广东
松山湖润园，上周末开盘了。
卖得怎么样？比大家想的要好。
它的170㎡、140㎡好楼层走得特别快。
据项目反馈，220㎡户型同样非常抢手，诚意客户很多，基本上也是秒光的节奏。
今天不吹不黑，聊聊它凭啥。
01
定价：门槛友好，梯度分明
任何楼盘卖得好不好，价格永远是第一关。
松山湖润园，首次取证的是3号楼和5号楼，共95套房源，带装修交付。
润园，之所以还能走货较快，核心原因不在于“比二手便宜”，而是同等价格水平下，产品力上，新规高得房率、超低容积率、全新房，明显优于二手。
对于预算充足的改善买家来说，多花一点钱换一个全新规、低密度的一线临湖社区，这笔账算得过来。
①3号楼，约140㎡的3房（两梯三户）：
单价区间在3.77万-4.53万元/㎡，总价区间在534万-636万元，共69套。
其中，低楼层2楼起步单价3.77万/㎡、总价534万；15-17楼的中高楼层，单价4.18万-4.53万/㎡，总价595万-636万。
作为润园的入门级改善产品，总价门槛相对友好，适合首入松山湖的改善家庭。
②5号楼，约170㎡的4房（两梯两户）：
单价区间在4.52万-5.53万元/㎡，总价区间在773万-946万元，共26套。
其中，价格最低是房号201，单价约4.52万/㎡、总价773万；最贵的是1202/1302，单价5.53万元/㎡，总价946万元。
170㎡部分湖景视野好的房源单价明显更高，01和02单元价差约2000元/㎡。
02
被压抑的改善需求，遇上了对的产品
这波走货较快的背后，最直观的解释是：松山湖已经积累了一批明确的改善需求。
自从青云境之后，区域内豪宅就断供，一直都没有“一线临湖+低密纯大户型”的新盘。
中间出来的项目要么位置偏、要么容积率高、要么掺了小户型，拉低圈层。
对于原本就住在松山湖、想要原地升级的改善家庭来说，可选的新盘很少。
润园的出现，恰好填补了这个空缺。
另外，润园产品亮点也不少，主要是两点：
①容积率仅1.2，近十年松山湖最低
项目占地约7.3万方，容积率1.2。
低容积率带来的直接好处是：楼间距更宽、户数更少、园林更大、私密性更强。而且全系都是大户型，没有小户型混搭，圈层比较统一。
对于住过低密小区的改善客来说，这种开阔感是很难妥协的硬指标。
2. 松山湖首个“新规”楼盘，得房率明显更高
润园，是松山湖首个新规项目，户型赠送面积大，实际使用空间远超此前的产品。
具体到这次推售的两个户型：
①140㎡户型：
有AB两个户型，都是独立双套房设计，配有仪式感入户收纳前庭，客厅是灵动可变空间，可以从茶室切换到亲子书房。
约7.5米宽的阳台直接连着客厅，空间通透，户型设计考虑到了家庭不同阶段的需求，实用舒适。
②170㎡户型：
独立电梯前厅、私梯入户，南向面宽超18米，LDKB一体化搭配独创全明光厅，还有超11㎡阳台。
另设灵动X空间，可随心布置成书房或兴趣室；星级主卧超30㎡，带独立衣帽间和卫生间。
松山湖润园，这次开盘比预期卖得好，归根结底是两个原因：
一是，定价务实，低楼层门槛友好，给了不同预算的改善家庭上车机会；
二是，产品有硬实力，1.2的超低容积率、新规下的高赠送户型，精准回应了本地改善客群对居住品质的实际需求。
在整体平淡的市场环境下，多数项目走货缓慢，但具备稀缺性和产品力的楼盘依然能获得买家认可。
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