花都物业新规：小区的钱，业主说了算

物业费交了不知道花在哪、电梯广告费进了谁口袋、想换物业凑不齐人投票……这些困扰业主多年的老问题，终于有了破局之策。

日前，花都区住房和城乡建设局正式印发《花都区推动物业服务质量提升若干措施（试行）》。这份被业内称为“花都物业八条”的文件，从信息公开、资金监管、服务量化、信用评价等维度，搭建了一套覆盖物业服务全流程的治理闭环。

该措施针对住宅小区长期存在的质价不符、侵占业主公共收益（共有资金）、住宅专项维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位等几大类痛点难点，从党建引领、分级定价、第三方审计、数字化监管、信用红黑榜等维度打出组合拳。该措施试行期2年，覆盖全区所有专业化物业服务住宅小区，旨在构建“质价相符、公开透明”的物业治理新秩序。

交多少钱、享啥服务，

有了一张“对标表”

业主与物业之间最常见的纠纷，往往始于一个模糊的问题：物业费到底对应什么服务？

2023年公布的《广州市实行政府指导价的普通住宅前期物业服务标准（2023年版）》解答了这个问题，但仅仅局限在物业与前期开发商签订的前期物业合同中，业主按照每月1元、2元、2.5元/㎡等标准缴纳物业费，却根本无法了解具体可以享受的物业服务内容。本次花都区的措施，从物业费服务标准着手，要求小区按照综合管理服务、共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护五大模块，选定每个模块对应的不同等级，对应模块等级的政府指导价之和，就是业主缴纳的物业费了。

别墅、非住宅以及业主大会成立后的普通住宅，实行市场调节价，由双方依法协商约定；超一级小区（有电梯的超过2.8元/㎡·月，无电梯的超过1.9元/㎡·月）则由开发商前期申报，按政府批复的价格和标准进行履约。但无论哪种类型，所有小区都必须对照统一标准重新梳理服务清单，确保收费标准、服务内容、实际履约三者一致。

小区“三本账”，每季度晒一次

新规最受业主关注的，是全面推行的物业服务“三公开”制度。物业企业须在线上线下显著位置，使用统一模板，按季度公开三项核心信息：

· 物业服务费收支情况

· 业主共有资金收支情况

· 物业服务内容及收费标准

根据规定，物业服务人应当在每年4月、7月、10月和次年1月，向业主公开上一季度相关信息，每次公示满3个月。

同步落地的还有业主诉求闭环处置机制。小区须设置实体意见箱和线上留言端口，按月汇总业主诉求，提交物业管理委员会或业主委员会逐项研究处理。

公共收益不能乱花了，

业主能查还能分

信息公开之外，花都此次新政在资金监管上祭出了更硬的“牙齿”。

根据《民法典》规定，物业服务人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。新规进一步明确，公共收益（共有资金）实行专户存储、分账核算、专款专用。经业主共同决定或业主大会表决通过后，这笔钱既可用于公共设施维修，也可按规定直接返还给业主。对于侵占、挪用、隐匿公共收益的行为，新规明确“从严查处”。

花都区物业行业协会将建立第三方审计机构备选库，小区可通过摇珠方式随机遴选审计机构，对共有资金、维修资金开展专项审计，审计结果向全体业主公示。

关于物业服务费审计，酬金制小区由业委会会议决定即可启动；包干制小区需经业委会或物管会提议，或20%以上业主联名提议，召开业主大会表决通过后可实施审计。

投票不用跑断腿，手机上就能表决

过去业主想查物业账、想投票换物业，要么找不到门路，要么凑不齐人头。新规更加充分利用了数字化渠道。

2025年6月，“广州物业管理”微信公众号和广州市物业管理信息平台升级改造后重新上线，业主通过手机即可查询物业费收支明细、共有资金账户流水、维修资金使用项目等信息。但在实际应用中，由于物业填报率不理想等问题，很多业主查看后发现除了维修资金信息外，其他小区信息都是空白的。新规明确要求物业企业依托广州市物业管理信息系统，实时更新小区数据，并纳入红黑榜综合考评，让公众号充分发挥便民作用。同时，不动产登记信息与业主电子投票系统完成数据互通，业主对停车费议价、选举业委会、选聘物业企业等重大事项，可直接在线投票表决。

物业干得好不好，红黑榜上见分晓

物业服务企业干得好不好，业主选谁不选谁，过去缺乏公开可查的官方参考。花都新规建立的“红黑榜”制度填补了这一空白。

红黑榜评定从“三公开”落实情况、物业服务标准化履职情况、系统信息录入完成率、专项审计配合情况、业主满意度等多个维度进行综合打分。综合表现优秀的企业列入年度红榜，存在严重问题或不良情形的企业列入年度黑榜。评定结果将在花都物协公众号、花都融媒等平台公开发布（参考评价体系如下）。

上了红榜的企业，可减少日常巡查频次，在评优评先、政策扶持方面予以倾斜；上了黑榜的企业，则被加密监管频次、挂牌督促整改。新规明确，业主委员会、物业管理委员会在选聘、改聘物业时，可向住建部门函询备选企业的信用记录，红黑榜将直接进入业主选物业的决策参考。

这份为期两年的试行新规，标志着花都物业管理从行业监管迈向基层治理，“吹哨报到”机制有效破解了“看得见管不了”的治理难题。业主的知情权、参与权、监督权、决策权正在归位，购房者也得以将物业信用纳入选房标尺。

花都以制度创新拉平服务信息差，用“质价相符”重塑市场秩序——这不仅是一次行业规范升级，更是花都基层治理能力现代化的生动实践，彰显了住建部门敢啃硬骨头、善打组合拳的改革担当。

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。

小编微信丨fangcnet2020

目前已有超万人加入房导俱乐部群，欢迎扫码，申请通过即进群！

1场圆桌，权威解读！为何万人预约，争睹这2公里超级珠江？

一场发布会，刷新一座城的岛居世界观

城市客厅大咖说｜大手笔投入！临空经济宜居“新风口”来了