上海这些区域，房子陷入流动性危机

　　2026年二手房市场很好，成交量比去年高很多

　　去年月均成交18457套，今年4-5月平均成交24144套，增幅高达36.06%

　　然而不是每个区域吃到了红利

　　每个区数据差距很大，楼市热度完全不同

　　甚至有些板块成交量比去年还低

　　有些陷入流动性危机的区域，房价可能还有风险

　　最明显的规律是，郊区楼市比市区还热

　　网上被吐槽最多的宝山、金山、崇明，二手房市场突然活跃

　　最被看好的徐汇、黄浦，二手房反而不好卖

　　上海楼市现在就是哑铃型，刚需、豪宅很火，中间段的房子反而不好卖

　　豪宅没贡献多少套数，所以统计下来黄浦、徐汇、静安都很惨

　　这个数据，跟房价变动完全相反

　　2020年到现在，市区房价最坚挺，黄浦、徐汇比宝山、金山好很多

　　郊区的刚需房跌幅太大了，很多地方比最高点跌了50%以上

　　激活了大量35岁以上的“老刚需”

　　这些人收入不高，在上海定居几年甚至十几年，很多孩子都不小了

　　突然发现买得起房了，那还等什么，买

　　下面这片区域原来卖3万多，现在很多成交单价只有1.2万、1.3万

　　七八十万就能在上海买套房

　　上海正在收割最后一批外地人，就是这些“老刚需”

　　外地中产已经很难被上海收割

　　比如海归，2020年刚留学回来月薪一万多，就能买1000多万的房子

　　靠的是父母托举

　　父母怎么想的？在上海买房就当存款了，反正上海的房子亏不了

　　上海买个好房子方便孩子找对象

　　在老家还有面子

　　没想到这几年上海买房也亏惨了，海归的父母就不敢在上海给孩子买房了

　　其实父母不是真的想给孩子花1000万买房，他们无非是把存款从银行搬到房子里

　　就跟那些高价买书包房的一样，他们赌的是未来还能原价卖掉，免费用9年好学校

　　父母不托举，海归靠自己买房就很难

　　其实上海的置换链还有，还是有卖掉刚需置换的客户

　　一方面是周期拉长，都在观望

　　一方面就是新的外地人少了，导致增量不足

　　中产市场就不太乐观

　　豪宅还好，还是能收割全国富人

　　不过都是新房比较多，外地土豪来上海买二手房的少

　　所以明显看到一个趋势，总价低的区域二手房更火爆

　　而且是郊区，市区老破小卖的没那么好

　　比如徐汇的衡复地区，交易量大幅下滑，陷入彻底的流动性危机

　　衡复地区买家主要是上海人，尤其是老人，不是楼市主要增量

　　龙华、南站、漕河泾（田林、康健）有不少外地人买，买家主要是漕河泾、徐家汇上班的年轻人，很少有来上海多年的“老刚需”

　　所以成交量也没暴增

　　“老刚需”都出没在郊区，很多都在工厂上班

　　虹口流动性最差也是这个原因，曲阳、凉城都有不少老破小，交易量增幅却不高

　　那些老破小都是上海本地人在买，尤其是老人

　　在上海打工的外地买家没那么多

　　浦东的外高桥、南汇新城、高东、唐镇有大批中年外地人，买房积极性很高

　　他们对市场不敏感，到中年了能给自己买套房子算是圆了上海梦

　　说白了上海楼市火不火就看外地人买不买，只靠本地人上海做不到领跑全国

　　现在刚需、豪宅还能够到一些外地买家，中产房源外地买家在减少

　　所以中产市场没那么火

　　另一类买家是投资客，或者有保值心态很重的刚需

　　他们关心租售比

　　刚需房一直在降价，那么怎样算是跌到位了？

　　大家会去算一笔账

　　当一套房子的租售比能够接近3%的时候，差不多就可以买了

　　那买房就开始比租房划算

　　徐汇、黄浦的老破小租售比不高，这些人在刻意避开

　　影响房地产市场的因素实在太多，环线提出了八重收益率模型，就是至少8个维度影响楼市

　　上面只是各区表现的局部分析

　　具体到板块可能更容易看到结论

　　前滩比较特殊，去年华二前滩中考成绩好，整体书包房也热，前滩成交了很多小户型

　　起点太高，今年就显得市场冷了

　　联洋也差不多，其实一个月成交51套不算低了，最火爆的2020年差不多也就这水平

　　只是去年书包房热度高，联洋成交率先冲到高位，今年增量低了

　　徐汇滨江、徐汇中心（徐家汇）房价太坚挺，买家不买单，所以成交量也没那么高

　　降到位的新江湾城、普陀武宁最近集中成交

　　其实徐家汇也有个别小区成交火爆，比如东方曼哈顿，两房由1200多万降到1000万出头，成交翻了四五倍

　　楼市不缺买家，就看价格是不是心动

　　另一个值得关注的是大虹桥徐泾，反复被唱空，其实成交火爆

　　去年一个月卖145套，今年一个月能卖掉219套，增幅高达50.69%

　　对于刚需而言徐泾有优势，进出市区不像泗泾、九亭那么拥堵，配套也在完善

　　而且最近降得多，又没新房分流，给了二手房东跑路时间

　　环线的建议是赶紧跑，新房一开盘，二手房成交量就会下滑

　　房地产市场影响因素实在太多，上海也太大，一篇稿子做不到面面俱到