想卖房不是找个中介那么简单，其中“奥妙”不说不破

二手房的挂牌量居高不下，很多人都着急脱手自己手中的房子。这里有置换需求也有资金需求。无论是什么样的目的，大家的目的都是一样的那就是尽快以高价成交。可是事实上很多人在中介挂牌的时候很容易被肌计划拿捏，等真的成交的时候发现比邻居卖的便宜。说实话中介和卖家根本不是一头的。中介的核心目标是快速成交拿佣金，不是帮你卖出最高价。因此他们会用各种话术哄你降价，想锁死房源就忽悠你签独家，随便找个 “假客户” 试探你的底价等等。那么作为卖家要如何确保自己的利益呢？

一、选人比选中介更重要

找中介不能随便拉一个就委托，选人第一步就决定你会不会吃亏，沟通时三个问题，就能分清中介是否靠谱。

1，上来就吹大话，不管小区真实成交行情，盲目给你报超高挂牌价的中介，这样的直接淘汰。什么别人估160万我能挂180万，这纯粹是画大饼钓鱼先哄你独家委托。结果两三月没人看房再劝你降价。如果一个房子挂牌时间很久又反复调价客户会默认房子又硬伤。最后成交价格反而比正常行情低。

2，催你签长期独家委托的中介，谨慎接触。很多人以为独家之后会成为门店的主推房源，会有流量倾斜。实则结果并非如此，签了独家之后别的中介就算有高价客户也不能对接，房子变成中介的库存。独家不是不可以但最好不要长期，期限最多15-30天之内，合同中白纸黑字写明：低于心理底价不成交，到期没卖出自动解约，不收取任何违约金。

3，只会打电话催降价，拿不出真实带看数据的中介，趁早换掉。张口就是 “现在行情差，赶紧降价脱手最稳”，问他有多少人看房，客户反馈如何，最近同户型成交价格如何等等全回答不上来。毫无依据的劝你降价只是为了低价卖房而获得佣金。相反负责的中介会结合真实数据，而不是空口制造焦虑逼你让利。

二、与中介沟通的4条底线

选好中介只是第一步，日常沟通说错一句话，都可能被摸清底线，狠狠压价，这四件事一定要守住。

1，不主动透露自己的心理底价，一旦报出底价，中介转头就会去跟买家谈判，买家会直接围绕你的底线往下砍价。

标准回复话术记好：“价格合适我就出手，具体看买家付款方式。全款周期短可以小幅让步，贷款周期长价格要高一点，有真实意向客户咱们再当面细谈。” 不把底牌亮出去，中介才有动力帮你往高价争取。

2. 口头出价不作数，所有意向必须落到纸面。

遇到这种情况直接反问：“客户付款方式、首付金额、贷款资质、计划签约时间，全部整理文字发给我，有书面定金意向，我再考虑调价，没有明确方案暂时不降价。” 没有书面条件的出价，都只能算闲聊，不要轻易动摇。

3. 不要暴露自己急售的需求，不管你是置换新房、急需用钱，还是单纯不想持有这套房，一定要统一口径：“价格满意就卖，价格不合适我可以留着出租，不着急出手。”一旦中介知道你急售，会默认你有价格让步空间，后续会不断制造市场低迷的假象，逼迫你大幅降价，议价主动权直接交到买家手里。

4. 佣金付款分节点，别一次性结清。大部分中介要求签买卖合同就全额支付中介费，签完合同之后，贷款审批、过户、交房这些流程就敷衍了事，有问题找人都难。最好的支付节点是：签订合同30%，贷款通过40%，完成所有过户并交房再支付30%。这样中介就不会再签单后当甩手掌柜了。另外，佣金也可以多家比价，找寻性价比高的。

三、卖房不一定要降价，也可以抬价

想中介帮你谈高价，光约束还不够，要设置激励机制，让中介成为你的 “销售帮手”。

1，明确告诉中介房子的卖点又那些，比如采光、装修、学区、配套、家电赠送等，避免中介为了成交帮着买家挑毛病，变相压价。最好每次带看之后能给你客户的真实反馈以便你做出相应的调整。

2，小幅阶梯降价，不要一步到位的大降价。正确的挂牌价格要预留谈判空间，不要因为没人看房就大幅降价，要根据实际看房人的数量和反馈逐步调整。如果真是没人看房那也要优先优化渠道而不是盲目降价。

3，设置超价奖励，激励中介争取高价。可以和中介约定超底价成交的可以给予一定奖励，双方利益捆绑之后，中介自然会帮你争取高价成交。目标一致共通也更便利。

对于卖家而言挂牌钱至少要找3家以上的中介评估房价，钥匙也不要长期放在一家门店，签约前要确定买家的资质没问题，交易过程能够顺利进行。要记住，中介不是卖家的敌人，但也绝对不是朋友。所以在卖房过程中要把决定权掌握在自己手里。而不是全部委托给中介。一定要学会筛选、守住沟通底线，不签长期独家、不信口头出价、不盲目降价。一套房子可能是普通人半辈子积蓄，多懂一点中介套路，多掌握沟通技巧，就能保住卖房收益，不会稀里糊涂低价卖房。