聊聊学区房

最近有不少“有我好友”的读者，单独问我，手里的学区房用完了。

“当时确实是刚需”，由于跌了很多，不知道是卖了还是留着呢？

本篇文章我想顺着这个话题，再扩展一些范围的情况下，具体聊一聊。

一、定义

我发现很多人对学区房的定义，出现了巨大认知偏差。

严格来讲，学区房和房地产，这是两个完全不同的物种。

说人话：学区就是学区，不要搞虚的。

我举例说明：

十八里店有个朝阳外国语分校，请问十八里店某新盘是学区房吗？

这种话题，如果你扔到学区房家长群里，她们估计要笑不活了。

因为压根这玩意不在学区房这个序列里。

那只能算一个学校的未来预期，它要真做好了，也保不齐和新北苑的朝外一样，做不好了，那就是挂羊头的东西。

所以学区房是什么？

定义：学区房是已经明确拿到结果的学校，对应划片的房产。

这个定义你记住了，就没人骗的了你。

如果要延伸一下，这几年的定义又丰富了一个维度。

目前家长圈里公认的学区房：

划片内，小学有名校、无坑校；

小升初体系健全，初中无坑校且片区内有中考优势。

其实这个要求挺高的，按照这个要求，丰台和石景山全军覆没。

东西海朝加起来，两只手数得过来。

很多家长总喜欢：用你的价值观来定义学区房，这个呢，从北先生的角度，北先生能理解，但是从市场的角度，市场是不接受的。

（这个后面我举例细说）

周六有沙龙，可以过来听，报名。

二、学区房作用

要从历史和当下两个维度理解这件事。

历史作用：

严格来讲，真正拿学区房说事，有人炒作它，还是因为北京人口过去大幅开始增加后的事了。

人一多，优质资源不够用，通过行政手段解决分配问题，那是计划经济时代干的事，显然是行不通的。

当时为了公平，就比较直接地——画圈圈。

某个顶级牛小，它画圈圈把你家小区画进去了，你家孩子就能上这个学校，不用托关系更不用另外花钱。

很多人都觉得，买了房子能住、能涨又能上好学校，且不用找他当guan的大爷摆事。这特么天底下还有比这个更好的事了么？

所以你看，学区房的历史作用，可不仅仅是学区房本身啊！

很多人压根就没有明白学区房的“来时路”。

当下作用：

随着北京从第二代住宅到第三代住宅的升级（现在又来了四代），人们对美好居住环境的向往日益加深；

随着二胎政策的走近和远去，北京幼升小人数出现了过山车式的变化，紧跟着陆续出现了多校划片政策、登记入学等政策；

随着北京房地产市场大周期调整的到来，供给量较大的区域，价格出现领跌全市的情况。

“能住、能涨又能上好学校”这几个功能逐渐忘了来时路。

学区房的历史使命，也逐渐被重新定义。

如果不太能住、不能100%确定上好学校、又不太能涨。

那么当下的学区房，就不是历史里的那个学区房了。

这个没人不同意吧？

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三、学区房保不保值

这才是大家关切的问题，我天天做直播搞咨询，当然知道你们想什么。

但磨刀不误砍柴工，说清楚上面的逻辑，再给你做建议，就显得有理有据对吧。

我先说结论：

腰部学区被头部虹吸，这件事的必然发生的事件。

人们往往有个惯性思维，认为东西城就保值、海淀就保值、朝阳就超值。

这都是片面的，跟哪里没关系。

因为每个人都只能经历很少的几个地方居住，或者经历很短的一两个周期，所以在他观察的范围内，“好像哪哪很保值”。

实际上呢，用最传统的方法就可以预演。

我继续举例：

假设一个地方，就只有南城和北城。

如果最好的学校在北城，且买了北城的房子，一定可以上北城最好的学校。

请问，这时候南城保值吗？

很显然，南城会供需失衡，多数人买北城去了，谁还买南城啊。

所以，这时候南城不保值。

如果有一天，出了一个政策，说北城人太多了，施行多校划片，白纸黑字告诉你，买了北城不一定能上，而且最要命的是，你买了北城，被分到南城上学，你接送孩子的时间成本大幅提升了。

请问，这个时候，北城还保值吗？

很显然，北城不保值。

再继续比如：

现在南北城都人都少了，大家逐渐发现，上面也不较真执行某一天发的某个文件了，甚至为了维持颜面，在人为地执行某种以前的老政策。

请问这个时候，南城是不是就不保值了呢？

所以你看明白了吧？

学区房根本没有标准答案，当学区房的历史使命，被重新定义，当它不再是“能住、能涨又能上好学校”，它就已经不稳定了。

它的定位、价值、趋势，完全是“人”在定义。

政策向你倾斜一些，你就好一点；

政策疏远你一些，你就差一点。

你的脑袋，是挂在别人的裤腰带上的。

所以我只能告诉你：

腰部学区被头部虹吸，这件事是必然发生的。

别问我腰部是谁。

就算我知道现在的腰部也没用，决定它价值的，是下个政策。

未来的腰部我定义不了，你得问下届JW。

周六有沙龙，可以过来听，报名。

四、能不能买？要不要卖？

先说结论：多数学区房，没有独立行情

既然你讲保值增值，其实翻译过来还是TZ逻辑。

请问，TZ最忌讳什么？

最忌讳你的脑袋，是挂在别人的裤腰带上。

万一别人的裤腰带一松，你的脑袋就掉地上了。

房地产分很多大类，如果硬要和大A比喻一下的话，我觉得学区房是最像大A的。

总有人在琢磨它，试图掌握规律，又没有人真正掌握它的规律。

真正完全掌握规律的人，都进去了。所以我说学区房和大A还挺像的。

剥离这个“规律”，多数学区房（特别是占坑学区房）和普通老破小是没有差别的。

有人总说学区房的因为位置好，别吹牛13了，左家庄/老国展位置好不好？北太平庄位置好不好？右安门、方庄、潘家园其实位置也不能算差吧？

再狠一点，景山位置好不好？

（景山严格来讲不能算学区，景山本校不对外招生）

以上这些老破小为啥过去几年统统跑输？

就是因为没有政策赋能。

任何学区房的上涨，最核心的本质就是政策赋能。

否则它就是一套很普通的老破小，或许租金能高一点，在这存款利率一直走低的时代，也算个小优势好了。

如果你没有能力知道下一步政策怎么走，还是把心态放正，把目的性做强。

买学区房前夜，建议全家在一起举手表决，抱着视死如归的决心：

为了孩子，赔了赚了都认！

那就买吧。

（这里我加句难听的：至少有一小部分家庭，给孩子买学区房，是做父母的在推卸责任，内心OS：老子都已经给你把起跑线建起来了，你再跑不赢就你的问题了，与我无瓜！）

至于问要不要卖这件事，我十分不李姐。

你都不用了，你干嘛不卖呢？

留着等腾退？

供地失衡、价格错配、代际更迭......北京房地产正在经历着前所未有的变革。在这场变革中，谁的“皮厚”，谁就能“抗住伤害”，谁才活得更久....

这不仅要从政策端，还要从房价相关性、实时量价变化、选筹逻辑、板块和小区走势等多个维度进行详细分析。

为了更好地帮助各位“躲避伤害”，我们决定本周六开启7月份的。

本次沙龙承诺：现场绝无带货、全程都是干货。