文旅酒店热，正成为拯救开封楼市的“白衣骑士”？！

来源：开封楼市参考

|开封文旅酒店市场，还有多少潜力可挖？

NO.1 | 壹

刚刚过去的5月末

土地市场一块并不起眼的土拍

结结实实

给沉寂已久的土地市场与开封楼市

砸出了惊叹与话题！！！

位于万岁山南门

紧贴城墙，内顺城路以南

南北八十院与天下城之间

用地面积约4624.7㎡（约6.9亩）

容积率仅为1.0的商业地块

四家竞争者参与竞拍报价

从起始价1817.51万元

短短24分钟，直接飙升至3084.51万元

以折合444.7万/亩的价格

被一家酒店管理公司强势摘得

这也让很多人非常好奇

以如此之高的价格把地块拼抢下来

未来这里要兴建呈现的酒店

究竟得多大牌？多豪横？多贵气？多扛打？

才能收回成本、开始盈利？

*该地块现场实景图

市场对于此次拍卖的惊异

让房地产行业和官方，也感到不可思议！

一方面，是这样的微小地块

在房地产市场火热的时候

根本没有人和房企会把这里当回事

要不然

早已平整蓄势待发的这里

也不会轮到此时才竞拍

另一方面，甚至连官方，也没料想到

此宗地块能够以70%的高溢价拍出

这对于如今的本地楼市而言

简直是“异类”！

由此可鉴

开封文旅热所催生出的酒店服务业

正在激活静默多时的房地产

最为关键的是

这样的情况并非偶发：

25年12月

与清园和万岁山隔路相望的西关北街

一处10年租期

建筑面积约1716.41㎡的闲置房产

连同院落

共计土地使用面积约为7334.84㎡的地块

经过118轮的厮杀

从起拍价43.6万/年的租金，上涨至111.6万/年

并以每五年上涨10%的约定被摘得

*111.6万/年的租金，让租赁市场大为提振！

明白人都清楚

租金溢价率156%这里，有且也唯有是高端酒店

才能够算过来账，胜任预期收益！

随后，26年3月初

同为西关北街，同样是10年租期

建筑面积约2147.83㎡的闲置房产

配上面积不小的院落

共计土地使用面积约为6193.83㎡的地块

再度吸引超20家竞拍者，残酷拼杀190轮

轻轻松松从63.5万/年的租金，拉爆至333万/年

以424%的超高溢价率

且每五年上涨10%的约定被拿下

再次让市场为之震惊

*仅仅只过一个春节，西关北街同区域的租金爆涨3倍！

豪华品牌酒店的根基

从该地块被拿下的这一刻，已然定型！

甚至在更早前，25年10月

中山路铜锣湾西侧的老省政府大院内

建筑面积约8714.12㎡，最早始建于1960年

闲置多年的多栋建筑

以41.15万/年的租金

每3年上涨5%的条件被摘得

*始建于1960年的建筑

正在焕发新生，完成新的使命

目前，这里装修施工正在热火朝天推进

预计今年十一开门营业的

全市第六家“亚朵酒店”

就要在此呈现

同一时间

中山路州桥南侧，木厂街

早已破烂不堪的开封服装厂

同样以40.18万/年的租金，每3年上涨5%被拍得

百余间的“陌上轻居酒店”

也在全速改造推进

*被光阴与植被占满的开封服装厂

更甚者，25年8月

附一大街、西湖印象东侧

临湖闲置许久的5层独栋酒店+34栋别墅院士楼

共计19年租赁经营权

以853.62万/年的租金

每五年递增3%的约定被摘得

如今，已经华丽开业的

“开封西湖雅高瑞享酒店”

和引领开封

下一个Level滨水商业体验的“西湖里”

已经热闹、瑰丽呈现在大家面前

由此看来

无论是市场曾经被人遗落、忽视的“边角料”

还是因各种原因烂尾、长久闲置的物业

甚至残破到只剩下主体、骨架的房产

只要位置还说得过去

都能在文旅加持下

摇身一变，成为了竞相争抢的 “香饽饽”

“这在之前，开玩笑！

是个人都不敢这样想！！这样拿！！”

市场的种种呈现

让沉寂多年的开封地产老炮儿们没想到

更让扎身于开封文旅界的江湖前辈，感叹连连

被文旅撑起腰杆的酒店业

正在以摧枯拉朽之势

点亮开封房地产的新方向、新转机！

NO.2 | 贰

其实仔细想一想

无论是土拍市场对于商业地块的追捧

还是租赁市场，对好物业的一房难求

说到底

还是人们和市场对于开封文旅和酒店业

有信心！有认可！有展望！

这不正是之前房地产业火爆前夕

地王为何频出？然后人们倍加肯定

全民热钱纷纷入局

一模一样的镜像吗？

结果当年，星星之火，有了燎原之势

房地产市场瞬间支棱了起来

而当下的开封酒店业

依托文旅和地产，互相成就

同样有了十足的跨步提升

你看，当年集中西区绝大部分商业指标

在中意湖畔建设的CBD商业写字楼群

在空置了多年后

被酒店迅速盘活、蚕食

成为西区酒店最为热闹的区域

就拿五大街的三毛大厦来说

维也纳、桔子、汉庭、

麗枫、爱电竞酒店、锦江之星（在装）

同一栋楼，同样的房间布局

直接塞下了六家品牌酒店，近身肉搏

《 六家品牌酒店齐聚三毛大厦

不远处的新龙御都国际

当地产销售不再那么景气

房企索性直接把自家商业房产改造成自持酒店

全季、亚朵、你好酒店

一众加盟品牌酒店一字排开

甚至新龙大厦

都被改为200间左右的“希尔顿欢朋酒店”

盘活资产的同时

也让房企踏上新赛道与新获利点

七大街以西的万宝大厦

刚刚开门营业的“亚朵酒店”

投资大厦，即将呈现的“全季酒店”

中州大厦，运营多年“中州华悦国际饭店”

甚至中意湖北侧

拥有近600间房的“格兰云天大酒店”

中意湖南侧的“希尔顿逸林酒店”

《 全季、亚朵、格兰云天等酒店围聚新区政府周边 》

这些所形成的恢弘气势

让之前整个区域暮气沉沉的写字楼

焕发着生机与活力

也让周边烂尾、停滞的商业楼

看到了希望与方向

*中意湖周边停滞的商业烂尾楼

未来有朝一日也唯有酒店业能够救活

而开封另一个品牌酒店聚集区

当属复兴大道

如今成为了名副其实的“中、高端酒店一条街”

从金明大道开始一路向东

金明府处的维也纳酒店

奥特莱斯的希尔顿欢朋酒店

中段的全季酒店、丽呈文览酒店

陌上轻雅酒店、希尔顿惠庭酒店、尚客优酒店

再到东段正在装修推进的全季酒店、亚朵酒店

以及整条道路沿线正处于前期阶段的桔子酒店

再带上其他一众自主品牌酒店等

复兴大道沿线，至少25+家以上酒店盘踞

《 复兴大道酒店业态繁茂 》

随之水涨船高的

是沿线租金价格的翻倍增涨

是周边餐饮配套的满铺落地

这和前两年复兴大道

沿线的落寞冷淡、人烟稀少相比

简直是天壤之别

之所以这样

原因在于开封文旅的重心

以及文旅客流进入开封的方式

发生了根本性改变：

随着万岁山的持续爆火

以及清明上河园的多年出圈

开封文旅的核心阵地

其实早已经向北偏移

随之而来，便是在自驾游兴起的热潮下

连霍高速金明站、龙亭站

真正迎来了游客出入“大吞吐量时代”！

而串联两站之间的复兴大道

一跃成为开封名副其实的“文旅黄金走廊”！

这条黄金走廊，如同拦水大坝一样

把客流牢牢吸附固定于此

让复兴大道成为开封文旅+酒店的核心腹地

*复兴大道东段

万岁山3号免费停车场平常周末场景

特别是龙亭站

安远门大道与复兴大道交会处以东的区域

因为万岁山和清明上河园

2号、3号免费停车场的扎墩聚集

让这里进一步热度爆表

成为炙手可热的“人气聚集高地"!

*节假日，复兴大道东段日常

这也是为何，复兴大道会成为

“中、高端酒店一条街”的重要原因之一

也是复兴大道东段

酒店物业会如此集中爆发的根源所在

这个时刻，回过头来看西区

反倒是正在逐渐偏离文旅产业的主战场！

再加上，2022年5月

郑州、开封之间的高速开始执行免费通行

郑开大道以往作为旅游主通道的优势荡然无存

直通开封北站的复兴大桥又迟迟没有消息

只能依靠东京大道、郑开大道

来勉强输血的西区酒店业

唯有依靠城内文旅游客的外溢，来撑起门面

那为什么西区还有这么多酒店在轮番开业？

这还不是因为开封景区核心范围内

太难找到合适的物业

来运营酒店了！

同时，深入研究市场之后

另一个现象也逐渐浮现

那就是开封这些酒店老板们

对于品牌酒店的中意度和信赖感

逐年递增！

反馈到市场上，也正是大家看到的

无论是华住旗下的

全季、桔子、漫心、美仑、汉庭

亚朵集团的亚朵

锦江旗下的维也纳、麗枫、锦江之星、白玉兰

首旅如家旗下的如家

尚美数智旗下的雅高瑞享、尚客优

仟那旗下的仟那酒店、千寻、美宿

陌上集团、艺龙酒店科技、携程丽呈集团等

还是更为高端的铂尔曼、喜来登、希尔顿等

一众品牌酒店反倒在这两三年

在开封迎来了井喷式爆发

特别是在开店区域的选择上

文旅客流占全市住店人群约80%的绝对占比下

西环路以东，东、西大街至曹门以北

东环路以西，复兴大道沿线以南

所围合成的景区核心范围

成为目前品牌酒店选址的【超级热门首选】

可以说，品牌酒店在开封

正在迎来爆发的“黄金上行窗口”

这一切繁荣景象的背后，归根结底

还是开封蒸蒸日上的文旅市场

让人们对于酒店业的想象空间与机会

太过丰盈，且潜力十足

是品牌酒店的超强市场认可度

抗风险能力与盈利能力

在未来很长一段

让投资人看到了稳定产出

看到能和开封文旅共长久的根基与不可替代性

NO.3 | 叁

之所以这样说

源自于文旅城市的横向对比

以及未来酒店业的稳定走势

一方面，我们以华住集团

在开封、洛阳、西安三座古都

所有酒店数量相比

开封50家，洛阳121家，西安293家

*华住会预订界面

华住旗下的酒店

在三座城市成几何倍翻涨

印证的正是文旅产业发展的轨迹

反应的正是酒店行业的饱和程度

相较于最早发力的西安

开封的文旅产业可以说刚刚起步

酒店体量落后近6倍

更是市场差距与成长空间的体现

对于比省内

较开封文旅早几年觉醒与提速的洛阳

酒店数量2倍有余

也是开封妥妥的老师与前辈

因此，在2025年

开封文旅收入增速力压西安、洛阳的当下

文旅消费占绝对大头的住宿业

在开封显然还有

更为广阔的增涨空间

另一方面，在价格层面上

洛阳、西安也曾登顶过熠熠闪耀的高峰

这是旅游城市的必经之路

而如今，已经回落正常价位的酒店业

正配合着当地文旅

走起了长久稳定路线

比如，去年十一假期

游客量峰值的10月2日为例

国民品牌“汉庭酒店”在洛阳和西安

给出的是这样价格

*2025年10月2日，晚11点左右

洛阳、西安汉庭酒店携程预订界面

而后起之秀的开封

在去年10月2日

汉庭酒店给到的是如此价格

*2025年10月2日，晚11点左右

开封汉庭酒店携程预订界面

可以遇见

当下正值青少年期，精力无比旺盛的开封酒店业

在未来，势必也会如同洛阳、西安一样

来到行事成熟稳健、从容有度的壮年

用健康平稳的心态与阅历

和当地文旅一起互利互惠，稳定长久共生

到那时，当品牌连锁酒店

卖到自主品牌酒店的价位后

自主品牌酒店的客源

一定会大量流向品牌连锁酒店

大部分民宿为了生存

把价格极限下探，断臂求生

也倒还有固定的市场份额，换来一线生机

反倒是夹在中间的自主品牌酒店

向上的高溢价，没了空间与底气

向下的低价格

又因自身运营成本的束缚

根本无法下降，形成不了护城河

届时，品质不过硬，服务良莠不齐

位置不扛打的自主品牌酒店

注定会遭受重击

在连续经营困难、亏损的危局之下

一大部分非核心商圈的自主品牌酒店

注定会败下阵来、狼狈出局

说白了

大的连锁品牌完全有主导市场的定价权

小的自主品牌只能被动跟随、沦为炮灰

这样浅显易懂的“寡头垄断市场”经济学原理

其实正在当下的开封酒店业阶段上演

但凡是酒店圈的人

特别是单体品牌、小品牌连锁酒店以及民宿

在当下此刻，皆深有感触

刚刚过去的这个五月，在五一假期过完后

整个市场行情极度下滑

出租率远不及平常和去年同期

反而那些大品牌连锁品牌客源不断

从平台客户流失走向的分析来看

相当一部分品牌连锁酒店

正在大肆抢夺单体酒店的客源

“上打下”的降为打击

造就了目前

“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米”

的客户残酷争夺战

让本就客源稀少、人气不足的单体酒店

更显市场的寒意习习

所以，未来开封的文旅酒店业

一来，是在激活楼市的可能性！

二来，是在用自我调节，重塑市场格局的生长

来让品牌酒店更具话语权！

因此，既然市场给出了

解决开封楼市症结与问题的当下最优解

那么，譬如万岁山西侧

东京大道与西关北街交会处

正在破产重组的拐角商业烂尾楼

未来有朝一日

又会有多少连锁品牌酒店

在这里落户开业，广迎宾客呢？

The end

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