江苏
我朋友在上海的小区近期准备成立业委会，首先要热心业主向街道物管办申请成立筹备组，这事看起来容易做起来却困难重重，比如筹备组成员资格问题，就足额缴纳物业费和没有违章建筑这两个条件就劝退了大部分业主，还有层层审核，物业不配合的问题，等。
成立业委会到底难在哪里？概括起来就是“四难一低”：筹备难、开会难、选人难、备案难，再加上业主参与率低。在这几道坎里，筹备难又是最让人头疼的。
头一个问题，就是一些地方的街道办事处、乡镇政府，在“指导和协助”这事儿上主动性不够。有的不作为，有的慢作为，对业主联名提交的申请，拖上几个月也不回复，筹备工作还没启动就凉了半截。
具体可以分为几种情况：一是筹备组成员资格需要多名业主共同签字，在签字业主资格上乱设门槛；二是审查内容超出法定范围，比如前面说的审查违章建筑和物业费缴纳情况；三是以工作忙为借口，拖着不给答复。
在这一块，法律依据是明确的。《中华人民共和国民法典》第二百七十七条早就说了，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。以《淮安市住宅物业管理条例》为例，第十九条把召开首次业主大会的条件说得很清楚—要么是房子卖出去且交付的面积过五成，要么是实际入住的户数过五成。第二十条更是直接要求，建设单位或者十人以上的业主书面申请后，街道办事处应当在十个工作日内给个回复。可见，这件事不仅有法可依，而且时限要求清清楚楚。
牵头成立业主大会筹备组，这是街道办、社区的法定义务。筹备组要是组不起来，业主大会就开不成，业委会也就选不出来。
其中《淮安市住宅物业管理条例》第二十二条对此有详细规定：筹备组中的业主成员，必须是具备完全民事行为能力、遵守临时管理规约、履行业主义务的人。下面三种人不能进筹备组：一是本人及其配偶、直系亲属在本小区前期物业服务企业里当负责人的；二是向建设单位或物业企业索取或收受利益报酬的；三是不宜担任的其他情形。特别要注意的条款是，一旦筹备组成员被提名为业委会候选人，就得主动退出筹备组。
在实际操作中有几个关键点：第一，筹备组业主成员应由街道办、社区组织业主推（自）荐产生，或者由街道办、社区、小区党组织推荐产生；第二，报名人数过多时，可以遵循党员、人大代表、政协委员、专业人士优先的原则，通过协商、投票或考评择优确定；第三，为确保筹备工作不断档，可以考虑承诺不参选业委会者优先进入筹备组，同时在组内增设候补成员，防止因人员退出过多而停摆。
筹备组成立之后，能不能顺利推进工作，还有个关键问题—筹备组内部怎么决策？是票决还是集中决策？
《淮安市住宅物业管理条例》第二十一条讲得很明白：筹备组由业主、街道办事处、社区居委会、建设单位等人组成，其中业主成员不得低于六成，筹备组组长由街道办事处指定人员担任。从这个人员构成来看，立法导向明显是票决制，少数服从多数；组长只是召集人，起牵头作用，不是什么“一把手说了算”。
追根问底，要破解业主大会筹备难这道坎，光靠业主们一头热是不够的。法律法规已经有了，关键是把这些制度落到实处，让筹备工作有章可循、有据可依。街道办和社区多上点心，筹备组按规矩办事，业主们也多几分参与意识，这事儿才有指望。小区是大家的，住得舒不舒服，最终还是得业主自己说了算。
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