改不完的“商改住”

6月9日公示钱江世纪城商改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

6月9日，杭州1宗位于钱江世纪城的商改住地块公示：

由商业/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地。

该地块位于热点板块钱江世纪城的核心区，毗邻奥体印象城，用地面积2.67万㎡，容积率2.5，新增住宅建面约6.7万㎡

稀缺地段和优质完善的配套加持，使得这块商改住地块一经公示就备受关注，未来一旦上市热度不会低。

这并不是钱江世纪城首次有地块商改住，包括奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等项目的地块都是商改住的，还有朗云项目是中小学用地调整而来。

不仅是钱江世纪城，不仅是杭州。最近几年，上海、深圳等大城市的热点区域都有多宗商改住地块推出，一波商改住的热潮正在袭来。

理论上，没有哪个城市真的缺地。

01

杭州多个热点板块推商改住地块

据浙报传媒地产研究院统计，仅2025年杭州就有23则公示包含商改住内容，因此新增住宅建面约103.7万㎡。

这些商改住地块几乎覆盖杭州十区，其中萧山区最多为5宗，其次滨江区和余杭区都有4宗、上城区3宗、拱墅区和富阳区各2宗等。

这些商改住地块改完性质后，有的已迎来挂牌出让，有的还待字闺中，其中不乏热点地块。

水电新村4.0地块：2025年11月，滨江区水电新村区域内，1宗商业商务用地调整为二类城镇住宅用地（BJ030102-22地块），用地面积1.4万㎡，容积率2.5，新增住宅建面约3.5万㎡，该地块距离钱塘江和奥体中心“莲花碗”都仅约300米。

算上调整性质后的新宅地，水电新村区域内合计4宗宅地，其中1宗已出让即望天际项目，其余3宗还在等待中（这三宗地块北面均规划有多宗商地，理论上都没有一线江景）。

水电新村4.0地块

图源：浙报传媒地产研究院

未来数港商改住地块：同在2025年11月，未来科技城未来数港片区内4宗商业/商务金融用地调整为2宗二类城镇住宅用地，与绿城枫丹玫瑰园相邻。这2宗地块以组合出让的形式已于5月15日出让，容积率分别为2.0和1.1，合计建面约12.3万㎡，由滨江集团和绿城联合竞得，成交楼面价31644元/㎡。

调整后，未来数港内的商业用地面积剩余75.6亩，相较此前规划的186亩，缩减了六成。

未来数港商改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

城东新城商改住地块：2025年4月，城东新城1宗商业/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，为城东新城注入新的宅地资源。该地块用地面积3.26万㎡，容积率2.2，新增住宅建面约7.2万㎡。

地块南靠京杭大运河，位于翠隐江粼以南，与安琪儿片区隔河对望，已于3月6日出让，由保利发展以楼面价44985元/㎡拿下。

城东新城商改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

不仅有“商改住”，还有“工改住”。

滨江网易南地块：宅地较为稀缺的滨江区，在2025年2月曾公示1宗地块，原为商业商务和工业用地，后取消商业商务用地并削减工业用地面积。新增住宅部分用地面积3.84万㎡，容积率2.5，建面约9.6万㎡，由华润在4月8日竞得，成交楼面价41108元/㎡，周边小范围内几乎没有新房在售。

滨江网易南地块

图源：浙报传媒地产研究院

02

全国大城市纷纷涌现商改住地块

不仅是杭州，最近几年，全国多个大城市都涌现出了引人注目的商改住地块，这些地块大部分都位于核心区域，定位高品质改善住宅。

2024年，上海原用作小米上海总部的地块以住宅用地性质再度现身。该地块位于徐汇滨江核心区域，曾作为商业办公用地交易成功，后因地块未开发及城市规划调整等因素，由政府收储后重新上市出让，最终由绿城以总价约48亿元夺得，成交楼面价约13.1万元/㎡，成为新的‌全国单价“地王”‌。

这就是后来的绿城潮鸣东方，备案均价约19.5万元/㎡，其中顶层复式单价高达约26.52万元/㎡，120套房源实现160%认购率并触发上海市5年限售政策。

上海原小米总部地块（绿城潮鸣东方）

图源：上观新闻

深圳的深圳湾超级总部基地曾在2023年出让一宗商改住用地，由中海竞得，总建面约26.3万㎡（其中住宅约17.69万㎡），打造中海深湾玖序项目。2025年，紧邻中海深湾玖序，又有一宗商改住用地成交，再次由中海竞得，即中海安缇雅苑，建面约4.1万㎡（其中住宅约3.66万㎡）。

深圳湾超级总部基地已完成约八成的土地出让，未来还有几宗商地待出让。但在如此不缺顶级买家的黄金地段，或许未来还会有商改住地块出现。

深圳湾超级总部基地项目分布图

图片来源网络

03

为何要商改住？

全国商品房市场库存居高不下，为何大城市纷纷推进商改住？

其一，商业办公市场饱和，写字楼空置率居高不下。

多个机构数据显示，2026年一季度末，北京甲级写字楼空置率约14.9%-15.8%，上海‌约‌22.7%-24.4%‌，广州‌约‌22.1%-22.4%‌，深圳‌约‌25.9%-26.5%。

截至2026年4月，杭州甲级写字楼空置率攀升至约‌28.6%‌，创下历史新高。

众多区域甚至在最顶级的陆家嘴商务区，众多楼宇出现大量空关、空置，而住宅特别是高端住宅市场仍有机会。

其二、住宅用地价值更高，商改住后土地出让收益提高，为财政带来可观收入。

例如，上海徐汇原小米总部地块，原作为商地成交总价约15.5亿元，折合楼面价约3万元/㎡，而商改住后成交总价升至约48亿元，楼面价一跃攀上约13.1万元/㎡，土地价值大幅提升。

04

不缺房子，缺的是核心地段的好房子

尽管今年以来一线和热点二线城市房地产市场出现“小阳春”行情，但这轮回暖呈现严重的市场分化。

刚需市场不温不火甚至部分遇冷，大部分刚需转向二手房市场，高端顶豪市场热闹。

当前市场上，并不缺房子，缺的是位于核心地段、拥有稀缺资源、完善配套和便捷交通等的高品质“好房子”。

顺应市场需求，开发商的投资逻辑转向聚焦大城市、聚焦核心地段，各大城市也纷纷在核心地段挖掘资源进行商改住，为市场提供更多住宅用地。

一方面，新增优质住宅用地，无疑为市场注入了新的活力，或能带动区域土地价值一起提升，也为购房者带来更多选择。

另一方面，随着商改住等工具推出，部分板块或区域又冒出新的优质住宅用地，原有的稀缺性价值被打破，或许对于原有地块和购房者将是一种利空。

从市场结构分析，大多数商改住地块仍过于集中在高端市场板块，符合一般中级改善的土地并不多。然而顶豪市场的需求也不是无限的，需谨防未来的供应过剩。

此前自然资源部的38号文明确：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，但是原有的土地进行商改住、工改住，几乎不会影响短期的住宅土地供应。

不必过于盲目迷信“稀缺性”，理论上，没有哪个城市真的缺地。