潘石屹再次预判我国楼市！不出意外，3年内，楼市或将迎来新走向

不知道你有没有发现，身边不少早几年囤了房的朋友，这两年心态一百八十度大转弯。以前聊起房子都是“捂一捂再涨一波”，现在张嘴就是“我那套要不要赶紧挂出去”。郑州不少手握三四套的业主，现在愁的不是房价跌多少，是挂出去大半年，连个问价的都没有。这种凉意，一二线城市的房东多多少少都能感受到，潘石屹最近出来发声，话讲得特别直白，听完真值得细品。

他说现在房子已经成了家电，这话听起来奇怪，细想太对了。以前买房盯着升值，想着留给下一代，现在越来越多人只把房子当过日子的日用品。谁会指望买个洗衣机空调还能涨价赚一笔，放到房子上其实是一个道理。他直接给未来三年楼市说了三个判断，价值回归、政策导向、现金为王。

潘石屹这个人争议不少，但不得不说他对市场周期的嗅觉真的准得可怕。当年他在海南淘到第一桶金，赶在泡沫破裂之前全身而退，后来海南房价从每平七千五跌到一千不到，跌幅超八成，留下一地烂尾楼，他早就转战北京做起了SOHO中国。

从2014年开始，他又陆续套现离场，前前后后套出来超过三百亿。等后来不少同行被债务压得喘不过气，他早就稳稳妥妥上了岸。这两年他的动作也挺耐人寻味，他和张欣通过家族办公室在纽约上东区买了五块相邻地块，总投入接近七千六百万美元，还打算再收一块。一边在海外重新做开发商，一边在国内聊楼市判断，这种两头踩节奏的操作普通人学不来，但他对方向的判断真的值得参考。

先说第一个判断，价值回归，最近一年楼市的分化真的太扎眼。上海内环内的优质二手房，成交周期也就一周左右，议价空间才不过2%。远郊的刚需盘挂两三个月都没人来看，降价10%都未必能出手。一边抢着买，一边熬着卖，差距大到让人无语，地段差品质差的房子被市场抛弃，已经是明摆着的大趋势。

第二个判断是政策导向，最近相关动作真的很密集。中央早就明确鼓励收购存量商品房用作保障房，还要深化住房公积金改革，推进好房子建设。之后多个核心城市都落地了楼市新政，全都提到了盘活存量的相关举措，这些不是临时救场打补丁，是要给整个行业重新打底子。

地方上的动作更具体，上海杭州率先推了二手房收储扩围，去年四月光上海就收储了超过两千套存量房源。北京也跟上了，计划2026到2028年收储不少于十万套存量商品房用作保障性租赁住房，手里有合适房源的业主，等于多了一个靠谱买家。不过要提醒一句，收储门槛不低，老破小想被收，机会真的不大。

第三个判断，现金为王，这一条最考验普通人算账的本事。一套八百万的房子，一年收十二万租金听起来不少，扣掉贷款利息、物业费还有各种税费，再赶上空置两三个月，到手真剩不下几个钱。目前全国五十个城市的租售比只有1.23%，投资房产要八十多年才能回本，这个回报率连存银行都比不过。房子早就从以前的印钞机，变成了吞金兽。

数据摆出来更清楚，2026年一季度，全国房地产开发投资一万七千七百二十亿元，同比下降11.2%，新建商品房销售额同比下降16.7%，个人按揭贷款同比下降34.6%，定金及预收款下降20.1%。一二三线城市二手住宅价格同比分别下降7.4%、6.2%和6.4%。这一串数字放在这儿，谁还敢拍胸脯说买房稳赚不赔？

不过分化的另一面，核心优质资产照样有人接盘。今年三月，上海二手房终结了三十三个月的连续下跌，成交超过三万一千套，是近五年的新高。北京二手房网签环比大涨超140%，核心区价格率先企稳回升，深圳二手网签环比也大涨117%。说白了不是购买力消失了，只是买家变得越来越挑剔，好房子照样抢着要，普通房子只能慢慢熬，市场话语权早就交到买家手里了。

今年还有一个政策，普通人一定要特别留意。2026年要因城施策控增量、去库存、优供给，推动收购存量商品房用作各类保障住房，商品房销售推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防交付风险。现房销售这条路走稳了，烂尾楼这个老大难问题就能从根上堵住，买房不用再赌期房，安全感真的能提升不少。

那普通人到底该怎么应对？刚需朋友，千万别贪便宜往远郊扎堆，市中心买不起，至少挑个交通方便、物业靠谱的次新房，将来想换房也好出手。挂牌一年都没人问的小区，多半不是降价就能解决的，地段和品质这种硬伤，放得越久越扎心。该用的公积金、补贴、退税政策，能享受就享受，别客气。

手里有多套房的朋友，思路也该换换了，傻等着升值这条路已经走不通了。把房子动起来，能租就租，能改民宿就改，每月有点现金流进账，比空着强多了。要是手里还攥着公寓、商住房这类产权模糊的资产，越早脱手越省心。等周边业主都集体降价了你才动，那时候太被动，损失只会更大。

往远了看，住房格局大概率会走双轨制，预算紧的家庭靠保障房安身，想住得宽敞舒服的再去商品房市场挑选。住建部也明确了这个方向，真走稳了，年轻人不用再为一套房透支三十年的人生。潘石屹这次的判断，真的八九不离十。

过去十年闭着眼买房都能赚，那是时代红利推着走，未来三年还想着低买高卖一夜暴富，那就是停在过去不肯走了。房子回归居住属性，是挡不住的大势，认清趋势也认清自己，别被一堆砖头水泥困住，日子过得舒不舒服，早就比拼多少套房本重要多了。

参考资料：新华社 新时期我国房地产市场发展分析