北京
这是个很沉重的话题，特别对于房东们而言，都不愿意提及，北京过去几年的房价回调，给很多家庭带来了很大创伤。
特别是在高点接盘的人，痛苦指数更高。
但是，我不得不拿这样的案例去分析，这更能说明问题。
我做一个举例对比：
A：2021年，一套望京三居室，卖1500万，从房产保增值角度看，请给此时此刻的这套房子打分，应该给多少分（满分100分）？
我给50分。
先别急，继续往后看。
B：2021年，一套安贞老破小，400万，从房产保增值角度看，请给此时此刻的这套房子打分，应该给多少分（满分100分）？
我给55分。
很多人会疑惑了：
“诶？2023年望京卖1500万的房子，不是涨幅非常好么？都是大家追捧的对象，买不起的，恨不得撸K凑首付都要追！怎么就成了不及格了。”
“不及格也就算了，怎么它会比安贞那些破烂老破小分数还低了？”
解释这个问题，我要拿出一张传了很久，都传糊了的图片。
看完这张图，我相信聪明人已经会心一笑了吧。
当群体预期越高时，大家更愿意也能勇敢地追求更好的东西。
房子也是一样，2021年处在房价蹿升期，每个家庭的购房策略都想蹦着脚够一够。
（事实上，大家更愿意拿已经发生的事，当作自己的行为指南。换句话说，如果理性思考的话，够一够，应该是在2019年或2020年，而不是已经很贵的2021年，这或许就是人性了，这里就不跑题了。）
再回来看这张图：
当本该买不起的人，都去追求的资产，它的风险一定是巨大的，自然它的评分就应该低。
而当房价开始逐渐回调，大家的预期也陆续往下走。
当预期向下走到一个极端情况后，事态发生了非常戏剧性的一幕，如下图：
如果你能看到上图，那么这个下图自然也会秒懂了。
套用上面那句话反着说：
当本该能买得起的人，都故意压低预算买更低资产，那么这个“更低的资产”它的风险一定是巨大的，自然它的评分就应该低。
我们再返回最上面例子的后续：
A：2021年，一套望京三居室，卖1500万，现在回落到1000万。从房产保增值角度看，请给此时此刻的这套房子打分，应该给多少分（满分100分）？
我给90分。
（如果你有能力判断它已经筑底，它就应该是100分。可以这么理解：随着它价格的变低，追求的人逐渐冷静，它的分数从50分陆续开始往上走，51、52、53、54、55......）
B：2021年，一套安贞老破小，400万，现在回落到290万。从房产保增值角度看，请给此时此刻的这套房子打分，应该给多少分（满分100分）？
我给60分。
为什么差距这么大？
因为一旦出现上行预期，大家会迅速远离它，等于是又要重新缓慢积蓄能量才能有行情，这个时间会非常非常久，有可能久到——它刚刚准备涨，ZF的政策撤回了......
那又为什么可以给及格分数呢？
坦率讲，它也算跌无可跌了（至少不会再大跌），租售比毕竟在那，还是有人愿意把钱还月供，而不是白白给房东（这种房子，一般来说，每个月付的租金，基本和贷款月供打平了）。
但这并不足以使其继续往上增值，上面解释过了，这里也不赘述。
结语：
我觉得这篇文章最有价值的地方，还是这两张图片前后的鲜明对比。
特别是最后这张图，能充分解释说明，在楼市大幅回调后的尾声，大家惊弓之鸟般地去“向下选择”。
这也是为啥在过去几轮行情下跌的末尾，都会出现低总价房成交占比出奇地高，像去年底至今的北京，300万以下占比高达60%，400万以下占比高达70%+。
另外，我解释一下，有些“大聪明”会认为，不是因为房价跌了，所以低总价占比高了吗？
其实这样的“大聪明”，你完全可以验证你错得有多么离谱，你去统计一下这300万以下占比，原来在它没有跌时，比如450万或500万以下占比，有没有60%不就行了么？
我先告诉你答案：
没有，差得很多，你可以自己去验证。
再换句话说，如果你看懂上面的几张图片，你连验证的心思可能都没了。
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