大兴楼市，鲶鱼终于来了

1、成本测算（按计容面积）

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

今天下午三点，北京大兴黄村三合庄DX00-0202-0188地块将诞生买家。

从昨日的网上出价看，应该只有一家房企参拍。

这块地的北面和东面，是大兴星光城，由中建壹品与兴创置地联合开发，已售罄；南面是晓风和月，由绿城中国与宇诚置地联合开发，还有部分现房在售。

到底会花落谁家呢？花姐就不猜了，坐得结果吧。

这也是一宗有故事的土地。

它的占地面积2.14公顷，建筑面积3.85万平方米，容积率1.8，限高36米，是黄村罕见的低密度地块。

在今年4月份，它调过一次调规，至少做了两个优化：

1、地形从正方形变梯形

在最初的方案里，0188地块接近正方形。调整之后，变成一个“倒梯形”：北面边长219平米，南面边长110米，整个面宽资源更佳。

2、调整绿地位置

将西面和南面的绿地重新排列。最大的变化是，把住宅往南移了15米，让北向的绿地进深达到了35米，令它的北侧红线，距离大兴星光城的红线距离达到50米。

这次调规，让0188地块脱胎换骨了。主要表现在两个方面：

1、整个地块四面都是绿地；2、地块在做建筑设计时，不会因为日照问题产生建筑退距问题，南面距离晓风和月至少80米。

不论地段好坏，仅凭这两个独一无二的特点，0188地块堪称完美。

在调规方案里，还在0188地块隔着绿地的东南角位置，增加了一处社区级商业服务设施，建面约1100平方米。

这也是锦上添花的事儿。

当然了，它的缺点也有，西边距离京山铁路180米，距离京沪高铁430米。

好在，这些噪音困扰，花钱就能解决好，用材质好一点的玻璃。

这块宅地，起拍价8.87亿元，楼面价约2.3万元/㎡——比隔壁的大兴星光城低了0.4万元/平米。

一个后浪背刺前浪的搅局者来了。

大家知道，大兴区楼市的去化缓慢，截至目前，仅大兴新城和西红门片区，库存和待供应的套数就突破五千套。

有一些楼盘在龟速前行。如梧桐府，去年7月份开盘至今，仅网签43套，去化率仅有10%。

再如，大兴城建与兴业恒盛联手打造的0007地块，拿地两年半没有开始卖房。大兴集地旗下的021/022双子，也拿地一年零5个月，领取规证后也没有下文。

有关大兴楼市的林林总总，花姐就不一赘述了，有部分楼盘，实在是太难了，盲目追求大户型，无解，只能坐等奇迹的出现。

现在，三合庄0188地块来了，拿出最大诚意调规、降低地价，希望打破大兴楼市的沉寂，起到一定的鲶鱼效应。

花姐按照房价5万元/平米做了一版强排方案，仅供参考。

关于0188地块更加详细的强排方案分析，具体如下：

一、地块基础参数

二、布局策略

1、楼栋单元与套数

3单元楼栋：3单元×2户×11层= 66套/栋；

2单元楼栋：2单元×2户×11层= 44套/栋；

1单元楼栋：1单元×2户×11层= 22套/栋；

2、三排楼栋明细

总套数440套，实际销售建筑面积按户型配比计算，约为37070平米。

这略低于计容上限38549平米，差额可通过阳台半计容、设备平台等补足，不影响规划指标。

三、户型配比与落位

1、户型比例（去化最快组合）

整个项目无125平米及以上户型，避免与晓月和风大户型直接竞争，总价控制在336万至557万元，精准覆盖大兴主力购买力。

2、楼栋户型落位详表

3、各排单价设定

四、经济效益分析

该成本测算，基于计容面积38,549㎡计算。若按实际销售面积37,070㎡计算，1.2万元/㎡建安成本则为4.45亿，总成本约15.06亿。

2、利润估算

总货值18.64亿元，综合成本15.10亿元，税前利润3.54亿元，毛利率约19.0%。

若实际成交楼面价低于2.3万/平米，0188地块的利润，可进一步增加。

五、竞争优势与去化策略

1、周边竞品对比

0188项目的核心优势为：

A、总价门槛比晓月和风低约150万元，比星光城尾盘更低；

B、1.8容积率全11层纯洋房，区域唯一；

C、四面公园绿地+1100㎡社区商业+南侧社会停车场，配套超配。

2、去化节奏建议

当然，上述方案仅为花姐的推测，0188项目也面临一些风险。

A、竞品降价：若星光城或晓月和风大幅降价，可启动“保价协议”或赠送物业费、车位券等策略；

B、地铁距离：距清源路站1.2公里，需加强社区巴士或共享单车接驳宣传。