扒一扒，这座躺在风口上的城市

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早些年，苏州就在押注硅基产业。

今年，苏州牢牢卡住AI算力硬件的命脉，仅凭一年时间，就厚积薄发催生了7家千亿级别的上市公司。

此时此刻，苏州真正地站在了AI风口之上，连带着楼市也开始猛涨。

根据冰山指数和国金证券研究所的报告，有一个极其震撼的结论：

苏州楼市的上涨势头仅次于上海。

咱们分别从二手房和新房市场着手分析。

今年5月，苏州二手房成交量是过去三年成交量最高的5月。

整个5月成交套数6442套，同比增幅达到了26.5%。

火热的势头延续到了6月。

6月的首周，二手房总体成交1675套，同比去年6月首周的1051套，涨幅达到将近60%。

整体的二手房市场更是呈现挂牌量下降，成交价上涨的趋势。

从去年9月份开始，苏州市区二手房累计挂牌套数已经连续9个月下降。同时，各大明星板块的二手次新的成交价也上涨了，奥体和湖东板块的二手次新相比去年四季度涨了2000-3000元/㎡。

今年5月，苏州新房的成交量也开始回暖了。

5月份，苏州新房成交1748套，其成交面积同比去年同期涨了19%。同时，成交结构也在发生变化，以160㎡以下的刚需和刚改类房源为例，今年前5月供求比只有0.66，明显供小于求，库存压力不大。

同期，苏州还卖出了一宗超级地王。

5 月29日，中海以16.88亿的总价，30.04%的溢价率、68920元/㎡的楼面价，拿下了苏州园区金鸡湖右岸地块 。 这宗地块的价格秒杀了 绿城玫瑰园二期地块的楼面价， 并 刷新江苏省宅地楼面价纪录，成为江苏省的新地王。

单看苏州的二手房或者是新房，都觉得苏州市场的回暖证据确凿。

整体来看的话，苏州楼市的回暖有两个疑点。

溢价率。

根据冰山指数和国金证券研究所的数据，苏州的溢价率只有47分。此得分与城市的止跌排名相比，属于最大的一块短板。

新房二手房成交比。

今年3-4月，苏州的二手房成交远远超过新房，近乎占到总成交80%。

去年上半年，这个比值1.5-2.0左右，即二手房占总成交60-70%。而在2021年，苏州新房成交量能突破上万套，而二手房成交7000套左右。

上涨/巅峰时期的苏州市场，新房远比二手房叫座。

根据以上数据，我们能得出一个判断：

苏州市场的成交结构，没想象中那么健康。

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苏州新房和二手房，到底是哪些小区在成交？

我们先看新房部分。

园区板块，是苏州新房成交的主力军。

其中 ， 绿城玫瑰园 是园区的销冠，成交8套，总成交金额3.15亿，套均总价约4000万； 沁百合5月网签了15套，成交均价4.4 万 +；凤起潮鸣5月网签了10套，成交均价5 万 2左右；

相城 板块， 熙和雲启观棠5月网签了大概34套，成交均价在2.6万/㎡ ， 已知143方起的叠墅， 总价起步就是350万 ；

姑苏区，建发璟园 ， 成交均价近4.1万/㎡ ， 总价500万起；

吴中 的 湖西源启 ， 签 约 15套，成交价在2.5万-2.7万/㎡左右 ， 也都是叠墅洋房， 总价400多万起。

毫不夸张地说，苏州新房就是豪宅走出来的独立行情。

土拍市场恰好反映了这一点。

5-6月的土拍中， 苏州 多数地块容积率 都很低 ，如园区金鸡湖畔地块（容积率1.02）、吴中城南地块（容积率1.5）、木渎地块（容积率1.3）等， 均是 低密洋房、叠墅等改善型 产品 。

再来看二手房部分。

今年苏州市区二手房成交情况，从面积段来看，140㎡以内的房源成交是绝对主力，从总价段来看，100-300万的刚需和初改房源成交占比达到了75%左右。

换句话说，苏州的二手房都是刚需在买。

它们是核心地段的老破小。

譬如，园区的东港新村、苏安新村，地段好，总价百来万，一个季度要成交几十套； 姑苏古城、园区东环/娄葑、高新狮山老小区 ， 总价50-150万，有的甚至没有电梯，胜在地段成熟。

它们是远郊的二手房。

譬如，运东的运河公馆、中南世纪， 甪直 的阳光城丽景湾， 黄埭 优步花园，面积90-100方，总价一百多万，虽然离核心区较远，但胜在价格低，面积较大。

它们是核心区的学区房。

譬如， 星湾学区 的 雅戈尔未来城、香缇华苑 ， 苏州实验中学 的 金地名悦、万科遇见山 ， 沧浪实小 的 沧浪新城世家苑、和茂苑 ， 总价两三百万，学区在苏州属于顶级。

以上几类的二手房成交还有个共同的特点，成交价都在跌。

举几个例子，东港新村3月份成交价约17000元/㎡，5月成交价约15500元/㎡，跌了超1000元/㎡；中南世纪3月份成交价约15000元/㎡，5月成交价约13900元/㎡，跌了超1000元/㎡； 世家苑 3月份成交价约 25500 元/㎡，5月成交价约23000元/㎡，跌了2000元/㎡+。

苏州的二手房，都是刚需在以价换量。

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苏州的中产，沉默的大多数。

根据上文的信息，我们大致能给苏州的买房群体做个客户画像。

1.有钱人正在购入苏州的顶豪。

他们是本地的老钱。以 绿城玫瑰园 为例，项目 7000 万 级沿河楼王，首开即被周边老别墅业主 抢 空 ；

他们是 AI、半导体 、 生物医药、纳米 各行业在 园区 的 龙头企业创始人 / 合伙人、高管 ， 偏好 湖西 / 双湖大平层如凤起潮鸣、紫金翡丽甲第 ， 有大佬曾 全款购入翡丽甲第两套千万级房源 。

这些购买力都源于苏州的富庶。

2025年GDP约2.77万亿元，全国第6，远超多数省会 。 其 规上工业总产值4.9万亿元，全国第一 。 与此同时，苏州又抓住了AI的风口，整座城市的造富 能力不言而喻。

2.刚需买房的普通人。

苏州凭借着强劲的产业，自然吸引了大量的就业人群。

除去户籍人口，2025年苏州拥有超500万的长期居住净流入人口； 2021年之前 ， 苏州每年都有8-10万的人口增量；2021年-2025年，苏州每年仍能保持2-6万的人口增量。

大量的人口造就了买房的基本盘。

这股力量引爆了苏州楼市的成交。

在叠加政策优化、房价下跌等各种因素下，他们咬咬牙踮踮脚，总算买到了自己心仪且总价可控的远郊三房两卫/核心区老破小。

在入学节点不等人的一二季度，他们为了能让小孩子就读优质学校，才快速决策，推动了学区房的成交。

其实啊，苏州市场还有一群不被看见的买家。

他们可以称之为“苏州的中产们”，他们想要地段不错、产品不错的房子，总价合适的房子，却很少能在苏州的市场上找到。

这才是苏州市场的结构性缺陷——

200万-300万总价的楼盘数量稀缺，大多数是卖了好些年都未能售罄的老盘，户型、产品力和新入市的新房完全没法比。

超300万的改善产品，总价过高，不一定够得上。

200万以内的房子，要么是普通二手房，要么是远郊的新房。

这些中产们几乎选不到心仪的新房，想买到优质的改善二手房也不容易。

刚需决定了大盘的稳定性，而改善几乎是推动房价上涨的主力军。

此时此刻的苏州，似乎拒绝了主力军加入战场。

THE END