宁波国企，大户型正在啪啪打脸

　　接下来十天，老司机将会停更，我们下周见。

　　大家有没有关注到一个现象，最近两年，宁波部分国企开始猛上大户型。无论地段如何，购房者接不接受，大户型咔咔猛上。

　　比较早一点的典型就是轨交的缦岛。

　　这个楼盘说起来在东钱湖，但实际离湖超过2公里，所以基本和东钱湖没啥关系。再看看周边，北面是鄞县大道，西面是绕城高速，东南是两条交叉小河，对面是农田，没有生活配套，没有天然大景观。

　　唯一可以说一下的，是东面河对岸有20年前的老别墅。就这么一个边缘板块，轨交却把它规划成了大面积豪宅。

　　为了撑起“豪宅”的定位，轨交也花了不少钱，下沉式庭院、地下会所、温水泳池、私宴厅等等，总之比照着市区豪宅的配置来，主打一个你有的我都有，但我比你卖便宜。

　　这招有用吗？不能说完全没有，只能说差强人意。自2024年底开盘以来，缦岛一共802套房子，现在备案了249套，销售率刚刚过了30%。

　　这结果领导肯定是不满意的。

　　为什么轨交会把缦岛做成大户型豪宅？老司机想来想去大概两个原因吧：

　　第一，土地当初买来就偏贵。楼面价12466元/平，哪怕做刚需产品，售价也要2万+才能保本，但到2024年这个地段想卖2万+已经不容易了，斜对面的观棠晴雨才卖1.8万，卖了整整4年。

　　第二，大户型热销。前两年楼市虽然很差，但不少大户型都卖得还不错，比如雅戈尔懿秋，凤鸣云翠，江万玖曜，玉堰珑印府等，领导们可能觉得大户型好卖，单价还高，那就上大户型。

　　但最终市场怎么又不买账呢？因为这是刻舟求剑。豪宅不是造个大户型就行，它得有地段、配套做支撑，还得有好的品牌和物业加持。

　　市中心的大户型卖得好，不代表郊区的大户型也卖得好。

　　紧接着，轨交又在前殷搞了一个大户型项目——和晏府。

　　我们都知道东部新城有个海晏府，当年雅戈尔的豪宅标杆，和晏府和它一字之差，轨交向上突破的野心都写在名字上。

　　和晏府这块地也没有地价压力，楼面价11130元/平，住宅高低都有钱赚。这个项目的成本主要来自于商业，配套2.7万方社区商业，另外还有2500方的公交站，加起来约3万方的非住宅。

　　这部分的成本需要通过住宅来消化。

　　所以轨交又把它整成了大户型，主力户型176，最大户型202，去年底开盘到现在，一共备案123套。

　　半年卖了123套，已经算不错的业绩了，后面还剩182套。

　　老司机去看过和晏府，一开始我就认为他们户型做得偏大了，户型偏大最大的问题是总价高，而前殷这个地段，会有多少高总价客户？

　　不过好在和晏府在装修上收住了，他们没有盲目去和豪宅拼装修，装标几乎低了一半，这在总价上低了近百万。

　　如果按照豪宅的标准顶格上装标，把价格拉上去，和晏府估计会更困难。

　　如果说缦岛的豪宅定位是个错误，那么和晏府依托到东部新城一站地铁的距离，并且自己配套两万多的商业，加上一个口碑还不错的学校，算是勉强说得过去。

　　但轨交在孔浦和堇府再搞大户型，就让老司机看不懂了。

　　和堇府在哪里？孔浦地铁站旁，去慈溪的轨道也在这里。这块地除了南面的界面还行，其它几个方向，可谓一言难尽。

　　孔浦被称为“宁波阿富汗”，受庄桥机场影响，长期处于城乡结合状态，就这么一个地段，轨交给它上了大户型。

　　最小139，160和175是主力。

　　这是对孔浦的购买力有多看好，还是对项目自身有多自信？地段更好的文创港，稍大一点面积都卖不动，二手次新房已经来到2万以下了，和堇府的大面积想卖给谁？

　　项目今年3月开盘，住宅一共232套，目前备案了67套，怎么说呢，轨交应该感谢以旧换新。

　　最后来说个更炸裂的，城投在奥体北的项目。

　　这个项目是块回锅肉，很早城投就拍去了，后来一看买的太贵，完全没法做，于是又退地重拍了一次，重拍地价降低了些，但也说不上有多便宜。

　　可怕的是，旁边就是中旅城，当年万人摇、后来踩踏成灾的著名楼盘。

　　估计城投也看到中旅城的前车之鉴了，搞刚需肯定搞不过他们，人家二手房都卖到13000元了，低过了城投的地价。

　　必须往上提，走高端路线。这一提，把最小户型提到了155平。

　　老司机看到城投这个方案是有点眩晕的，这是梁静茹做的方案吗？紧靠北外环高架的第一排，最小做到了155平。

　　然后是168平，188/190平，210平三个面积段。

　　这还不是最炸裂的，最炸裂的是这是一个体量“巨大”的楼盘，一共有29幢。

　　高端大气量又足。

　　老洪塘的西面，奥体的北面，工业区的南面，城投推出一个如此规模巨大的豪宅楼盘，只能说江北人民有福了！

　　为什么宁波国企热衷于搞大户型？老司机把这种现象理解为领导意志高于市场需求。我相信，国企的营销部门应该不会如此激进，他们要是有把握能卖掉这种大户型，宁波的同行都可以洗洗睡了。

　　领导拍板了，下属肯定会遵从领导意志，只是我担心客户不一定会给领导面子，这样楼盘开盘后，往往会出现领导骂销售，销售骂领导的尴尬局面。