桂林一楼盘多处涉虚假宣传，部分档案失踪，市长热线被打爆

因相信置业顾问宣传介绍，桂林市民桂生（化名）购买了桂林山河公馆小区一套房屋。但房屋建成后，桂生发现燃气管道铺设位置等均与样板房及前期宣传不符。

今年6月份，桂生向小区开发商发送了一份《逾期交房违约金追偿催告函》，向开发商提出交付符合标准的房屋、补偿业主改造燃气管道费用开支等要求，但开发商以“样板房仅做参考，均不作为本合同项下的交付标准”为由，回函拒绝了桂生的各项要求。

据了解，该楼盘在前期宣传中，还存在开发商主体和对外宣传的投资方不符、实际入驻物业公司和对外宣传的物业公司不符等涉嫌虚假宣传问题。

2025年初，桂林市卫健委发函到桂生所在单位，鼓励员工购买位于桂林市上海路的山河公馆小区的房子。该楼盘对外宣传称开发商是国有企业，入驻物业是在香港上市的物业公司，又有政府部门推荐背书，桂生因此颇为心动。

在置业顾问的引领下，桂生到山河公馆小区建设现场、样板间参观考察。当时，样板间和房屋模型均显示，燃气管道规划铺设于建筑外部管廊区域，没有
设置在赠送设备间、室内公共走廊位置。

对于置业顾问的宣传介绍，桂生信以为真。2025年3月5日，桂生和开发商签订了《商品房买卖合同》。根据合同明确约定，开发商应于2026年1月31日将符合约定标准的房屋交付业主使用。

但房屋建成后，桂生在现场发现，整栋楼的燃气管道铺设位置位于室内设备间及走廊区域，严重占用室内使用空间、影响房屋正常使用功能，与样板房及前期宣传标准不符。

发现问题后，桂生和该栋楼其他多名业主多次与和开发商沟通，要求开发商按照原规划、样板房标准对燃气管道进行整改，完善房屋配套设施，达到合同约定及正常居住使用条件。但均遭到开发商的拒绝。

为保障基本居住需求，桂生和其他业主被迫自费完成燃气管道改造。

依据《中华人民共和国民法典》、《商品房销售管理办法等》相关规定，商品房实际交付标准应当与样板房、前期宣传保持一致，交付房屋需满足正常使用条件。

桂生因此认为，因开发商单方原因导致房屋不具备交付条件，业主有权依法拒绝收房，并向开发商发送了《逾期交房违约金追偿催告函》，要求开发商自2026年2月1日起，向业主计算并支付逾期交房违约金，直至房屋完全符合交付标准、业主完成收房手续之日止，并全额承担业主代为垫付的燃气管道改造费用、以及未收房期间应缴物业费及其他损失。

6月13日，山河公馆小区开发商桂林和翼房地产开发有限公司在《关于山河公馆小区某栋某单元某室房屋交付及相关诉求的复函》回复称，小区楼房已经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格，并于2026年1月28日通过桂林市建设工程综合监督站工程竣工验收，完全具备合同约定的交付条件。

“据此，我司不存在任何逾期交付的事实，贵方主张的逾期交房违约金缺乏事实与合同依据，我司依法不予支持。”

该《复函》还称，根据双方签订的《补充协议》约定:“与该商品房有关的所有样板房户型结构以及样板房内的装修、装饰、设备、设施包括但不限于......管线布局、安装位置、空间尺寸......均仅供参考，均不作为本合同项下的交付标准。”

但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。

因此，按照法律固定，开发商以样板房的方式来表明商品房的平面布局、结构、配套等，并且对购房者决定购买房屋、价款存在重大影响，则不论开发商是否明确告知购房者样板房不作为交付标准，实际交付的房屋应当与样品房相符。

因开发商声称房屋已通过五方联合验收，近期，桂生等人到桂林市房产管理局档案馆，查询小区燃气管道规划铺设档案资料。但离奇的是，工作人员竟称查不到相关档案信息。

楼盘对外宣传中，称山河公馆的主要投资商为浙商资产和恒哲投资集团。据了解，浙商资产是浙江省属国企。但该楼盘的实际开发商是桂林和翼房地产开发有限公司。

桂林和翼房地产公司成立于2022年8月，是润实（广州）置业有限公司全资子公司。润实（广州）置业有限公司成立于2020年7月，法人是孙帆，是广东一家民营企业。

媒体信息显示，山河公馆项目总负责人孙帆，曾任当代置业（中国）有限公司副总裁、北京区域总裁、华南区域董事长，多年负责当代置业全国地产投资业务及核心地区开发业务。在投资生涯中曾具备全国多个不良资产项目盘活经历，包括成功盘活北京、上海、广州、南京、惠州等多个地区不良项目的案例，以北京通州万国城、南京万国府及惠州上品湾为代表案例。

桂林山河公馆的前身是兴宸·山水中央，后因烂尾停工六年。直到2022年6月17日，由润实（广州）置业有限公司以3.24亿元拍卖成功。

时任桂林市委书记是周家斌，时任桂林市住建局局长是曾亮。

2023年6月，曾亮涉嫌严重违纪违法，接受桂林市纪委监委纪律审查和监察调查。

今年6月29日，周家斌以受贿罪被判处无期徒刑。

开发商在前期宣传中，称物业团队引入全国百强物业TOP23“第一服务”，为业主提供绿色健康、数字互联的人居体验。网络信息显示，第一服务物业公司是一家在香港上市的物业公司。

但目前山河公馆小区的物业公司是广西润一物业服务公司。该公司成立于2023年2月，广州博富铭锦企业管理有限公司100%控股。广州博富铭锦企业管理有限公司实控人是孙帆。

根据《物业管理条例》第24条第二款的规定，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务人。但广西润一物业公司的入驻，并没有经过任何招投标程序。

另有业主反映，广西润一物业是刚注册不久的物业公司，资质并不完整，但小区收取的物业费高达每平方2.8元。在桂林属于高档小区物业收费水平。

据了解，今年4月底至6月初，一个月左右时间，桂林市长热线共接到山河公馆小区业主多达数十起投诉。

投诉的问题主要有：开发商失联、广西润一物业违规强制收取全年物业费、开发商擅自变更建筑结构、变更规划设计、开发商在未提供法定文件、未执行验房程序的情况下违规交付、偷换门、开发商对车位只售不租、变相强迫业主购买车位等问题。