北京朝阳专场供地，真相解密

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昨晚，花姐的微信朋友圈沸腾了，有关两件事。

一件发生在纽约：

SpaceX登陆纳斯达克，马斯克成为人类首个万亿美元富豪。大家疯转这则新闻，除了羡慕，还是羡慕。

一件发生在北京：

北京规自委发出2026年第六轮供地清单，三宗地，全部来自朝阳区。这在京城供地史上罕见，地产圈炸锅了。

这两则新闻，在花姐看来，北京这轮供地突如其来，新闻性更强。而马斯克呢，大家只是在坐等他敲钟而已。

为什么这么说呢？

1、第五轮供地清单在6月4日才发布过，这次仅过去8天。按照规则，供地节奏为“每月一供”。实际上，去年只供了九轮，每次间隔时间更长。

2、一份全市的供地清单，成为一个区的供地专场，而且都是朝阳区的核心地块，为了房价都会超过10万+，实在是不可思议。其他区是否也会跟进？

穿透这个事件，足见朝阳区供地之紧迫性。

事出反常，必有原因。

一份通报里隐含供地策略

朝阳区超常规供地，是有迹可循的。

在6月9日，北京规自委披露了对五个区分局的巡视整改进展情况通报，巡视时间为2024年10月-2025年1月。

其中，对朝阳分局的通报最为详细，多达七千字。通州分局5000字，大兴分局4500、昌平分局4000字、丰台分局3000字。

字数多寡意味着什么，明眼人都很清楚。

花姐在朝阳分局的通报里，有一段专门关于土地供应的文字描述：

不断加强土地供应力度。

一是建立供地专班机制。明确职责分工，协同推进土地上市工作，并针对土地供应进行每周专题调度，组织多方对照计划核查进度，梳理手续办理及问题，聚焦征收补偿、指标调整等难点，明确责任与时限。面临市场下行较大压力，高效推动土地上市工作，促进区域高质量发展。

二是定期报告制度。通过汇报重点项目进展，并将难点问题形成报告提请区政府专题会，解决项目入市存在的问题，以加快整理土地，保障供地工作高效推进。

在“土地供应”之前，用了“不断加强”，这直接表露出朝阳区供地的策略。

反观其它四个区的表述为：通州与大兴“加大土地供应力度”，丰台"合理制定供地计划|"、昌平“统筹推进供地工作“。

今年前五轮供地，朝阳区零新增供地。已成交的金茂东坝地块，也是去年第九轮供地遗留下的，占地2.55公顷，规划建面5.11万平米，成交价20.96亿元。

当然了，截至目前，今年海淀区也是零供地。

这次，北京规自委没有通报海淀分局的巡视整改进展情况通报。

朝阳与海淀“零供地”

要搞清楚北京土拍市场，须先厘清三个不同的概念。

1、供地计划；2、实际用地公告量，即进入供地清单；3、实际成交量，包括老地块与新供地块的交易。

对应这三个概念，截至6月13日有三个数字：

1、2025年商品住宅供地计划为240至300公顷。

2、2026年前六轮进入供地清单27宗，占地90.94公顷，规划建面161.47万平米。

3、2026年上半年，北京实际卖宅地21宗，占地71.96公顷，规划建面135.04万平米。

在卖出的21宗地里，有11宗是今年新供的，有10宗是去年遗留的。拿前五轮新供的24块地来计算，去化率约为46%。

还是接前文，为什么朝阳区要加速供地？

那得翻一翻前五轮供地的构成。

前五轮共计供地24宗，丰台最猛、6宗地；其次是通州、4宗；石景山与顺义、各3宗；昌平与大兴，各2宗；其余的怀柔、房山、门头沟、东城各1宗。

唯二零供地的，是朝阳区与海淀区。

年初传出的朝阳区的王炸地块将台629地块、化石营6002地块、甜水园地块，海淀的西北旺D1地块、四季青西冉片区地块，一直未见踪影。

去年第9轮供地的海淀区东升镇0001、0002地块，也迟迟没有上架。

要知道，海淀与朝阳是北京土拍市场的风向标。去年土拍成交，海淀区与朝阳区分别收金448.37亿元和311.14亿元，占据全年交易额的五成。

反观今年上半年，只有朝阳区收金20.96亿元。

上半年土拍收金跌66%

今年上半年北京土拍的成色，到底如何？

花姐做了一版业绩预测：

2026上半年北京卖宅地21宗。占地71.96公顷，规划建面135.04万平米，起价328.25亿元，预计成交价在340亿元左右，总溢价约3.5%。

再来看一下2025年同期：

2025上半年，北京卖宅地22宗，占地111.22公顷，规划建面220.756万平米，起价938.25亿元，成交价在1005.48亿元左右，总溢价约6.7%。

两者一对比，2026上半年土拍成绩同比2025年，是全线下跌：

1、成交土地面积跌35.3%；2、规划建面跌38.8%；3、成交金额跌66.19%。（详见《北京供地计划，太精确了》）

对于这份成绩单，花姐是这么点评的：

1、缺乏核心区域地块

21宗地里，朝阳区只有一宗，东坝地块被中国金茂底价摘得；而海淀是零供地、零成交；其余，分散在各个区。反观2025上半年，海淀成交6宗、朝阳区成交3宗。

2、溢价地块太少

截至6月13日，今年上半年成交土地19宗，只有4宗溢价。

高溢价两宗分别是：丰台太平桥地块，保利以15.4%的溢价率拿下；和河北鑫界霸取蒲黄榆地块，溢价16.4%。

为什么它们会高溢价去抢丰台的地，大概率是对下半年供地信心不足，先抢下来再说。

反观2025上半年，有9宗溢价成交，溢价率超过10%的有7宗，最高溢价是中海安澜北京，溢价27.95%。

3、品牌房企拿地少

截至6月13日，全国性品牌房企拿地者，只有中建智地、华润置地、保利发展、中国金茂和绿城中国，大部分地块是被北京本土国企拿下。

反观2025上半年，华润置地、建发房产、中国金茂、中海地产、越秀地产、保利地产、招商蛇口、中建壹品、中建玖合等，几乎所有品牌房企都有所斩获。

出现这三点，核心在于2026上半年所供地块，入不了品牌房企们的法眼，它们绝大部分有一年没拿地了。

戈多真的来了？！

今年下半年，目前浮出水面的地块，共计19宗。

其中有5宗是去年遗留的，14宗是今年新供的。至于它们何时能上架，没有时间表。

这里面，有两宗地迟迟不上架。

1、朝阳区的永安里旧城改造0401-01地块：在2024年第2、3轮，2025年第7轮供地出现过，一直没有被激活。它占地3.48公顷，规划建面16.1万平米。体量大、紧挨长安街，施工难度大，开发周期长。

2、海淀区东升镇0001、0002地块：在2025年第9轮供地出现过，占地5.19公顷，规划建面7.8万平米，本应是个王炸地块。大概是为了某些楼盘让道？

当然了，下半年最大的看点，还是新鲜上供的朝阳三宗地块。

1、南磨房乡广渠路0409-10地块

位于东四环内，北面是金茂府，紧邻地铁7号线与在建28号线换乘站大郊亭站，占地3.69公顷、规划建面10.32万平米，容积率2.8，限高80米。

这块地进入供地清单，有人认为，太不讲武德了，松榆里懋源騴橒臺还没开盘呢。

它们地形有点相似，都是大面宽，各有特点：0409-10地块东临四环高价太近、城市界面好，而懋源騴橒臺离东三环更近、更加安静。

2、酒仙桥1019-0013-1地块

位于四环至五环区间，邻近地铁14号线将台站，占地2.31公顷，规划建面5.78万平米，容积2.5。这块地最大的问题，是有关南北退线。它的房价，可参照北京宸园、中海万吉玖序，约10.5万元/平米。

3、北菜园CY00-0408-9001地块

位于朝阳区双井街道，三环至四环之间，紧邻地铁7号线、10号线换乘站双井站，占地1.06公顷，规划建面2.97万平米。它的问题在于，东面面宽大，但临街，噪音大。

朝阳这三宗地，是大家等待的戈多吗？