虹桥开发区超10万㎡写字楼集体“转住”，“三条红线”下前景如何

2026 年 6 月，上海虹桥。

遵义路 107 号的安泰大楼，这座建成于 1998 年、曾经风光无限的甲级写字楼，正在经历一场脱胎换骨的改造。3.26 万平方米的整栋建筑，即将全部变身为长租公寓。

下图：安泰大楼曾是虹桥最早一批甲级写字楼，紧邻地铁2号线娄山关路站，对面就是虹桥上海城购物中心（图源：不如租房研究所）

一街之隔，虹桥第一高楼 —— 55 层、218 米的万都中心，也悄然启动了 36 至 54 层的改造工程，3.6 万平方米的办公空间将转型为公寓业态。

下图：万都中心建成于1998至2001年。它的改造思路更为精细——将36至54层、约3.6万平方米改造为长租公寓，底层商业与低区办公保留，形成“办公+居住+商业”的复合业态（图源：不如租房研究所）

加上第三个正在推进的项目——中山西路888号的阳光新业中心，虹桥开发区首批启动“商改住”的楼宇面积已超过 10 万平方米。

下图：阳光新业中心，前身是上海著名的老牌涉外酒店银河宾馆，主楼约4.58万平方米。目前该项目已取得租赁住房预认定资格，计划将主楼改造为长租公寓，裙房约3.18万平方米适配酒店及会议中心（图源：不如租房研究所）

一场位于上海核心商务区的“空间革命”正在上演。

一、接近1/4的空置率压顶：商办市场的结构性危机

戴德梁行最新数据显示，2025 年上海甲级写字楼空置率已攀升至 23.4%，市场平均成交租金同比大跌 9.8%，降至每平方米每月 201.4 元。

这意味着，上海每四栋甲级写字楼中，就有一栋是空的。

更严峻的是结构性分化。中央商务区空置率 18%，非中央商务区已逼近 28%。部分区域的空置率甚至高达 55.7%。

虹桥也未能幸免。

曾经是上海涉外商务地标的虹桥开发区，如今写字楼租金已出现明显分化：高端如古北 SOHO 尚能维持 8 元 /㎡/ 天左右，而多数乙级或老旧楼宇，租金已跌至 3.5-6 元 /㎡/ 天，且去化困难。

一面是持续攀升的空置率，一面是不断下滑的租金。双重挤压下，持有老旧商办物业的业主们，不得不寻找新的出路。

下图：2026年一季度，上海核心区与次中心区子市场租金（左列）与空置率（右列）表现（数源：高力国际；图源：蓝皮书商业视角）

二、政策破冰：八年禁令后的“三条底线”与“十五年窗口期”

2025 年 8 月，上海市政府发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，这是全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，也标志着暂停八年之久的“商改住”在上海正式破冰。

很多人将此解读为“商办可以变住宅”，这是严重误读。

新政明确划定了“三条底线”：

主体不变、产证性质不变、主体结构不变。

这意味着，商务楼宇即便转型公寓，土地性质仍是商业办公，绝不可能变成可销售的商品住宅。

政策给出的解决方案是：15 年全周期合同管理。

通过最长 15 年的功能兼容期，允许楼宇在不改变产权性质的前提下，临时转换为租赁住房、人才公寓、养老托幼等功能，到期后可恢复原功能或重新评估。

这是一个弹性的制度设计 —— 既给了市场盘活存量的空间，又守住了城市规划的长远底线。

虹桥开发区的三个项目，正是在这一政策框架下启动的首批大规模转型案例。

三、虹桥为什么能成？算账逻辑与市场底气

转型不是拍脑袋的决定。关键是一笔经济账。

以安泰大楼为例做个简单测算：

写字楼模式下：按 4 元 /㎡/ 天租金、60% 出租率计算，3.26 万㎡年租金收入约 2855 万元。

公寓模式下：虹桥区域 40-70㎡公寓月租金 6000-9000 元，按平均 7500 元、85% 入住率计算，3.26 万㎡约可改造 500 套公寓，年租金收入约 3825 万元。

仅租金收入一项，公寓模式就比写字楼模式高出约 34%。

这还没算上写字楼高昂的空置成本、招商成本和运维成本。

更重要的是需求端的支撑。

虹桥的租赁需求一直旺盛且稳定。这里聚集了大量外籍人士、企业高管和年轻白领，对高品质、区位好的长租公寓有持续需求。

古北璟辰社区 926 套保租房入市后，迅速成为区域租赁市场的标杆，印证了这一需求的真实存在。

供给过剩的写字楼，遇上供给不足的品质租赁住房。

市场这只看不见的手，正在虹桥完成一次空间资源的重新配置。

下图：古北黄金城道步行街（图源：桃桃影像铺）

四、不是简单 “改用途”：城市更新的深层逻辑

很多人把“商改住”简单理解为写字楼没人租了就改成公寓。

这种理解太浅了。

这背后是中国城市发展逻辑的根本性转变 —— 从增量扩张转向存量更新，从功能单一转向功能复合。

过去四十年，我们的城市建设逻辑是“分区明确”：CBD 就是纯办公，居住区就是纯居住，商业区就是纯商业。

这种模式在快速城市化阶段效率很高，但也带来了严重的“钟摆效应”—— 白天 CBD 人满为患，晚上空无一人；居住区白天空城，晚上拥挤。

职住分离、通勤痛苦、城市活力不均…… 这些大城市病，本质上都是过度功能分区的产物。

虹桥的转型，恰恰是对这一模式的修正。

万都中心没有选择整栋改造，而是保留低区办公功能，只将高区 36-54 层改为公寓。这种“楼上居住、楼下办公”的混合模式，正是未来 CBD 的发展方向。

一个 24 小时都有活力的街区，才是健康的城市空间。

白天，这里有商务办公的人流；晚上，这里有居住生活的烟火气。写字楼的配套商业，也能服务公寓住户；公寓的居住人群，反过来支撑商业的持续运营。

这是一个正向循环。

五、挑战与隐忧：不是所有楼宇都适合“商改住”

虹桥的模式可复制吗？

答案是：谨慎乐观，不能盲目跟风。

写字楼改公寓，面临三大技术挑战：

第一是进深问题。标准写字楼进深往往达到 12-15 米，而住宅理想进深是 8-10 米。过大的进深意味着中间户型没有自然采光通风，这是硬伤。

第二是结构问题。写字楼的柱网间距、层高、消防标准都与住宅不同，改造难度大，成本高。

第三是配套问题。写字楼的给排水、燃气、电力容量，往往满足不了居住需求。

比如“base 佰舍”在改造中，就通过色彩创新、空间重构等方式，专门解决了“超级进深”带来的采光压抑问题。

下图：base佰舍的龙华西路项目，引入了中庭玻璃天幕，让自然光线直接照射在公共区域，解决大进深带来的采光问题（图源：不如租房研究所）

更重要的是区位筛选。

不是所有空置写字楼都适合改公寓。只有那些位于成熟居住区、交通便利、配套完善的区域，转型才有成功的可能。

这也是为什么虹桥能成 —— 它本身就是上海最成熟的国际社区，商务与居住本来就高度融合。

下图：万都中心位于虹桥经济技术开发区的心脏地带（图源：万都中心）

六、从“空间生产”到“空间经营”：城市更新的下半场

上海现有约一万栋商务楼宇，乙级及以下楼宇占比超过 60%。

这意味着，至少有 6000 栋楼宇面临着与安泰大楼、万都中心同样的选择。

是继续在写字楼红海中厮杀，还是勇敢地拥抱功能转型？

虹桥给出了一个答案，但不是唯一答案。

我们看到，虹桥阿里中心将部分办公改为酒店，打造“办公+住宿+商业”的复合型园区，投资回收期仅 6-7 年。

闵行区地产城方活力社区（江月路店）将原世博配套办公区改为 1080 套保租房，还发行了全国首单“商改保”REITs，公众认购倍数达 494 倍，创下公募REITs市场新纪录。

城市更新的下半场，比拼的不再是谁能盖更高的楼，而是谁能把现有空间用得更好。

从“空间生产”到“空间经营”，这是所有城市都必须完成的一课。

结语

站在遵义路遥望安泰大楼的改造工地，不禁让人想到：

三十年前，虹桥因为“先见之明”，诞生了上海第一个国际社区，第一个涉外商务区。

三十年后，还是虹桥，又一次站在了城市更新的潮头，率先探索存量时代的空间解决方案。

这一次，虹桥的探索会成功吗？

15 年的政策窗口期，足够验证一个模式的成败。

而更值得思考的问题是：

当我们的城市不再大规模新建写字楼的时候，我们该如何与这数亿平方米的存量空间相处，它们的出路是否只有“商转住”这一条路？

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长 严含

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨