崂山地价坚决不能降！但容积率越来越低了……

近日，崂山发布LS0704063地块预出让公告，这地块位于辽阳东路以北、蜀山路以西，18812元/㎡的住宅起拍楼面价，刷新了张村河片区的历史起拍价纪录，而与之相对的，是低到让人扎眼的1.3容积率。

▲LS0704063地块位置

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刷新纪录的最贵宅地

LS0704063地块，总占地面积为39499.4㎡，在寸土寸金的张村河南岸，这绝不是一个可以被忽视的盘。规划地上总建面51349.22㎡，其中住宅部分48349.22㎡，另外的3000㎡，是零售商业、社区商业网点。

整个地块，商住比1:9左右，这意味着未来这里会是一个极其纯粹的居住社区。容积率不高于1.3，建筑密度不大于30%，绿地率30%以上。对比一下之前张村河南岸那些动辄2.8甚至3.0容积率的大高层项目，这里即将诞生一个低密洋房+叠拼别墅的项目。

在价格上，住宅起始楼面地价开到了18812元/㎡，整个地块的起拍总价算下来达到了9.66亿元。回看之前的地王项目，越秀青铁和樾府当时的起拍价也不过是18300元/㎡。

这次官方设置的预公告规则，也给出了甜头，近10亿的土地款可以分期，首付只要交50%，剩下的可以在一年内付清，仅仅按照中国人民银行的同期LPR算点利息，这极大缓解了开发商的现金流压力。

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超级低密黄金地块

从纯粹的规划角度来看，LS0704063地块的基因确实相当优秀。整个地块呈现出非常规整的长方形，南北进深、东西面宽都比较开阔。这种方正的地块，在排布楼栋的时候几乎没有死角和浪费，能把1.3的低容积率发挥到极致。

▲LS0704063地块

更让人心动的是成熟度，这里周边早就是一片高品质的社区，东侧紧邻着融创崂山壹号院，北侧是盛世悦府（也就是改名之前的静山悦园）和海逸公馆，城市界面非常干净，清一色的高端低密住宅氛围。

▲地块北侧是盛世悦府

这里的交通很方便，地块南边就是辽阳东路，东侧几百米是松岭路，北边隔着两个路口是合肥路。步行大概800米，就是地铁11号线的青岛科大站。周边配套成熟，生态与医疗资源同样丰富，向北不远是张村河生态公园。

▲东侧是融创崂山壹号院（一期）

这个项目，大概率会和金茂同安路项目（金茂璞玉东方）的打法类似——用6到8层的低密洋房和4到5层的叠拼进行组合，直击崂山高净值人群。洋房预计均价在3.5万到4.2万/㎡之间，叠拼产品则可能5万/㎡上下。

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王炸地块美中不足

任何一宗土地，都有瑕疵，这块地也有让改善客群纠结的短板。LS0704063地块，最直接的冲击来自于日常杂音，地块的南侧几乎是毫无遮挡地紧贴着辽阳东路。辽阳东路是主干道，此前隔壁崂山壹号院南侧楼栋的业主，就曾在政务平台上，反馈过这条路的噪音袭扰。而这宗新地块的位置比崂山壹号院还要靠南，距离马路边缘的绿化带不足20米，低楼层未来的居住感受可想而知。

▲地块南侧紧邻辽阳东路

更让人担心的是远期规划——辽阳路快速路高架东延的不确定性。目前的快速路高架虽然只修到了海尔路，但关于它未来继续向东延伸到松岭路的规划传闻从来没有停过。未来，如果高架桥的上下桥的匝道口正好落在附近，那么对于极其讲究安静、私密氛围的低密叠拼和洋房业主来说，是难以接受的。

另外一个问题，是这块地的地势，处于一个小倒坡。当然，开发商可以通过抬板设计的手段，把整个小区的地面适度抬高去化解。

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崂山地价不降之秘

回看张村河这三年的供地变迁史，2023年的时候，张村河南岸正是最火的阶段，鲁信、华润、越秀、海信等项目相继入场，容积率分别卡在的相对高位。可是到了今年，金茂同安路地块到了1.2，如今辽阳路北地块也给出了1.3。

▲LS0704063地块由商业变性而来

这让人不免产生疑问：为什么容积率越来越低了？核心动机就三个字：保地价。

张村河板块，目前的整体新房均价，基本稳定在3.5万到4.2万元/㎡的区间内，想要再往上冲，购房者基本不会买单。如果崂山区依然按照3.0的容积率供地，同时还要坚守着1.8万/㎡的楼面地价，大概率会遇冷，整个土地市场骨牌效应就会被触发。

▲张村河小学

土地单价不能降，房价又涨不动，中间能够用来挪移的指标，就只剩下了容积率。把容积率砍到1.3，总建面缩水了大半，如此一来，虽然楼面单价依然维持在历史高位，但拿地的绝对门槛被大大拉低，原本只有头部大房企才能玩得起的崂山高端局，现在一些中型房企也能进来分一杯羹。

开发商拿到了1.3的低容积率，就可以抛弃同质化严重的高层卷王产品，转而去建溢价能力更强的低密洋房和叠拼。这样一来，开发商通过高溢价产品拿到了利润空间，高昂的土地成本，通过低密产品，传导给了愿意为舒适度买单的高净值购房者，高地价的预期得以维持。

▲LS0704063地块

目前圈内普遍猜测，这块LS0704063王炸地块，某特、某茂、某信出手的概率极高。当然，半路会不会杀出个程咬金，不到最后正式土拍的那一天，谁也不敢打包票。

整个张村河板块，正在发生一场深刻的变化。张村河楼市的下半场，才刚刚开始。