广东不动产登记失守：开发商用假材料，将已售厂房抵押骗贷6亿

广东肇庆一产业园开发商，私自将已完成售卖的50余栋厂房隐瞒权属实情，通过伪造虚假资料等手段，先后向多家银行及小额贷款公司办理抵押借贷，累计涉案金额约6.4亿元。

50余栋已售厂房权属清晰，案涉抵押材料存在明显造假嫌疑，却顺利通过不动产登记中心审核流程，顺利完成登记手续。

据购置厂房的企业业主透露，现有确凿证据足以证实，开发商利用虚假材料办理的厂房抵押登记程序违法。不动产登记部门审核把关不严，未尽到严格核查职责，致使违规抵押手续一路放行，其中的监管审核漏洞引人深思。

此次事件牵连数十家企业业主，众人深陷各类官司纠纷和维权泥潭。

01、地方明星产业园“爆雷”，开发商大规模造假骗贷

案涉项目广东信基创新科技园（下称“信基科技园”），位于广东省肇庆市高要区金利镇的，系广东省省级汽配产业园的核心子项目。

然而，这个曾被当地政府重点推广的明星产业园，却在一夜之间沦为数十家中小企业的噩梦，更是一个让所有企业主脊背发凉的精心策划的“杀猪盘”！

这不是电影剧本，而是发生在肇庆市真实的投资惨案。

事件始于2019年，彼时的肇庆市重点建设广东省汽车零配件产业园，肇庆市高要区也大力招商引资，重点推进位于该园区的核心项目广东信基创新科技园。

该园区在“政府重点项目”光环的加持下，以产业集聚、政策扶持为优势，吸引了来自全国各地近百家中小企业主，前来入园置业、投资办厂。

本着对地方政府招商引资公信力的天然信赖，众多业主倾尽毕生积蓄和心血或全款或按揭，耗资数百万至数千万购置园区厂房。2021至2023年，业主们陆续完成收房、入驻，展开生产经营，前期的一期业主，还办理了不动产权证。

2024年下半年起，噩梦降临。数十位业主突然发现，自己合法拥有、正常经营生产多年的厂房，竟被法院陆续查封，无法正常办理不动产权证，企业陷入无法正常经营、甚至面临停摆等困境。

事实上，早在2023至2024年期间，开发商广东信基创新科技园开发有限公司（下称“信基公司”），涉嫌串通多家商业银行、小额贷款公司及个人放贷方，违规违法操作，通过虚构业主租赁合同、私刻业主企业公章、仿冒业主法人签名等手段，将早已完成销售、交付业主实际占有并投产使用的五十余栋厂房，办理了二次抵押贷款，套取约6.4亿元巨额资金。

现有证据显示：涉事商业银行，既是该园区商品房预售资金的专属监管银行，同时又作为本次违规抵押的债权放款银行，未履行自身监管与审核义务，全程疏于核查把关；案涉小额贷款公司，存在违规跨区域放贷、违规超额放贷等问题，也未落实放贷业务贷前调查、贷中审查、贷后检查的法定硬性流程，风控审查全面缺位；案涉个人放贷方，亦参与厂房抵押借贷相关虚假操作，放贷流程和资金用途存疑。

相关人士表示，此间诸多操作，均不符合合法借贷的相关规定，全程隐瞒事实，靠伪造的虚假材料与违规审批流程完成抵押登记，其核心目的，是设法完成不动产抵押登记、牢牢把控厂房的抵押权与产权优先受偿权，以此手握最高债权优先级。一旦后续出现纠纷、资金断裂、相关诉讼执行之时，便可凭借违规登记的抵押权利，优先处置、掌控涉案厂房，以此控制业主资产、优先受偿，侵害全款购房、合法入驻使用的无辜业主合法权益。各方全程无视业主合法购入厂房并占有使用的既定事实，漠视法律法规相关规定，严重违背了市场交易准则，更突破了法治的底线。

涉事抵押相关机构与个人包含：广东华兴银行股份有限公司肇庆分行、肇庆农村商业银行股份有限公司高要支行、肇庆市中小企业融资担保有限公司、广东粤财网联小额贷款股份有限公司、广东东菱凯琴小额贷款有限公司、佛山市顺德区银利达小额贷款有限公司、四会市银商小额贷款有限公司、广州市花都万穗小额贷款股份有限公司、广东粤禾农业小额贷款股份有限公司、佛山市高明民汇小额贷款有限公司，以及潘某勤、黄某毅、江某权、唐某朗、龚某浩、曾某斯五名个人放贷方。

2024年底，信基公司老板余学聪失联、卷款跑路，随后各放贷方蜂拥而至，起诉信基公司，查封业主厂房。业主们报案后，相关部门回复该事件属于民事合同纠纷，不予受理，建议通过司法诉讼途径解决。

时至今日，相关人员仍未受到任何追究。

02、不动产登记部门，明知实情失职渎职，违规放行抵押登记

事实上，肇庆市自然资源局高要区不动产登记中心，手握信基科技园全套完整备案档案，明晰园区持有合法商品房预售许可证，也完全知晓信基园区一期厂房早已完成产权登记、业主均已办结不动产权证，大批量厂房早已完成对外销售、悉数交付企业主投产经营，已实际占有使用多年。

然而，高要区不动产登记中心，在开发商早已不具备厂房产权处置权限的情况下，跳过履行法定的权属核验、材料审核、实地核查等各项工作职责，面对开发商刻意隐瞒交易实情、涉嫌伪造、编造的抵押申报材料，全程放行、一路绿灯，违规将五十余栋已售厂房办理二次抵押登记，借着不动产登记的名义披上了合法外衣。

在案涉厂房违规办理抵押登记后，因相关债务纠纷，十余家金融机构和个人放贷方，手持这份违规抵押手续向法院申请司法查封，而高要区不动产登记中心，又依据此前违规办理的抵押登记，配合完成厂房查封相关流程，直接导致园区五十余栋已售厂房被批量查封。

业内专业人士指出，住建局、税务部门与不动产登记中心本就系统互联互通、信息实时共享，案涉厂房早已完成竣工验收备案，全程由企业主长期实际占有、投产经营，收楼后业主们也均按时正常缴纳房产税与土地使用税，即便案涉厂房未做官方网签备案，不动产登记中心也完全可依托内部存档资料、竣工验收备案记录、税务完税明细，核查摸清全部真实情况。但高要区不动产登记中心全程对此客观事实视而不见，不开展任何实质审查核验，依旧违规办理二次抵押登记，漠视众多合法业主的切身权益，将无辜企业主无端拖入无尽诉讼与长期维权的困境之中。

03、业主无辜蒙受无妄之灾，深陷诉讼维权举步维艰

从2024年底开始，数十位无辜业主踏上了漫长又煎熬的维权之路，一晃已达一年半之久。

他们搁置生意、无心生产，一次次奔波于法院、职能部门之间，合法依规诉求；他们反复举证、应诉、陈情，耗费大量时间、金钱和精力，有些业主诉讼费就已高达数十万元；这些业主大多是白手起家的中小微企业主，因投资买厂早已掏空积蓄、背负高额银行还款压力。

然而，由于案涉厂房遭查封、诉讼无休止，有的业主还不断败诉，抵押的债权方却连连胜诉，部分厂房面临司法拍卖，将直接导致企业无心经营生产，客户订单大量流失，企业资金链持续紧绷，随时断裂破产。不少业主背负巨大压力、日夜焦虑，濒临崩溃却求助无门。

有业主称，作为广东省省级园区项目，肇庆市高要区招商引资的正规项目，自己真金白银全款购置厂房，合法收房正常经营，到头来房产证办不下来，厂房被暗中违规抵押，高要区不动产登记中心不仅办理了抵押登记，还配合法院进行了多轮轮候查封，一众企业主本是响应号召来广东肇庆投资兴业、助力地方经济发展，却无端深陷官司纠纷，实在令人难以理解，安分守法投资兴业，最后却会落得如今这般境地。

04、事件负面影响深远 重创地方招商环境与政府公信力

本案中，作为掌握信基园区全部备案资料、具备专业审核权限的不动产登记部门，在明知园区有预售证、厂房已售、一期已批量办证的前提下，仍违规审批抵押、后续配合查封，相关操作明显违背常理、存在诸多可疑之处：为何对系统可查的销售备案、预售资质视而不见？为何对信基公司勾结多方、隐瞒事实、提交虚假资料的行为不做甄别？为何不落实法定实地核查程序？为何在明知抵押违规的情况下，仍配合推进司法查封？

种种反常履职表现，涉嫌存在工作失职、审核把关不严、履职不到位等问题，也疑似存在违纪违法的嫌疑，相关事实亟待纪检监察、上级监管部门深入彻查事件始末，给受害业主和社会公众一个公正清晰的交代。

有法学界人士指出，此事件早已不只是数十位业主的个人权益纠纷，更是对肇庆市乃至广东省招商形象、营商环境、社会稳定造成不可逆的深远伤害。

其一， 重创地方园区整体信誉。广东汽车零部件产业园区是广东省肇庆市核心产业园区、地方经济发展的重要载体，依托地方官方信誉、良好营商环境、合法产权保障吸引各地企业入驻。此次事件暴露出不动产登记审核、园区产权监管存在严重漏洞，动摇了投资者信心，后续园区盘活、产业招商将会受到拖累。

其二， 破坏招商引资口碑。广东一直着力打造全国一流营商环境、大力招商引资，吸引外地企业、中小企业入园投资建厂，而省级园区出现“合法购厂遭违法二次抵押、无辜业主长期维权无门”的乱象，直接给外来投资者留下落户无保障、产权不安全、投资不安心的负面印象，将劝退众多意向投资企业，直接冲击广东省园区招商、产业落地和地方经济发展。

其三，损害政府公信力。不动产登记中心是政府面向群众和企业的核心公共服务平台，本应公平公正、严格履职、守住法治底线。此次登记部门违规审批、配合查封的行为，让群众对职能部门履职公正性、责任心产生极大不信任，严重损害政府形象，挫伤群众信任，降低群众安全感和信任感。

其四，扰乱市场秩序 激化社会矛盾。园区开发商与相关方勾结涉嫌违法、登记部门履职失守，公然践踏产权交易规则，若得不到及时纠错、严肃处置，不仅会引发更多效仿效应，更会激化社会矛盾，破坏法治市场秩序。

05、高要区不动产登记中心有何过错？

一、无视产权归属，违规抵押登记。

业主全款购厂、合法收房实际占有使用，厂房实际产权早已归属业主，开发商早已无任何产权处置与抵押权限。高要区不动产登记中心却无视客观交易事实，为虚假材料违规办理抵押登记，属于典型滥用职权、明知故犯。

二、违规登记埋下隐患，间接催生司法查封纠纷

正是高要区不动产登记中心，前期涉嫌违规审批、违法办理案涉厂房抵押登记，才让相关金融机构、放贷方手握不合规抵押凭证，得以向法院提起诉讼、申请财产保全与轮候查封。登记中心履职失守在先，间接造成厂房接连被查封冻结，让无辜业主无端深陷官司泥潭。

三、背离中央精神，破坏营商环境

高要区不动产登记中心，违规抵押登记的行为完全违背中央经济工作会议，以及《优化营商环境条例》和《关于促进民营经济发展壮大的意见》中，依法保护民企产权、规范涉产权查封强制措施、优化民营经济发展环境的明确要求，与国家既定政策精神背道而驰。

四、漠视群众利益，制造无尽维权困境

业主真金白银全款购置厂房，却因高要区不动产登记中心一系列失职失责、违规登记行为，陷入无证难办、厂房被抵押查封、常年反复应诉维权的绝境，耗费大量财力精力，合法财产权益遭到肆意侵害。

06、相关法律明文界定：违规违纪于法不容

依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，不动产物权转让买卖合同，自合同成立之时即具备法律效力，未办理物权过户登记，完全不影响买卖交易本身的合法效力。案涉厂房早已完成全款买卖交易，业主早已收房入驻、长期实际占有使用，开发商自此便已丧失对厂房产权的处置权与抵押权。

同时《中华人民共和国民法典》第二百二十条同时作出明确规定，利害关系人有证据证明不动产登记簿记载事项存在错误的，不动产登记机构应当依法予以更正。

《中华人民共和国民法典》第二百二十二条进一步明确，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

《不动产登记暂行条例》第二十九条明确，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国民法典》的规定承担赔偿责任。

《不动产登记暂行条例》第三十条进一步明确，不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

反观本次事件，肇庆市高要区不动产登记中心，手握完整备案档案，明知案涉厂房早已完成销售交付、业主长期占有使用，开发商早已无产权处置与抵押权限。对开发商隐瞒事实、伪造虚假材料的抵押登记申请，未依法履行法定查验与审慎核实的法定职责，一路绿灯违规办理抵押登记。事后明知登记错误却不主动更正，完全违反各项法律条例规定，履职严重失责，存在严重失职行为，已涉嫌严重渎职违规。

众多的投资人希望，相关部门严查整改本次事件中的各类违规违纪行为，依法撤销相关错误登记，更正权属登记信息，严肃追究相关涉事人员的责任，守住不动产登记合规法治底线，全力维护好广东省营商环境秩序，守护地方政府公信力，彰显政府为民服务的责任与担当！