莲湖区买房，老破小下不了手？交大陆港真实口碑｜房哥问答462期

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问答462期

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（提问房哥入口）

问：房哥总结一下，150万高新上班怎么选？

答：过去150万总价是西安买房的最低门槛，高新门槛是200万，但如今随着二手房降价，150万高新的二手房也能挑了，主要选择有三条线：

高新区域，丈八北路沿线，天朗蓝湖树、玫瑰公馆、龙城铭园、利君明天、鸿基新城、春风心语、秋月苑都已进入预算内，不算周边头部小区，但高新学区，房龄较新，户型选择多样。

雁塔区域，大寨路沿线，华洲城、铭城、恒大城、金辉悦府、融侨城、宏观府麒麟山等，不少小区二手房单价已经破万，确实城建面貌一般，房龄不算新，但生活便利，距离高新更近。

雁塔区域，西沣路沿线，融创西安宸院、金地西沣公元、万科高新华府等，最小面积的三室都进入预算内，房龄更近，公元商业齐全，对于工作在高新锦业路沿线的重点可看。

房源推荐：

问：200万预算四室，纺织城上班，考虑小孩上小学？

答：由于深处老城区，纺织城周边的新房供应极少，二手房集中在客运站周边，房龄普遍10年以上，包括高科绿水东城、荣民公园学府、普华浅水湾等，区域内有民办滨河，但不划学区，东城六小和东城二校也是普通公办。

第二个区域可以考虑穆将王周边，200万预算，四室，有中铁建花语城，小区环境很好，对应延河小学，向东有中海云锦，算周边二手天花板小区，对应 东城一小五星分校。

小区实景：

这么多年了，纺织城还是那个样子，烟火气十足，新房寥寥无几，有没有可能搬出来，往幸福林带走，无论是金茂幸福晓棠、中建悦庐幸福序，居住环境，城市面貌，学校配套都更好。

问：总价100万，雁塔区90㎡小三室如何选，房龄10年，希望学校好一些？

答：雁塔的面积非常大，如今的曲江和高新都是雁塔区范围，比较纯粹雁塔二手房小区，基本都围绕南三环沿线，分为电子城片区和西部大道片区。

虽然房价降了不少，但单价一万左右的三室，次新小区，还要求较好学校，很难同时满足，很大可能是一般学校，且两室居多。

（总价100万附近二手房）

西部大道沿线，融创西安宸院、金地西沣公元、中央公园、万科高新华府等，总价预算要在150万左右，品质差一点的竹园阳光嘉苑、盛世长安在预算内。

电子城周边，融侨馨苑、世家星城、紫郡长安等二手房也在这个预算内，新房有辰宫紫云境，产品旧一点，但楼间距大、现房即买即住，100万预算小三室很宽裕。

问：不懂就问，交大陆港的口碑到底怎么样？

答：对于一个去年刚刚开学，办学时间不足一年的学校，师资、生源、管理团队都在沉淀的情况下，谈口碑是没有基础的，这和新公司是一样的，再好的团队，能否转化为业绩，需要时间沉淀，没几届毕业生可不行。

作为港务区秦汉北片区的最重要配套，交大陆港的硬件很不错，且在今年又补齐了高中，是港务区第四个落地的 小初高一体化的学校，此前是铁一中陆港、高新一中陆港、陕师大陆港。

学区范围内，基本都是商品房，招商城市主场、梧桐书院、揽阅、绿城桂月云翠、中粮悦筑云朗等，陆续都在交付，入住率提升也很快。

给交大陆港时间，秦汉北的发展还靠这里的成绩，毕竟附近还有大量的土地要开发。

《宰相刘罗锅》中说：说你行你就行，不行也行，说你不行你就不行，行也不行，交大陆港对区域意义重大，但不要过高追求学区溢价就行。

问：长安万科小学和中学聊一聊？

答：在长安公办教育不够给力的情况下，过去周边商品房几乎都是自建的民办学校，比如万科城和师大小学、初中、万景和湖滨学校、雅居乐和湖居笔记小学，融创和兴华小学等等。

通过开发商代建确实短期内解决学位矛盾问题，但遇到民转公政策后，就有很多变数，比如万科城小学，中学，去掉了陕师大牌子，但办学多年，积累了稳定的师资和生源，周边家长依旧愿意高价买指标房，付民办高学费。

但万科城配套示交由美林小学承接举办，虽然说是名校+资源整合，但弱小扶持强校，家长并不买单，最新的进展是学校举办方承诺六个不变，包括举办者身份、学校名称、管理团队、招生政策、教育理念、秩序等。

且当年购房合同上也明确，万科和师大合作办学协议，有效期到2034年2月，还有八年时间。

问：熙地港上班，招商林溪书院值得等吗，爱知中学怎么样？

答：从距离上看，这是最近的，市府周边开发较早，基本没有土地供应，目前能看的就是徐家湾板块，前两年的保利未央璞悦，以及刚刚面世的招商林溪书院。

一路之隔的爱知中学未央校区，九月开学已经在招生咨询，今年的学区里就包含招商林溪书院，作为老牌名校跨区开学的第一个分校，期待值很高，学校细节要等九月开学后才知道。

小区本身，地是未央城建拿的，招商代建开发，前者有土地优势，后者有产品优势，算是强强联合，过去这几年，招商在交付能力，实景兑现，熟人社区的营造上非常成功，妥妥的西安一梯队央企。

五月凤城五路的林屿缦岛刚刚清盘，林溪书院接棒，很多人也在等这里，林溪的优势在于产品更新，会所还会升级、且小区地块更大，景观有更多发挥空间。

问：房哥，莲湖区房子有推荐吗，全是老破小，下不去手？

答：城西电工城，城东纺织城，老城更新，处境差不多，进来的人出不去，出去的人不回来，莲湖稍好的是地处二环边，北边是经开，南边是高新，生活交通更便利。

莲湖区10年次新房，基本都集中在大兴新区，以大兴东路为主干道，旁边的融创御园、蘭园、天朗大兴郡、龙湖水晶郦城、金辉C园、中南青樾等，高层为主，少量带洋房。

优势是商圈林立，生活极为方便，烟火气十足，短板是居住密度高，没有头部的教育资源，一旦遇到小孩上学，很多土著第一时间考虑换房择校。

目前新房等待供应的主要是西电片区改造，第一个面世的中天启悦，产品挺好，高赠送四代宅，备案价高，但首开有15个点的优惠，后续融投、九臻还有新房面世。

莲湖作为老城，就地置换需求强烈，但没有太好学校是短板，亟待名校+落地官宣。

问：西部大道周边，婚房需求，200万预算新城首府之外还有什么可选？

答：交付时间最新的就是新城首府和金地中央公园一期，且都是大面积和精装修，小区环境也不错，新城的短板在于地块太小，且小开发商后续在西安没有项目，物业沉淀能力有待考验，二选一反而金地临公园优势更大。

剩下就是绕不开的融创西安宸院，也是精装修，小区更大，200万预算以高层大面积边户为主，选择房源很多，对应的雁塔七小、四中也都是陕师大体系。

这个周边的房子很多人都是当首套自住，一旦预算充足，就会考虑置换到高新或者曲江，区域上限不高，还是要考虑流通性，融创流通性比新城也要好，具体分析有文章可看：

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作者：Kikyo

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