2026年5月全国房地产市场研究报告

核心观点

• 政策环境: 持续推进城市发展，土地、财政将向人口流入城市倾斜

• 新房供应：面积同环比双降四成且跌幅扩大，一线相对降幅较小

• 新房成交：环比增2%与3月齐平，一线城市环比增11%领先

• 二手房成交：面积环比降12%但同比增18%，累计增幅扩大至12%

• 土地市场：5月土拍规模同比收缩，优质宅地保持点状热度

◎ 文 / 克而瑞

01 政策环境

持续推进城市发展

土地、财政将向人口流入城市倾斜

2026年5月，中央多部委持续推进城市发展工作，涉及城市更新任务下发、城市体检、财政支持、推行常住地提供基本公共服务等方面。地方层面，至截稿时58次发布稳市场新政，从发布频次统计来看，优化公积金提及次数最多，其次是好房子和住房保障。

中央方面，月初，国务院常务会议提出，持续推进房地产等领域风险化解。央行发布一季度中国货币政策执行报告，提出要继续实施好适度宽松的货币政策。月中，国务院常务会议部署落地城市更新重点任务，同步推动人口高质量发展；同日，住建部召开视频会议，安排2026年城市体检工作，明确要求高标准推进城市更新。5月下旬，财政部公示中央财政城市更新行动入选项目名单，加速落实配套资金支持。此后国务院印发文件，全面推行常住地基本公共服务制度，提出土地指标、财政资源重点向人口流入城市倾斜。

本月最值得关注的文件即《国务院关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，文件要求破除公共服务与户籍绑定的壁垒，保障未落户常住人口平等享受城市公共资源。新政聚焦外来人口城市安居核心需求，重点扩大公租房保障范围，将稳定就业居住的外来常住人口纳入保障体系，通过实物配租、货币补贴等方式兜底居住需求。同时完善随迁子女教育、异地社保医保、就业帮扶等配套权益，同步优化土地、财政资源配置，向人口流入城市倾斜民生与保障性住房建设用地，推进公共服务均等化，助力新型城镇化提质，释放城市人口居住刚需潜力。

地方层面，39次发文涉及公积金优化，主要涉及首套认定放宽、贷款额度提升、阶段性取消贷款次数限制、放宽代际互助限制等。12次发文推进“好房子”建设，典型如广州发布 “四好” 建设行动方案，聚焦住房品质与城市宜居水平提升，明确至2030年全面推广“四好”理念，形成长效建设机制，新建商品房全面按“好房子”标准建设。地方重点政策方面：

湖南出台“新湘十条”，允许已出让困难土地分割开发，支持政府协商收回或置换；空置商业项目及未建非住宅用地可依法“商改住”，并同时涵盖存量房收购、住房以旧换新、公积金优化等38项措施，全面支持市场平稳发展。项目分割开发、“商改住”等用地政策创新，为盘活存量资产提供关键路径，有效缓解企业资金沉淀压力。

广州印发自持物业转售规则，自持商品住房转为可销售住房。政策适配“定自持项目”与“竞自持项目”两类，要求项目所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于18个月。企业可分最多3批办理转售，首次转售面积不低于自持总面积20%，且需缴清本批次出让金方可启动下一批。政策以去化周期为前提，既保障市场供需平衡，又为房企纾困提供路径，有效释放存量房源，促进住房改善需求释放。

02 新房供应

面积同环比双降四成且跌幅扩大

一线相对降幅较小

克而瑞监测数据显示，2026年5月，全国重点50城市新建商品住宅新增供应面积约631万平方米，环比减少45%，同比下降42%，降幅有所扩大，与年初1月规模相当、重回去年以来初春节月外的最低水平。前5月累计供应面积3709万平方米，累计同比跌27%，累计跌幅进一步收窄7pcts。

从各能级城市表现看，4个一线城市供应面积约112万平方米，同、环比双降43%，为各能级城市跌幅相对较小的，前5月累计供应面积583万平方米，累计同比下滑24%，较前4月降幅继续收窄2pcts。24个二线城市供应面积约395万平方米，环比减少45%，同比下跌38%，累计供应面积2260万平方米，累计同比减少28%，跌幅收窄11pcts。22个三四线城市供应面积仅约123万平方米，环比减少47%，同比跌 50%，累计供应面积860万平方米，累计同比下降25%，三四线城市新增供应规模持续收缩，规模总量和跌幅为各能级城市居前，库存压力逐步趋缓。

03 新房成交

环比增2%与3月齐平

一线城市环比增11%领先

克而瑞监测数据显示，2026年5月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约1362万平方米，环比小幅上升2%，同比微降2%，规模与3月“小阳春”齐平。前5月累计成交面积5596万平方米，累计同比跌15%，较前4月累计同比跌幅继续收窄3pcts，整体稳定至去年以来月均水平，继续保持3-4月以来的热度和成交惯性。

从各能级城市表现看，4个一线城市成交面积约215万平方米，环比增长11%，同比增幅较shangy月扩大5pcts至6%，累计成交面积809万平方米，累计同比跌幅继续收窄6pcts至12%。23个二线城市成交面积约760万平方米，环比微降3%，同比下降8%，同环比跌幅略有扩大。23个三四线城市成交面积约388万平方米，环比增长7%，同比正增长8%，累计成交面积1588万平方米，累计同比下降5%，降幅同样收窄1pcts。

04 二手房成交

面积环比降12%但同比增18%

累计增幅扩大至12%

克而瑞监测数据显示，2026年5月，全国重点20城市二手房成交高位回落、低于3-4月水平，成交面积合计约1670万平方米，环比持下降12%，同比增长18%，单月同比增幅扩大1pcts，前5月累计成交面积约7689万平方米，同比正增长12%，增幅继续扩大4pcts。

从重点城市成交面积绝对规模看，成都二手房成交面积达214万平方米高踞首位，环比微降9%，同比仍增33%，累计同比增13%；其次是上海成交面积约197万平方米，环比微降9%，同比增21%，累计同比增幅提升至8%。北京、天津、武汉、西安和广州等成交规模达100万平方米，武汉、厦门、东莞等环比显著增长20%以上，二手市场热度由点到面传导提升。

05 土地市场

5月土拍规模同比收缩

优质宅地保持点状热度

2026年5月，各地持续严控增量，土地供求规模均延续同比回落，优质地块占比得以维持近一年以来高位，各地土拍继续保持点状热度。月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积环比延续年内低位，同比延续回落；本月土地供应建筑面积为3697万平方米，环比上升12.6%，同比下降23%；成交2178万平方米，环比下降5%，同比下降27%。三线城市成交金额同比降幅最小，一线城市同比下降20%，二线同比回落39%，三四线同比回落3%。市场热度来看，5月平均溢价率为5.8%，环比下降1.8个百分点，同比下降1.3个百分点。北京太平桥、杭州未来科技城、珠海香洲等高总价宅地，均实现了15%的溢价率。

结合政策动向来看，5月中央多部委密集发文，国务院常务会议部署城市更新重点任务、住建部推进年度城市体检工作、财政部公示城市更新入选项目名单，明确土地指标、财政资源向人口流入城市倾斜，鼓励盘活闲置房源与低效用地。预计后续核心城市将持续聚焦优质低密宅地供应，叠加城市更新政策红利释放，以央国企为主的房企拿地信心稳步修复，核心区域宅地热度将维持高位，商改住、存量低效用地再开发成为供应重要补充，土地市场整体投资确定性将进一步强化。

就高总价地块成交情况来看，高总价地块成交仍较为分散，TOP10地块分属8个城市，核心城市单月土拍规模普遍下降。其中榜首为深圳大运新城地块，如期由华润置地以70.45亿元的底价竞得。地块原规划建设约700米中国第一高楼，后因企业流动性危机停工，两次司法拍卖流拍，最终于2025年由深圳市政府以68亿元收储，并引入华润重启。

单价榜方面，北京、杭州、珠海三宗高溢价宅地分列前三。其中北京太平桥地块地处西三环以东、丽泽路以北，该片区已经经历了超过20年的土地断供，地块本身具备极强的地段稀缺性。最终太平桥地块经过155轮竞拍，由保利发展以41.5亿元竞得，溢价率15.4%，地块规划建筑面积7.2万平方米，名义楼板价5.76万元/平方米，扣除配建后地块楼板价约6.67万元/平方米。

排版：花卷