中海与招商蛇口，必有一战

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

招商蛇口有点疯狂，在京四处撒网。

几天前，它瞄上了通州区九棵树6016地块。手法和此前一样——提前发出招标计划，投资估算13.8亿元。

这次，难道它又要上演狼来了的故事？

一个月来，招商蛇口放了多个招标的“烟雾弹”，包括亦庄瀛海地块、丰台万泉寺地块、朝阳东坝地块和丰台太平桥地块。

有的是真敌不过，有的是一枪未放。

结果是，颗粒无收。

此番杀个回马枪，跑回通州，它和中海地产扳手腕来了：一起拼抢中海玖树满和北面一路之隔的6016地块。

它们曾是盟友，去年共同投资了朝棠揽阅。招商蛇口、中海地产和贝好家，分别持股51%、34%和15%。

截至目前，朝棠揽阅供应934套，网签790套，成交均价5.695万元/平米，成交金额41.45亿元，地价覆盖率178%。三位股东，大赚了一笔。

位于北京东面的通州，是招商蛇口的福地，包括璀璨时代、云璟揽阅，都取得不错的收益。

对于中海地产而言，通州也给它带来了好运。玖树满和于今年3月开盘，供应578套，网签419套，成交均价5.12万元/平米，成交金额19.76亿元，地价覆盖率160%。

没有永远的朋友，只有永远的利益。

花姐预计，在通州最低密的6016地块上，中海地产和招商蛇口必有一战，胜负将在2026年6月23日下午见分晓。

一块“诱人”的地块

6016地块的确很诱人。

它占地2.11公顷，规划建面3.38万平方米，容积率仅为1.6，起拍价8.447亿元，楼面价2.5万元/平米。

一年前，在6016地块东南1公里之外的梨园6007地块，一场土拍惊心动魄。

中铁建地产鏖战215轮，最终以7.755亿元摘得，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%。

那块地，容积率为1.7，是当时通州最低密的宅地。

中铁建地产将其开发成花语璟云后，被淹没在通州楼市的浪涛中。

如今，6016地块的容积率，又创了新低。

它原本和隔壁的中海玖树满和，是孪生兄弟。这，从两块地的土拍文件上可以看出来：

“若6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过FZX-0302-UG01区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米”。

无论是在2025年9月16日还是2026年4月27日，这两块地的“多规合一”意见函，都有同样的表述。

现实情况是，6017地块捷足先登，在2025年11月27日被中海地产拿下。

时隔半年，6016地块拿出来交易，土拍节奏控制得恰到好处，玖树满和进入尾盘销售阶段。

与6017地块相比，6016地块的包袱重一些。

地上须配建社区综合服务中心1000平米、地上配建300平米配电室，而6017地块在地上主要配建600平米开闭站。

此外，有关地上设机动车停车位，6016地块也会抄作业。

因为，在土拍文件中直接写明，停车位设置参照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（25号文），“在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施”。

容积率调低至1.6之谜

九棵树6016地块的1.6容积率，是调过规的。

早在2025年7月2日之前，6016地块和6017地块的容积率，都是2.4。后来，6017地块上架时，降为2.2。

现在，6016地块降得更猛——直接降了0.8，达到了三分之一。

在北京土拍市场，上架前降低容积率的地块，至少有九宗，详见下表。

最近的案例有两个：

1、丰台太平桥南0001地块，容积率从2.4降为2.0，地上建面减少了1.44万㎡；2、石景山黄庄村43号，容积率从2.55降至2.15，地上建筑规模减少约1.26万㎡。

按照常理，容积率越高，卖地总价越高，那为啥还要降容积率呢？

它们一定有难言的苦衷。最大的问题是，容积率如果太高，不好排楼栋，出不了好产品。

这一点，花姐在丰台太平桥南地块上分析过——5月19日土拍、预计保利发展、招商蛇口与建发房产有一场大战。（详见《招商蛇口，死磕丰台土拍》）。

回到九棵树6016地块，原因也大抵如此。

它最大的弱点，是建筑退线太多，主要来自两个方面：

1、东侧沿九棵树中路，绿化退线20米，和中海玖树满和一样；

2、南侧主要受中海玖树满和1#、2#和3#的影响较大。花姐测算了一下，6016地块从西到东的退距，分别约为38.94米、9米和34.46米。

这两类退线叠加之后，6016地块的实际容积率，将从1.6飙升到2.5左右。

如果6016地块不调规，按照原来的2.4容积率上架，那它的实际容积率到了3.3，将会无人问津。

建筑限高上浮至63米

6016地块调完规之后，它的实际容积率与中海玖树满和差异不大。

简而言之，两个地块的产品，可以做到平权。

从表面上，6016地块的建筑限高45米，不如玖树满和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中给6016地块留了一道口子：“在严格论证的基础上，可参照《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管理技术要点》上浮”。

这份文件显示，"地块控高为45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"

从理论上，6016地块建筑最高可建至21层。花姐预计，出于得房率考虑，它只会做到18F

最后，花姐请大家竞猜一下，有关6016地块，中海地产和招商蛇口，谁拿下的几率大呢？欢迎在评论区与花姐互动。