北京城建，内战一触即发

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北京城建集团有一个嗜好：喜欢在界线边拿地。

5月28日，它旗下的城建发展，将会拿下石景山黄庄村SS00-1622-002、SS00-2501-002地块，底价22亿元。

时间往前推20天，城建发展为它发出了招标计划，暴露了拿地意向。

南面的1622-002宅地，恰好在石景山与丰台的界限边上。

这，和兄弟楼盘龙樾海序太像了。它身在昌平，与海淀只有一条红线之隔。

龙樾海序的骄人业绩 ，让城建发展扬眉吐气了一回。

截至5月27日，它网签424套，单价5.47万元/平米。拿证17天，网签率突破50%，堪称奇迹。

现在，城建发展又下一城。正所谓是：春风得意马蹄疾。

不过，与城建发展比，它的兄弟企业城建开发，在丰台和房山的楼盘，大多不温不火。

同为北京城建集团旗下的开发平台，差异咋那么大呢？

魔幻般地调规

石景山黄庄村地块，蛮魔幻的。

原因在于，它大幅度调过规。

调规前：占地3.66公顷，规划建面8.49万平米，住宅容积率2.55。

曾在2024年第一、七次进入供地清单，起拍价42亿元，楼面价5万元/平米，后来夭折了。

调规后：占地3.66公顷，规划建面7.23万平米，住宅容积率2.15。

今年4月20日进入预申请，起拍价22亿元，楼面价3.04万元/平米。

相比之下：

1、住宅建面减少了1.26万平米；2、起拍价下跌48.2%；3、住宅楼面价下跌39.1%；4、容积率下跌15.7%；5、新增了300平米温馨家园。

但也有没变化的：

1、都带有0.46万平米幼儿园和1000平米养老驿站；2、建筑高度从60米上限放开到局部80米。

黄庄村地块能大幅度减负，可见城建发展的能量很大。

它可以对比的参照项目，是对面2公里外的北京建工熙华台。

在扣除各类配建成本之后，黄庄村地块实际楼面地价约3.3万元/平米，约为熙华台的60%。

且熙华台的容积率高达3.07，远高于黄庄村地块。

当然了，在区位上，黄庄村地块在石景山、西四五环中间；熙华台则在丰台、紧挨西四环外。

指标宽松得离谱

黄庄村地块和熙华台的周边环境，有点相似。

它们北面，都是噪音的制造者：京石高铁、西长铁路和莲石东路。

虽说拿地文件显示，这两个地块的噪音，白天与黑夜都是达标的，但在购房者心里，却是挥之不去的影子。

不过，只要开发商舍得花钱，屋内是可以隔绝外面的噪音的，可公区就很难做到有效降噪。

黄庄村住宅地块的规划条件，十分宽松：实际容积率2.3，限高60米（局80米）。

再看看它的兄弟龙樾海序，容积率2.8，限高只有60米，苛刻到极致。

有了龙樾海序的练手，相信城建发展对黄庄村地块，是降维的。

从地图上的看，黄庄村宅地北向是一条宽15米的绿化带，南向也几乎不受退线影响。

结合周边情况，花姐做了一版强排方案：

1、大门设在东面的玉泉西路，南北各一个车库出入口；

2、预计规划8栋住宅。3栋18F、5栋11F，户均面积110平米，约89-130平米；

3、预计售价5.8万元-6.2万元/平米；

4、养老驿站和温馨家园，设在地块西北角。

这个项目最大的变量，是南面城市界面太差，不清楚未来的规划情况。

对手是谁？

由于龙樾海序特殊的地理位置，花姐写过一篇文章：《龙樾海序，身在曹营心在汉》。

这个故事，又要在黄庄村地块上演了？

除了与丰台挨着，黄庄村地块距离海淀区，也只有1公里。

它的对手会是谁？挺迷糊的。

花姐只好把它周边的在售楼盘列出来，大家看下图：

城建黄庄项目，似乎填补了区域的空白点。

它东边的熙华台卖7.88万元/平米，西边的中海长安源境卖5.63万元/平米。

不过，它们应该都不是黄庄项目的定价参照。

尽管很难找出一个现成的对标者，可黄庄项目的诞生，会令南边不远处的大瓦窑板块，雪上贾爽。

距黄庄项目南边3.6公里处，是城建开发旗下的宸知筑和玺院，再往南，中建和颂九里、京能西贤府依次排开。

这几个盘同时在售，且都卖得不佳。

1、宸知筑。2022年10月开盘，供应611套，至今网签276套，价格6.84万元/平米，去化率45.17%；

2、玺院。2024年10月开盘，供应652套，至今网签49套，价格7.09万元/平米，去化率7.5%；

3、京能西贤府。2024年6月开盘，供应428套，至今网签56套，价格7.16万元/平米，去化率13%；

4、中建和颂九里。2024年6月开盘，供应572套，至今网签175套，价格6.08万元/平米，去化率30.6%。

如今，这四个难兄难弟，又迎来了黄庄项目。

难道城建发展和城建开发，要来一场左右互搏？

如果黄庄项目定价在6万元/左右，对大瓦窑冲击会很大。