他说，福州江南水都的房子，怎么还是那么贵，还要2万多/平米？

孩子读书不是一件小事，最好提前一年的时间，落实清楚学校的教改政策，在我身边已经发生过很多次，因为学校政策没有及时了解，导致错过了报名时间，本该是片内生就读，结果去参与摇号。

你可能认为这是家长的疏忽，其实是这几年福州部分小学入读政策发生变化，要求提前三年落户，以及产权份额的占比，或者是户口随爷爷奶奶，都会产生直接的影响。

今天，小编一个同学打来电话，因为他在预报名系统上提交了材料，结果被退回来了，说不符合片内生的要求。经过多方面确认，是因为孩子的户口没有满3年，所以不能划片到该学校就读。

把原有的计划全部打乱了，不得不重新去买一套房子，赶在8月份底之前，完成手续领到新的产权证，去另一所学校报名。这都不是最关键的问题，问题在于自己的房子要卖掉，才能有资金去买另一套房子，否则就要去找亲戚朋友借钱。

匆匆忙忙，今天联系到我，约了几套房子去看，看完后，也发出了一声感叹。他说：这房子的价格，怎么还是那么贵，房东的价格能不能多谈一点？。

我的回答是：你想买的时候，不一定就能遇到想卖的房东。所以，你看到的房子，并不是最便宜的那套。

因此得出一个结论，大家在买房这件事上，最好能提前一年或半年开始准备，对房子也会有一定的了解，同时能够碰到想卖房的业主，这类型的房子往往都会比其他房子，更加便宜一些，少则几万，多则十几二十万都有可能。

我们去看了江南水都的房子，因此，也给大家看看，当下江南水都的市场价格，恐怕会颠覆你对市场的认知，请细细品，认真读。

成交小区：江南水都心巢；

成交时间：2026年6月；

成交数据：产权面积67.8平米，2房1厅，高楼层，精装修，朝南，138万，成交单价20353元/平米。

房源成交分析：

1、这房子在贝壳网上显示，挂牌时间1110天，期间业主在价格上调整13次，单平台带看客户141次，双平台预计超过200多组客户看过这套房子。可见，房产中介同事们，在这套房子下的功夫可不少，最终只能被一个经纪人成交，其他都是无效带看。

2、江南水都心巢，它被分为东西区，东区只有1、2号楼，全都是小户型的结构，最小面积44平米，最大面积74平米，两栋楼的东侧靠近尤溪洲大桥，地段虽好，但会受到噪音的影响。关键，房子是一梯多户的结构，多数是单向或东南，西南的结构，小户型典型特征。

3、心巢这两栋楼，划片入读至江南水都小学，因此价格上比仓四小要高出许多，这两栋楼还有一个很大的特点，出租率相当高，2房户型，市场租金在2500元左右，租住在这小区的人，多数是周边商场办公人员。

4、67平米的户型结构，其实一般，它是单面朝南，两个房间，大的一间采光一般，小的一间偏小，客厅带阳台是优势，餐厅和厨房挨在一起，打开方面直勾勾的对着餐厅，小面积的房子讲究利用率，对风水的角度基本可以忽略，所以别太在意。

目前，江南水都心巢东区，挂牌二手房29套，业主挂牌均价27110元/平米，从挂牌价格和实际客户成交价格对比，相差大约有6-7千元/平米。也可以看出，业主对市场的接受度比较低，从而许多房子挂牌的时间会比较长周期。

购房建议：

江南水都心巢是2011年统一精装交付的小区，开发商是融侨集团，福州多数人对融侨都有一种特有的信任感，口碑和实际的物业管理都比较好，这也是江南水都这个片区的二手房，经过市场大幅度变化的时候，它仍然能够挺住，保持较高的价格因素。

对于一梯多户的房子来说，居住舒适性肯定没有那么好，心巢更适合刚需的群体，比如单身青年，新婚家庭，或者买来出租投资类型的人。养老方面，并不合适，因为它靠近尤溪洲高架桥，早晚高峰的时候，噪音明显，低楼层的采光也相对差一些。

根据AI给出的购房建议，我就直接采用给大家看看，是否符合大家的购房逻辑。

1. 优先选择67–75㎡两房户型：总价可控、居住舒适、转手性强，是当前市场最活跃的标的。
2. 避开低楼层（1–5层）：靠近高架桥，噪音影响显著，建议选择6层以上中高楼层
3. 实地考察噪音时段：建议在工作日晚高峰（18:00–20:00）实地体验，判断可接受度。
4. 确认学区划片：向仓山区教育局或物业核实2026年江南水都小学划片范围，避免政策变动风险。
5. 利用补贴政策：若为二孩/三孩家庭，务必在网签前完成资格申报，确保补贴到账。
6. 谨慎评估投资回报：该小区租售比约3.5%，适合自住，投资回报率中等，非高收益标的。

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