88个高端商场“明战”：南京店王碾压一线，京沪“完胜”广深

商业大势

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 苏珊

头图来源 · 视觉中国

文中图片来源 · 除特别注明，均来自项目官方

当下中国，集中式商业项目超9000个，金字塔尖站着88座高端商场（统计时间：截至2026年5月）。

它们以0.94%的占比，吸走了奢侈品消费市场的多数份额，并定义了每一座城市“消费天花板”的真实高度。

它们的分布极不均衡，上海坐拥11座，北京7座，而经济体量相当、高净值人群增速全球第一的深圳仅2座；GDP总量领先的广州仅1座。

更值得玩味的是，2025年全国“店王”不在北上广深，而是南京德基广场——以262.4亿元销售额碾压一线，领先第二名近30亿元，差距相当于一个中型高端商场的全年业绩。如此可知，城市经济总量与高端商场销售额之间，并非绝对线性关系。

南京德基广场

再看运营方格局，则揭示了另一层真相。全国仅有14家企业能够规模化运营2个以上高端商场，合计59个项目，占总量的67%。华润万象生活以15个项目一骑绝尘，恒隆、SKP、九龙仓、太古、新鸿基紧随其后。

而剩余33%的29座高端商场，属于“孤品”——业主方仅此一座，难以复制，完全依赖特定城市核心地段与历史机缘立足。这29个“孤品”的存在，印证了高端商业极高的准入门槛：奢侈品牌对选址的苛刻、对运营商品牌资源和会员体系的要求，已将绝大多数玩家挡在门外。

更重要的是，高端商场的销售额座次每年都在重排。一座商场的成败，归根结底取决于三个递进层次：城市的财富结构（谁在买）、高端消费的浓度（买得起多少），以及市场竞争格局（是否独占或主导本地高端市场）。三者共同决定了这座商场对城市财富的“捕获能力”。

稀缺只是起点，动态博弈才是常态。赢商研究中心聚焦其资产画像，从城市分布、运营方格局到销售额决定因素，揭示静态版图之下的竞争演变逻辑。

01.

高端商业运营方格局：

“寡头化”与“单体化”

当前商业不动产领域，不同类型的资产呈现明显分化：

位于金字塔顶端的高端商场，凭借其天然的稀缺性与强抗周期能力，走出了独立的价值曲线。

怎么定义高端商场？有多少个？在哪里？

为准确地定义高端商场，赢商大数据进行了充分的数据调研与梳理。在赢商大数据的通用定义中，高端商场是指档次指数在9分以上，且有一定数量以非专柜形式进驻的奢侈品品牌商家的购物中心及百货。

其中，档次指数的决定因素包含——项目内奢侈品牌数量、奢侈品牌占比、奢华/高档/中高档品牌数量及占比、各业态平均客单等指标。将具备一定数量以上高端品牌进驻的商场，定义为高端商场。同时，许多高端商场都是分期建设，因为必须进行合理分区。

经过上述数据梳理后，据据赢商大数据统计，截至2026年5月中国共88个高端商场，而集中式商业的数量是9347个，其中存量购物中心为7312个。对比来看，高端商场如同皇冠上的明珠，是商业金字塔最顶端的那一小撮存在。

长沙IFS

高端商场的稀缺不仅体现在数量上，更体现在其背后的运营方格局上：能够规模化持有、运营多个高端商场的玩家，屈指可数。具体来看：

规模化运营方高度集中

88个高端商场中，运营2个及以上项目的企业仅14家。这14家企业合计运营了59个高端商场，占全国总量的67%。

单体项目占比超三成

剩余29个高端商场属于“单体项目”——即业主方或运营方仅持有/运营这唯一一个高端商场，没有形成连锁或集团化布局。单体项目数量占总量的33%。

这意味着什么？

第一，高端商场的运营门槛极高。奢侈品牌对商场的位置、硬件、服务、会员体系、营销能力都有苛刻要求，能够同时驾驭多个高端商场的运营方，必须具备极强的资金实力、品牌资源和跨城市管理能力。因此，全国仅有14家企业能做到这一点。

头部效应显著，新进入者难度大。14家企业占据了近七成的高端商场份额，且其中大部分为华润、恒隆、SKP、太古、九龙仓等老牌玩家。新企业想要从零打造一个高端商场，不仅要跨越奢侈品牌招商的高墙，还要面对成熟运营方在核心城市的“卡位”优势——机会窗口极为狭窄。

第二，大量高端商场“孤品化”。29个单体项目的存在说明，许多高端商场是依靠特定的城市核心地段、历史机缘或业主的长期深耕才得以立足，难以复制到第二个项目上。这些“孤品”虽然自身档次极高，但其运营经验往往不具备可复制性，进一步加剧了高端供给的刚性。

杭州大厦

02.

高端商业城市版图

沪京领跑，广深缺少

城市分布来看，全国88个高端商场的集聚程度极高：上海（11个）、北京（7个）构成第一梯队，两者合计占比超过20%；苏州以5个位列第三，超越了重庆、武汉、成都等传统强二线城市。而拥有4个及以上高端商场的城市有8座（上海、北京、苏州、重庆、武汉、沈阳、杭州、成都），合计高端商场数量为39，占总量的44%——头部城市的虹吸效应极为明显。

更值得关注的是长尾分布：在37个拥有高端商场的城市中，有18个城市仅拥有1个（如广州、厦门、昆明、贵阳等），占比近半；拥有2个的城市也仅有6个。这意味着，绝大多数城市的高端商业供给是“单点式”的——全市仅此一座，没有替代选择。

尤其是广州和深圳这两个一线城市分别只有1个和2个，与上海、北京形成巨大反差。一方面反映了华南高端商业格局的独特性（香港分流、广深多中心分散等），另一方面也恰恰印证了高端商场的准入门槛之高——即使是在经济总量全国领先的城市，也未必能轻易撑起多个高端项目。

因此，综合来看，高端商场的城市分布呈现出“极少数头部城市多极化、绝大多数城市孤品化”的格局。这种分布不仅强化了高端商场整体的稀缺性，也揭示出城市间商业能级的真实落差——拥有高端商场的数量，本身就是衡量一座城市“消费金字塔顶端吸引力”的一把硬尺。

03.

独占城市
并不意味着销售额领跑

销售额是高端商场最具含金量的单一指标，是消费者用真金白银投票的结果。

一座高端商场年销售额突破100亿元，意味着它已形成稳定的高净值客群粘性和强劲的奢侈品购买转化能力。此外，奢侈品牌（如LV、Hermès、Chanel）在选址时，最看重的就是商场的“卖货能力”。销售额越高的商场，越能争取到品牌的双层旗舰店、限量首发、独家展览等资源，形成“高销售→强品牌→更高销售”的正向循环。

根据2025年的数据，南京德基广场以262.4亿元销售额成为全国店王。

• 南京德基广场领先第二名近30亿，差距超过一个中型高端商场的全年业绩。

• 上海拥有11个高端商场，但单体销售额低于德基和北京SKP，印证“多点分流”效应——城市内高端商场数量多，反而难以诞生超级店王。

• 城市与商场并非线性关系。深圳GDP高于南京，社零总额也更高（2025年深圳约1.03万亿，南京约0.81万亿），高端商场的销售额，取决于区域虹吸能力+市场集中度，而非城市经济总量。

高端商场的竞争力，本质上是对城市财富的“捕获能力”。一座高端商场的成败，以下三者缺一不可——

财富结构：高净值人群的规模与辐射半径

高净值人群是高端商场的核心客群。据《2025年世界最富裕城市报告》，中国有7座城市进入全球百万富翁50强，深圳以142%的增速成为全球增长最快的财富中心。

但更关键的是，这座城市能否吸附周边区域的高净值人群——即财富的辐射半径。

■本地财富底座

北京、上海、深圳拥有全国最密集的高净值人群，这是它们能支撑多个高端商场的根本。

■区域虹吸能力

省会城市或区域中心城市（如南京、成都、武汉）即使本地高净值人群不及一线城市，也能通过高铁网络和省级行政中心地位，吸引省内乃至跨省的高购买力客群。例如，南京对安徽东部城市的虹吸效应显著。

一个城市的“高端消费腹地”往往大于其行政边界。能够打破边界、汇聚区域财富的商场，其销售额上限会显著高于仅依赖本地客群的商场。

消费力：高端消费的“浓度”而非总量

消费力不能简单等同于社零总额，后者包含了大量民生消费。对高端商场而言，真正重要的是高端消费意愿与支付能力在总人口中的“浓度”。

高消费浓度城市的特征：人均GDP高、第三产业发达、高收入职业（金融、科技、专业服务）密集、富豪与中产阶层消费意愿强。

低浓度但高总量的陷阱：一些城市社零总额很高，但主要由人口基数或低客单消费拉动，高端商场反而难以做大规模。

市场竞争：垄断红利与分流风险

高端商场的销售额表现，很大程度上取决于所在城市的市场竞争格局——即高端供给是“一家独大”还是“多点开花”。

• 垄断型市场（高端商场数量≤2）：头部商场享有超额红利。全市高端消费几乎全部集中于此，奢侈品牌没有其他选择，消费者也没有分流选项。这类商场的坪效和销售额往往极高。

• 分散型市场（高端商场数量≥4）：客群被明显分流。即使城市总消费力很强，单体商场的销售额也会被稀释。

以销售额为验证指标，上述三个要素共同作用。高端商场销售额 = f（本地高净值人群基数 + 区域虹吸能力）× 高端消费浓度 ÷ 市场竞争指数

• 本地高净值人群基数：决定基础客流。

• 区域虹吸能力：决定超额增量（如省会城市对周边省份的吸引）。

• 高端消费浓度：决定转化效率（高浓度意味着更频繁的大额消费）。

• 市场竞争指数：分母，高端商场数量越多，单体分到的份额越少。

88座高端商场，占全国集中式商业项目不足1%，却定义了中国消费金字塔的真正高度。京沪与广深的数量落差、南京德基对一线城市的销售额反超，这些看似矛盾的格局背后，是同一条底层逻辑：高端商业的竞争，从来不以城市大小论英雄，而以捕获财富的效率定输赢。

更重要的是，这88座商场并非静态的“藏品”，而是一场持续进行的排位赛。城市座次在更替，运营方份额在集中，单体项目的销售额每年都在重排。新玩家想上桌，不仅要跨越奢侈品牌招商的高墙，还要面对成熟运营方在核心城市的“卡位”优势。

稀缺是起点，动态博弈才是常态。当一座城市的财富结构持续演变，当高净值人群的消费偏好代际更替，当新的高端项目在某个城市悄然落子，排位赛的下一回合便已拉开序幕。对于投资者而言，理解这场博弈的规则，远比记住当下的排名更有价值。

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