绿城深耕上海进入2.0时代

行业年中成绩单集中落地，上海土拍与成交数据放在一处，绿城上半年整套操作， 显得格外突出 。

四大批次土拍， 绿城全程扎进多宗地块角逐。

3月，溢价6.6%拿下青浦西虹桥；4月，冲击徐汇植物园地块；5月底，连续竞拍虹口、南码头三宗宅地；6月末，一举投入近30亿，连拿周浦、嘉定新城两子，补齐上半年土储。

全市热门板块，绿城几乎无一缺席，扩储意图直白可见。

反观整体市场，新房没有普涨行情，多数项目走量乏力，仅局部维持点状热度。绿城却走出两条向上曲线：

潮鸣外滩三开三捷，悦海棠的样板房开放即客流排队，项目热度甩开大盘均值。

同行在收缩，绿城在加仓。

这套操作背后的逻辑清晰有力：不追热度、只重深耕、相时而动。

换言之，绿城上海已经正式迈入深耕2.0时代。

抛开短期行情起伏，拆解其今年拿地动作与项目实战，便能读懂头部房企迭代升级的长期战略。

01

底气何来

绿城敢于持续加仓上海，核心不靠行情红利，靠的是同行难以复制的产品操盘与板块运营能力。

部分房企只会坐等板块成熟、吃现成流量；绿城反向长线布局，先培育片区客群，再靠产品拉升区域价值，两条路线早已拉开差距。

绿城潮鸣外滩是最好佐证。

绿城潮鸣外滩

地块出让时，板块认知度有限、配套未落地、周边竞品扎堆，业内普遍预判项目去化承压。

但绿城通过弘安里、沁香园深耕虹口，本地操盘团队一脉相承，吃透地缘客群需求，跳出“借板块红利卖房”的行业惯性。

项目开篇即锚定高维定位，全力打造“外滩新百年一号作品”，调动集团顶配资源，以匹配外滩百年城市叙事的格局打造产品。

绿城溯源礼查饭店孔雀厅文脉，经过数十轮图纸迭代、1:1实体打样，落地 12米三心孔雀门廊，把历史肌理转化为当代城市地标。

同时最大化挖掘地块天赋，打造450米立体云廊。

对内串联整栋楼栋、俯瞰2500㎡中央草坪，形成层层递进的沉浸式景观；对外衔接4.5公里滨江空中连廊，实现“社区-中央公园-滨江”的无界共生。

从建筑溯源、公区营造到城市共生，绿城形成一套成熟的顶豪打造方法论。

凭借差异化产品体系，项目全程不分销、不打折，19.8万/㎡顶配房源首开即清，均价逆势高出徐汇滨江同级产品1万/㎡，实现三开三捷，重新定义北外滩顶豪定价体系。

市场给出溢价，购房者愿意买单，认可的是绿城靠产品格局重塑板块价值的兑现力。

不止顶豪，西虹桥的悦海棠未开先火，更能体现出绿城对客户需求的深度洞察和对产品的营造功力。

作为绿城上海首个全域抬板住区，悦海棠全新落地“产品共创”机制。

悦海棠城市展厅

拿地初期客研、设计、工程、营销、物业同步联动，物业提前把控图纸，营销前置锚定西虹桥改善家庭真实痛点，全程同步打磨整套产品方案。

依托人车分层、立体园林等独特优势，悦海棠的样板一经开放客流爆满，在外环整体冷淡的行情里跑出独立热度。

这套一体化操盘模式落地成效显著，现已同步推广至华东多个项目。

上半年，绿城一边以内环标杆重塑板块价值，一边靠外环新品吃透政策窗口，市场口碑持续沉淀。但凡土拍有绿城报名，大量改善意向客群都会翘首以盼。

行情只能左右短期走速，产品与深耕，才是房企穿越周期的王牌。

02

稳中求进

绿城本轮逆势加仓，并不是跟风抢地的激进操作，而是一套成熟的错峰博弈战略，标志上海布局正式迈入深耕2.0阶段：

2023-2025年，持续打通投研、定位、产品共创全链路；2026年把前置协同做深做透，拿地动作都建立在片区长期沉淀上。

上半年，绿城在上海合计拿地近50亿元。

3月26.75亿拿下青浦西虹桥，五批次再掷近30亿拿下嘉定、周浦两宗地块。

两幅地块溢价均突破19%，高价竞拍绝非盲目激进，核心是错峰博弈。

周浦地块鏖战87轮，击退华润、招商等五家房企，在央国企把持核心土储的市场里突出重围。

地块适配新规产品，踩中绿城改善产品舒适区，为今年销售榜单埋下伏笔。

炸天团观察发现，绿城拿地只锁定三类标的：需求空白板块、长期深耕板块、价值兑现潜力板块。

可以说是精准狙击，不追热点。

回头看每一块土地背后，都有多年片区运营打底：

潮鸣外滩扎根虹口弘安里、沁香园的培育基础；悦海棠承接春晓园客群积累；嘉定留香园率先跑出片区标杆，就连南码头和周浦竞拍，也是基于浦东长期人居洞察。

当下上海全年供地总量收紧，优质地块稀缺，业内共识“好地必抢、拿地必高（溢价）”。

大部分开发商保持“冷静”，绿城则“藏器于身，相时而动”，看准结构性房荒窗口果断出手。

区别同行坐等板块现成配套，绿城坚持自主培育片区，主动导入商业、教育、市政配套，同步迭代产品匹配改善客群。

别人坐等沃土耕种，绿城亲手培育板块价值，这份长期定力，才是稳中求进的底层逻辑。

03

战略迭代

继续深挖绿城此时此刻为什么在上海加仓，本质是战略认知领先行业一个周期。

2021年行业进入调整期，绿城是国内最早完成战略重构的头部房企之一，将重心锁定一二线城市与长三角区域。

这一步预判，让绿城避开后续三四线城市库存压力、城市能级分化的行业阵痛，率先站稳核心城市价值赛道。

在上海，绿城的打法极其清醒：内环立品牌，近郊做规模，高端造壁垒，改善跑周转。

2025年依托潮鸣东方，抢占核心稀缺地段，用顶级产品力击穿市场，坐稳上海顶豪第一梯队，拿下高端话语权，完成品牌壁垒搭建。

绿城潮鸣东方

等到今年，全行业扎堆涌入高端改善赛道，绿城再度迭代打法。

同步开启“近郊深耕”模式，将内环多年打磨的产品体系、操盘经验、客研能力全面下沉，重仓嘉定、青浦、周浦等成熟近郊板块。

表面看是布局下沉，实则是精准的周期套利：

上海是全国少数兼具利润空间与流通性的一线楼市，叠加绿城的品牌溢价，近郊新规改善盘既能规避顶豪资金沉淀久、容量小的短板，又能依靠高去化、快周转增厚营收。

别人追行情、追热点，绿城只追本质、追长期。

所谓穿越周期，从来不是运气，是以全局眼光择城市、以未来视角做决策的战略跃级。

04

未来视角

复盘绿城这几年的拿地、推盘全链路，就是研究上海楼市的最好样本。

整套操作可以用一句话概括：行情狂热时克制，机会来临时果断，赛道内卷时错位。

上海楼市结构性分化已成定局，绿城在上半年的三次出手，都是极具参考价值的风向标，精准踩中下半场趋势。

从全域多点拓荒，转入成熟板块不断加码的2.0深耕阶段，绿城早已提前锁定上海改善赛道长期席位。

加仓不是顺势跟风，内核是头部品质房企依靠“产品、板块、运营”三重壁垒形成的周期碾压。

如今绿城的脚步，从全维度改善铺展开来，深耕的轮廓愈发清晰，持续收获行业和客户的认可。

新一轮向上生长的篇章，已然到来。

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