花18亿将一栋楼挪200米，陆家嘴这笔账算得值不值？

这两天上海滩讨论最凶的，是一栋灰扑扑的老大楼——港务大厦。

这栋楼要“搬家”了。往东挪200米，代价是18个亿，工期1300天，平均每天烧掉138万。

消息一出，评论区直接炸了。

“疯了吧？18亿就为了挪一栋楼？”

“有这钱干点啥不好，建学校建医院不行吗？”

“陆家嘴果然财大气粗，18亿说砸就砸。”

如果你以为这只是“有钱任性”，那可就太小看这笔账了。

一、18亿的“搬家费”，到底在买什么？

先把事情说清楚。

港务大厦，很多人可能没印象，但它的身份可不一般——这是陆家嘴的第一栋高楼。1994年拔地而起的时候，旁边的东方明珠还在施工，金茂大厦要再过五年才开工，上海中心更是连图纸都还没画。

说它是浦东开发的“长子”，一点都不为过。

下图：上世纪90年代，在建中的东方明珠的旁边就是港务大厦（图源：ShanghaiWOW）

根据上海市规划和自然资源局公示的方案，这栋见证了陆家嘴从烂泥渡到金融城的老楼，将被整体迁建到中国金融信息中心西侧，向东平移不到200米。原址B5-9地块，将让出约1.49万平方米的空间，全部用作公共绿地，与东方明珠公园连成一片。

而整个迁建项目的总投资额，是18亿元。其中建安工程费约9.7亿元，施工工期1300天，差不多三年半。

下图：在公示的方案中，港务大厦将从东方明珠的西北侧“挪到”东方明珠的东北侧，大厦原址全部用作公共绿地（图源：城读上海）

18亿，搬200米。这笔账怎么看怎么亏。

但等等，你算的是“搬楼”的账，陆家嘴算的，是另一笔账。

想想看，港务大厦这个位置有多金贵？就在东方明珠旁边，正对着黄浦江，对岸就是外滩万国建筑博览群。这是什么概念？这是上海乃至全中国最值钱的一段江岸线。

这么一块宝地，如果按常规操作，应该怎么开发？盖写字楼，卖高价；盖豪宅，卖天价。随便怎么算，都比种草划算。

但陆家嘴偏不。它选择了最“不划算”的一种——挪楼，还绿。

这就有意思了。一个以“楼宇经济”闻名的地方，一个每平方公里GDP全国领先的区域，为什么要主动把最值钱的地块，变成不产生一分钱税收的公共绿地？

答案就在2026年7月2日刚刚公示的一份文件里——《上海市浦东新区小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划（公众参与草案）》。

图源：上海市浦东新区人民政府官网

这份规划里有一个很关键的提法：打造“明珠广场城市舞台”。

什么叫“城市舞台”？就是把东方明珠从一个“被仰望的地标”，变成一个“可进入、可停留、可参与”的大型公共空间。港务大厦迁建后腾出来的这块地，加上国际会议中心绿地、东方明珠公园一期，会形成一个巨大的公共活动空间。

规划里还提到了一个很有想象力的设计——台场系统。顶板标高从7米到12米逐级抬升，你从江边走来，地势慢慢升高，视线也跟着抬升，东方明珠从遮挡中逐渐显现，最后站在12米高的平台上，黄浦江和外滩尽收眼底。

下图：“明珠广场城市舞台”鸟瞰示意图（图源：城读上海）

所以说，这哪里是“搬楼种草”这么简单？这是在给整个小陆家嘴，做一次“空间手术”。

二、公共空间的“隐形GDP”：一片广场能撬动多少价值？

很多人算城市的账，只会算“明账”——这块地卖了多少钱，这栋楼交了多少税。

但真正懂城市的人，算的是“暗账”——一片公共空间，能给周边带来多少溢价，能给整个区域提升多少能级。

这就是城市公共空间的“隐形GDP”。

这个概念，是有实打实的研究数据支撑的。

美国华盛顿大学有一项针对西雅图的研究，专门测算了城市绿地对房产价值的影响。结果发现，光是成熟的行道树，每一棵就能给周边房产增加约8000-10000美元的价值。（来源：University of Washington研究，streetscore.live 2026年2月报道）

Trust for Public Land的一项更广泛的分析显示，公园周边四分之一英里范围内的房屋，售价比同类房屋高出10%到20%。（来源：Trust for Public Land分析，auranames.com 2025年10月报道）

加拿大的研究数据更直观：500米范围内有维护良好的公园，房屋市场价值可以增加5%到20%，具体取决于公园的大小、设施和社区密度。（来源：Crompton 2020研究，Ontario One Realty 2025数据）

伦敦大学学院（UCL）的研究更精细：距离维护良好的公园100米以内的房产，比三条街之外的相同房产，售价要高出6%到10%。（来源：UCL Institute of Sustainable Heritage研究，postcodeproperty.ai 2026年3月报道）

韩国的一项研究甚至算出了具体的投资回报率：在公园绿地里每投入1美元，能带来3.6美元的综合回报。（来源：韩国能源经济新闻，2026年6月报道）

注意，这些还只是“房产溢价”这一项。公共空间带来的价值，远不止于此。

它能吸引高端人才。现在的年轻人选工作，早就不是只看工资了。办公环境好不好，周边有没有地方散步、喝咖啡、健身，这些“软实力”越来越重要。一个有品质的公共空间，就是最好的“人才磁铁”。

下图：纽约中央公园内丰富的娱乐活动（图源：Central Park Conservancy）

它能提升商业活力。你去看纽约的中央公园周边、伦敦的海德公园周边，为什么商业那么发达？不是因为楼建得多高，而是因为人愿意待在那里。人停留的时间越长，消费的机会就越多。

下图：中央公园周边聚集着纽约租金最高的商业街（图源：Central Park Effect）

它还能塑造城市品牌。为什么全世界的人去上海，都要去陆家嘴拍照？因为那里有天际线。但如果只是远远拍张照就走，那叫“打卡”；如果能让人走进去、坐下来、感受到这个城市的温度，那才叫“体验”。

而体验，才是未来城市真正的竞争力。

回到陆家嘴这笔账。

小陆家嘴有多少商务楼宇？59栋。陆家嘴整个金融贸易区有多少？285幢，其中税收亿元楼宇超过110幢。它以全市0.5%的面积，贡献了全市近14%的经济总量。

想想看，如果因为公共空间的提升，周边楼宇的价值哪怕只涨5%，那是多少钱？

18亿的投入，撬动的可能是几百亿甚至上千亿的资产增值。

这笔账，到底是亏了？还是赚了？

三、从“土地财政”到“空间财政”：城市经营的底层逻辑变了

港务大厦这笔账，背后其实是一个更大的趋势——中国城市的经营逻辑，正在发生根本性的转变。

过去几十年，我们熟悉的模式叫“土地财政”。简单说就是：政府卖地，拿土地出让收入搞建设，城市发展了，地价再涨，接着卖地。

这套模式在城市快速扩张的阶段，效率很高。但问题也很明显——它是“增量思维”，得不断有新地可以卖。

可上海这样的城市，中心城区早就没地可卖了。陆家嘴更是如此，2.4平方公里的核心区，几乎已经建满了。

那怎么办？

方法就是：从“卖地”转向“营城”，从“土地财政”转向“空间财政”。

什么叫“空间财政”？就是不靠卖地赚钱，而是靠经营好城市空间，让空间本身增值，从空间的提质增效中获取收益。

上海其实已经在悄悄布局了。

2026年4月，上海发布了新一轮城乡建设用地基准地价。这次调整有一个很重要的导向：全面下调产业用地价格，尤其是郊区产业用地降幅更大。

下图：20年期的产业用地价格修正前后对比，从中环内到郊区，整体降价幅度达到42%-50%（图源：方升研究）

你可能会问，地价降了，那政府收入不就少了吗？

这就是思维方式的不同。传统思路是“地价越高越好，卖地越多越好”；但新的思路是——降低产业用地成本，吸引更多好企业过来，企业发展了，税收就多了，就业就多了，周边的商业、住宅也都跟着起来了。

这叫“放水养鱼”，而不是“竭泽而渔”。

还有2026年2月上海推出的土地储备新机制，提出“总规引领、资源统筹、规储供用一体化”，复兴岛还试点了“标地营造”的高品质实施路径。

这些信号放在一起看，就很清楚了：上海正在从“卖地生财”的老路，转向“营城增值”的新路。

港务大厦的18亿，就是这个转型的缩影之一。

它不是在“花钱”，而是在“投资”。投资的是小陆家嘴的空间品质，投资的是陆家嘴的长期竞争力，投资的是上海作为全球城市的品牌价值。

而这些投资的回报，不会体现在某一笔土地出让收入里，而是会体现在未来十年、二十年，整个区域持续的价值提升里。

四、为什么说“舍得拆挪”，才是真正的城市自信？

聊到这里，再说一个更深层的话题——城市的自信。

什么叫城市自信？

不是看你建了多少高楼，不是看你刷了多少天际线的新纪录，而是看你敢不敢、舍不舍得，把最核心的位置，留给公共空间。

因为建楼很容易，只要有钱就行。但拆楼/挪楼还绿，需要的不只是钱，还有眼光和定力。

你去看全世界那些真正伟大的城市，没有一个是靠楼建得高而伟大的。

纽约最值钱的地方，不是帝国大厦，不是世贸中心，而是中央公园。那块在曼哈顿正中心、长达4公里的绿地，是纽约的“绿肺”，也是纽约房价最高的区域。当年如果纽约市政府也想着“这块地这么好，盖楼卖钱多划算”，那今天的纽约，可能就只是另一个普通的大城市而已。

伦敦也是一样。海德公园、摄政公园、圣詹姆斯公园……这些镶嵌在市中心的绿地，才是伦敦真正的“不动产”。它们不会产生直接的税收，但它们让伦敦成为了全世界人都想去生活、去工作的地方。

下图：伦敦海德公园是市民和游客的休闲中心（图源：丈量城市）

这就是城市的格局。

陆家嘴今天做的这件事，其实也是在展现同样的格局。

想当年，陆家嘴规划的时候，请的是英国罗杰斯、法国贝罗、意大利福克萨斯、日本伊东丰雄这些国际顶级大师，搞了中国城市规划史上第一次国际咨询。最后“博采众长”，形成了1993版的蓝图。

下图：1993年12月，陆家嘴规划“93版蓝图”获批，成为延续至今的规划基准（图源：城读上海）

那个年代的陆家嘴，追求的是“快”——更快地建楼，更快地出形象，更快地出效益。那时候的中国城市，都在跟时间赛跑，都想尽快证明自己。

但今天不一样了。

陆家嘴已经证明了自己。它是全国“楼宇经济”密度最高的区域之一，是国家的金融名片，是全球最震撼的城市天际线之一。

当一个城市已经足够成功的时候，它就有底气慢下来，有底气去做那些“不那么急功近利”的事。

比如，给市民多留一片绿地。比如，让行人走路更舒服一点。比如，让这个地方不只是9点到6点有人上班，而是24小时都有生活气息。

这不是退步，这是进阶。

从“以楼为本”到“以人为本”，从CBD到CAZ（中央活动区）——这一字之差的背后，是城市发展观的成熟，也是城市自信的体现。

下图：未来的小陆家嘴（2.4平方公里）在空间结构上，将形成“一心、三片、多射、多点”的开放式格局。“一心”是以东方明珠周边为核心的“城市舞台”；“三片”是以庆典活动为主的明珠片区、以商业艺术为主的商业片区、以商务办公为主的商务片区；“多射、多点”则是强化东方明珠与上海中心、世界会客厅、海关大楼等标志性节点的景观视廊（图源：城读上海）

港务大厦的迁建，就是这个成熟过程中的一个标志性事件。

它告诉我们：一个真正自信的城市，懂得什么叫“留白”。

18亿搬一栋楼，值不值？

如果你只算眼前的账，可能不值。

但如果你算的是十年、二十年的账，算的是整个区域的价值账，算的是城市竞争力的长远账——那答案可能就完全不同了。

陆家嘴的这笔账，其实也是给中国所有城市出的一道题。

当高速增长的时代过去，当增量空间越来越少，我们的城市，该靠什么继续往前走？

是继续在螺蛳壳里做道场，把每一寸土地都榨干用尽？还是学会慢下来，给人多留一点空间，给生活多留一点余地？

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨