贝壳财报：交易遇冷，租赁崛起（附财报）

近期，贝壳控股有限公司（以下简称“贝壳”）发布2026年一季度财报，在新房、二手房两大核心业务收缩周期中，却交出了一份盈利质量显著提升的答卷：凭借省心租轻托管模式，贝壳的房屋租赁服务收入占比逆势攀升至26%，实现了租赁业务利润的翻倍增长，不仅为自身打造了穿越周期的压舱石，更标志着住房租赁行业正式从“规模扩张时代”迈入“服务盈利时代”。

貝殼控股有限公司公佈2026年第一季度未經審計財務業績.pdf

01

整体业绩概览

营收下降利润增长

毛利创7个季度新高

2026年第一季度，贝壳总交易额7117亿元，同比-16%；实现净收入人民币189亿元，同比下降19.0%，管理层表示，主要受新房及存量房交易高基数回落影响。

然而，公司净利润达到人民币12.55亿元，同比逆势增长46.7%；经调整净利润为16.11亿元，同比增长15.7%。盈利大幅改善的核心原因在于公司通过降本增效实现利润的增加，毛利率从去年同期的20.7%提升至24.1%，同时运营费用总额同比下降22.3%。

URI点评：

对股东来说贝壳的表现当然让人极度舒适，但贝壳目前“营收收缩、利润扩张”的成绩反差值得警惕，利润是靠“省”出来的，而不是“赚”出来的，这种模式不可持续，一旦成本端没有进一步压缩空间，利润即将同步塌陷。

02

各板块表现

新房交易受冲击最大

租赁服务成为“稳定器”

分板块来看：

·新房交易服务受市场调整冲击最大，净收入同比下降37%，是拉低整体营收的主要因素；

·存量房业务表现相对稳健，降幅显著小于新房，值得注意的是财报中提到“佣金收入同比下降14.1%，通过链家门店进行的存量房交易额同比下降14.8%”而“平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入同比增加3.8%”。这部分主要是贝壳向贝联门店和经纪人收取的费用；

·家装家居业收入同比减少，原因是贝壳主动优化获客渠道，调整业务节奏；

·房屋租赁服务收入同比仅下降2%，是各业务板块中最为“坚挺”的一项，更关键的是租赁服务收入在总营收中的占比从2025年同期的22%提升至26%，已接近新房交易服务业务体量。

URI点评：

贝壳一季度租赁服务收入占比跃升，让置身租住行业的我们喜忧参半。

喜的是这映射了居住市场正在进行“租售并行”的转型，年轻人的购房愿望下降，租房比例、租房时间都将持续提升，租住行业前景可期；

忧的是租赁服务净收入本质上并无大幅提升（50亿元，同比微降2%），占比提升是由于分母（总净收入）变小所致，换句话说，也就是——是交易业务摔得更惨，而不是租赁业务涨得更快。

03

租赁服务

利润率激增

“省心租”模式是核心原因

关注第一季度贝壳租赁服务业务的经营指标情况，我们可以看到其展现了收入微降、成本显著下滑、利润率激增的成果。

·收入端：一季度规模小幅下降，但财报中指出“主要由于省心租业务下新服务模式占比增加的影响”，意味着收入波动并非由于业务萎缩，而是新模式下收入确认逻辑变化的结果。

“省心租”是贝壳推出的业主委托“轻资产”托管服务，与传统委托模式（如自如）的区别在于，省心租模式下贝壳收取的是：（1）签约佣金；（2）租期内的管理服务费；无需承担租金和房屋空置成本。

财报中还提到“省心租模式下的租赁房源数目增加”：尽管2026年第一季度在管房源量未予披露，但参考已知数据：2025年第一季度已超50万套，至2025年末进一步增至超70万套（较2024年末同比增长62%），其规模扩张动能可见一斑。

·成本端：前文提及，“省心租”模式下贝壳无需承担租金和房屋空置成本；此外在财报中提及“经营效率的提高进一步优化了成本结构并助力更健康的盈利能力”，在AI的助力下，组织效率、服务人员的专业能力提升，都有效促进降本增效的实现。

·利润端：2026年Q1租赁服务贡献利润率已达14.8%，同比翻倍有余。省心租模式的利润来源于“服务费”而非租金本身，不需要承担资产价格风险，毛利率天然更高且稳定，具备非常强的穿越周期、抗风险能力。

非常值得警惕的是，一季度租赁服务的利润绝对值同比增加4亿元左右，而贝壳总的净利润也同比增加4亿左右，也就是整个集团利润的全部增量几乎都来自租赁业务，一旦租赁业务出现风险，利润将面临断崖风险。

URI点评：

贝壳一季度租赁服务收入虽然小幅减少，但收入的质量实际上有所提升，且规模仍处于增长周期，省心租业务占比的提升，是实现成本显著下滑、利润率激增的最重要原因。随着在管房源数量的提升，贝壳预计将进一步推行省心租模式。

04

资产负债

“双降”结构更稳健

经营性现金流持续承压

贝壳资产负债表呈现“双降”特征——总资产与总负债同步收缩，资产负债率从47.2%降至42.6%，公司财务杠杆持续优化，资产负债结构更趋稳健，为应对周期波动提供了更大缓冲空间。

现金流表现上，值得警惕的是贝壳经营活动现金流持续为负，可见新房及存量房业务收缩对贝壳经营的拖累情况，但2026年Q1经营性现金流流出14.71亿元，流出收窄62.9%，有所好转；

投资性现金流目前是贝壳现金流的主要来源，2026年Q1流入50.14亿元，同比减少20.2%；融资性现金流5.03亿元，同比几乎翻倍，股份回购仍在进行（约1.95亿美元）。

URI点评：

贝壳当前处于“旧业务失血、新业务补位、财务策略防御”的转型期。经营性现金流的持续净流出，核心交易业务的现金造血能力仍待修复；而投资活动持续净流入，主要依赖存量理财回收，缺乏可持续性。

总体来看，贝壳2026年一季度财报中核心交易业务的现金造血能力仍待修复、压力较大，利润增长固然受益于运营效率提升，但折射出的“降本”现实同样残酷，过度依赖租赁服务带来的利润也值得警惕。

若仅看租赁服务板块，贝壳则交出了一份超出预期的答卷，“省心租”业务模式带来的盈利令人振奋，更是证明了轻资产服务在长租行业的商业可行性。

未来，随着租售同权政策的深化和居住消费升级，租赁服务在贝壳版图中的战略权重将持续上升，贝壳有望在万亿级居住服务市场（尤其是分散式租赁领域）巩固龙头地位。当租赁板块提供的营收能够超过新房乃至二手房业务，才标志着贝壳真正实现“租售双轮驱动”，完成从交易平台到居住生态的终极进化。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:山楂美式

运营编辑:树懒