现象，业主以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，实质上是将轻微违约与根本违约混为一谈。物业服务存在一般性瑕疵的，业主可以要求物业公司承担相应的违约责任，也可以通过业主委员会与物业公司协商整改，或向住建部门投诉举报，但不得以轻微瑕疵为由完全拒交物业费。长期无故欠交的，不仅要全额补交所欠费用，还需承担违约金和诉讼费，构成“双重代价”。本案判决有助于引导业主依法理性维权、维护物业服务行业正常经营秩序。

案例二：空置房业主不得以未接受服务为由拒交物业费

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基本案情

某物业公司系某小区的物业服务企业，业主黄某收房后房屋长期空置未装修、未入住，以“未享受服务”为由，自收房起未交纳任何物业费用。物业公司催交无果后，将黄某诉至法院。黄某辩称：“本人未实际入住，未接受任何物业服务，不应承担所谓的‘空气管理费’。”

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调解结果

法院审理认为，某物业公司已按约定提供服务，黄某以房屋空置、未接受服务为由拒交物业费，不符合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百四十四条的规定，其行为已构成违约。同时，考虑到房屋空置期间业主对部分公共服务的实际使用强度低于常住户，根据公平原则和权利义务对等原则，酌情认定黄某在房屋空置期间可按核定标准的70%比例交纳物业费，恢复正常居住后应全额交纳。经法院调解，双方达成协议：黄某2022年3月-2023年3月的物业费按照70%的比例补交，此后的物业费全额补交，物业公司承诺为其空置房提供定期门窗检查、防汛巡查等专项服务。

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典型意义

物业服务对象是整个小区而非个别业主，无论房屋是否空置，物业服务企业都在持续提供小区公共区域的安保巡逻、卫生保洁、公用设施维修等服务，全体业主均从中受益。业主对共有部分的义务具有不可分割性，根据《民法典》第二百七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。空置房业主同样享有小区公共设施和服务的保障，不能以“未实际使用”为由否认其作为共有权人所负担的费用义务。本案通过调解方式明确了空置房业主的交费义务，对于引导业主正确认识空置房交费义务、依法理性维权具有积极的示范意义。

案例三：物业服务合同与保管合同相互独立，业主不得以私有财产受损为由拒交物业费

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基本案情

某物业公司系某小区的物业服务企业，业主王某将其车辆停放于小区地下车库后，因疏忽未锁紧车门，导致车内部分财物被盗，王某以其车内财物被盗系物业公司未尽到安保义务为由，拒绝交纳入住以来的物业费。经多次催交无果，物业公司遂将黄某诉至法院。

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裁判结果

法院审理认为，物业服务合同核心为公共区域管理维护，小区物业公司的安全防范义务在于应采取保安定时巡检、在公共区域安装监控等，以及在盗窃事件发生后协助有关部门调查处理。本案中，某物业公司已履行了以上基本安保义务，其提供的巡检记录、监控运行状况等证据表明其已尽到合理注意义务。同时，物业服务合同并非保管合同，物业企业与业主之间不具有保管和寄存的法律关系，物业不承担业主私人财产的保管责任。业主是财产安全的第一责任人，应自行妥善保管。业主自身忘记锁紧车门导致被盗不能归责于物业，亦不能以此为由拒交物业费。法院最终判决王某全额支付欠交的物业费。

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典型意义

本案厘清了物业服务合同与保管合同的根本区别。保管合同以保管物的实际交付为前提，保管人对其控制的特定区域内寄存的物品负有妥善保管义务；而物业服务合同的核心义务在于公共区域的管理、维护和安全秩序保障，业主的私有财产始终处于自身的控制和支配之下，并未交付给物业服务企业实际占有和管理。根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。该项义务并非要求物业服务企业确保不发生任何安全事故，而是要求其尽到与管理水平、收费标准及风险程度相适应的审慎管理和积极作为义务。本案裁判结果对于引导业主正确区分物业服务合同与保管合同的法律关系、依法理性主张权利，具有重要的指引价值。

法律责任明确

一、业主需承担的法律责任（必看）

1.《民法典》第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

2.《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

3.《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

4.失信惩戒风险：经法院判决仍拒不履行交费义务的，将被纳入失信被执行人名单，面临限制高消费、影响个人征信、无法办理贷款、信用卡等后果。

二、物业公司需承担的法律责任（双向监督）

1.《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

2.《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

3.《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

4.信息公开义务：物业公司需定期公开服务事项、收费标准、维修资金使用、共有部分收益等情况，接受业主监督。

小区治理没有旁观者，业主与物业需要共同发力。业主应自觉恪守契约精神、按时足额交纳物业费，主动参与小区共建共治；物业公司要坚守服务初心、依规履职尽责，规范服务、透明运营、用心保障业主权益。唯有业主与物业双向理解、有效沟通、共同作为，才能共建宜居有序、文明美好的幸福家园。

来源丨审管办

美编丨喻靖尧

初审丨张 森

复审丨黄新华