拼多多33亿买楼，是接盘还是捡漏？

最近，最会砍价的公司，跑去陆家嘴买楼了。

2026年6月，拼多多花了大约33亿元，整栋收购星展银行大厦。

互联网大厂买房不是什么新鲜事，但这次是拼多多，一个长期号称不想持有重资产的企业。

拼多多过去一直是典型的轻资产互联网公司。办公室长期靠租，固定资产占比很低，账上现金很多，却很少拿钱给自己置办门面。

就连段永平在2025年都很惊叹又赞成这个决定。

另一个反常的是买在了陆家嘴，一个传统的金融核心区。

如果是银行、保险公司买这里，大家不会太意外。现在换成拼多多，就有点像一个长期住酒店的人，突然在上海买了一套大平层，而且挑的还是金融城景观位。

问题也就随之而来：拼多多到底是业务做大了，终于想有个家；还是上海写字楼跌到某个位置，连最擅长算账的公司都觉得可以买了？

01 以前的拼多多是真的不想买 拼多多成立十多年，企业性格一直很鲜明：动作快、运营重、资产轻，钱更愿意花在流量、算法、供应链和补贴上。

至于办公楼，过去能租就租。

所以这次交易的看点，从来不只是33亿元，更在于它和拼多多过去的习惯有点拧巴。

截至2026年一季度末，多多账上的现金、现金等价物和短期投资约4361亿元。33亿元只占0.76%左右。

对大多数企业来说，这是一笔足以把董事会开到凌晨的投资；对拼多多来说，更像把不到1%的现金，从银行账户挪进了一栋楼里。

拼多多其实长期处于买得起、不想买的阶段。

星展银行大厦位于陆家嘴环路1318号，2009年建成，地上19层、地下3层，办公面积约4.6万平方米，成交单价约7.17万元/平方米。不算新，楼龄已经17年；面积也不足以到能塞进整个拼多多。

它真正稀缺的地方，是位于陆家嘴核心区，而且能够被一家企业整栋控制。要的就是从外滩看过来，清清楚楚的品牌标志。

今天的上海不缺写字楼，缺的是位置够核心、产权够完整、买下来后可以直接作为总部使用的整栋资产。

02 为什么其他大厂去产业新区，拼多多却进了银行堆

稀缺是个好事，但跟买住宅不一样，很多大厂并不一定想站第一排。

互联网大厂在上海选总部，关键是找“产业邻居”。

阿里巴巴的上海园区落在徐汇滨江，周边是人工智能、数字内容和科技企业。

美团把上海科技中心放在杨浦滨江，附近聚集了B站、抖音等在线新经济公司。

京东上海中心靠近上海西站，交通枢纽和零售、物流、供应链业务更匹配。

拼多多却坐进了银行堆里。

如果只想找一块更大、更便宜的办公空间，上海还有张江、前滩、杨浦滨江，甚至可以买地自建。

它最后选陆家嘴，说明看中的不只是4.6万平方米的桌椅和会议室。

陆家嘴长期聚集银行、证券、保险、基金和跨国金融机构。过去这里服务的主要是涉及全球的金融资本。

拼多多的业务刚好最近这两年主攻出海，也可以说这栋楼不是为了拼多多，更多是为了Temu。

业内消息透露，收购完成后星展银行大厦或将更名“新拼姆大厦”，作为Temu海外运营、千亿自营品牌“新拼姆”、跨境供应链金融一体化总部。

对，重点还是国际化，和陆家嘴最适配的内核。

Temu涉及跨境结算、国际税务、海外合规和全球物流；新业务继续进入品牌和供应链后，还要连接金融机构、专业服务公司、国际人才和跨国企业。

陆家嘴对拼多多的意义，正在从传统金融区，变成全球业务的专业服务接口。

整栋买下一座陆家嘴办公楼，表达的是企业准备长期留下，也准备以更成熟的身份面对全球合作伙伴。

轻资产适合高速奔跑。跑到一定体量，企业也需要一个能把自己固定下来的昭示性地标。

从这个角度看，确实没有比陆家嘴更适合的地方了。

03
上海买接口，雄安买规模

值得注意的是，拼多多这次还不只买了一栋楼。

在收购星展银行大厦前后，它还整体购置了雄安·电建智汇城的一栋办公楼，媒体报道金额约12亿元。

一栋33亿元，一栋约12亿元。

上海星展银行大厦约4.6万平方米，单价约7.17万元；雄安项目没有公开完整面积和实际成交单价，因此没法做一笔完全精确的单价对比。

但总成本和城市价格差已经很明显：上海买的是核心区稀缺位置，雄安买的是更大空间和更低扩张成本。

刚才说到2026年Q1拼多多的应收增长，但其中暗含一个问题，净利润下降现在仅11.81%。

净利润在掉，Temu海外市场还在合规、扩张、研发上烧钱。这些业务需要大量工位、培训空间和稳定的人力供给，放在雄安，更容易摊开手脚。

雄安项目所在的数字新消费电商产业园，更适合承接大数据处理、技术运维、云平台服务和大规模后台团队。

雄安团队就是降本增效的战场，力求花最少的钱喂最烧钱的赛道。

这么一对比， 陆家嘴这栋楼的目的更加明确：买的是金融资源、全球服务、总部形象和对外连接效率。

说得直白一点，一栋楼负责把业务做得更便宜，另一栋楼负责让业务走得更远。

04 33亿元算捡漏还是接盘？ 办公楼高空置率基本已经到了人尽皆知，这几年从陆家嘴搬出的金融机构也不少。

2026年上半年，上海甲级写字楼空置率仍在22~24.5%的高位，租金还在下调，后面也有新增供应。

所以不少人怀疑这两年各种大企业下场买房是在低价抄底，当下买比租划算了。 拼多多也如此吗？

先看单价。星展银行大厦约7.17万元/平方米，放在陆家嘴滨江核心区，算不上离谱。

再加上整栋交易通常有一定折价。这栋楼没有公开挂牌，也没有可靠的原始报价，所以无法证明拼多多到底砍下了几折。

但根据炸天团的中介朋友了解到这栋楼相比去年是有明显降幅的。

再看租售账。

按照每天每平方米6-8元的租金估算，4.6万平方米办公空间一年的名义租金约1~1.34亿元。

对应33亿元购置成本，毛租金回报率约3%—4.1%，静态回收期约25—33年。这里还没算装修、设备更新、物业维护和资金占用。

拼多多显然也没有买到一栋“租两年就回本”的神楼。

租和买的年度成本，大致处在一个可以互相比较的区间。

真正的差别在于，租金花出去就结束了；买楼则把部分现金变成长期资产，同时获得整栋空间的控制权。

拼多多捡到的未必是价格上的大漏，更像一个价格终于能和长期使用价值对上的机会。

05 办公楼的买家，正在换一批人

2026年上半年，上海大宗资产交易额约233亿元，同比增长47%。

其中，自用型买家的成交规模约115亿元，同比增长34%，市场占比已经接近一半。

海尔买下前滩办公楼，恒力石化收购虹桥物业，拼多多拿下陆家嘴整栋大楼。

这些企业有一个共同点：手里有现金，也确实需要在上海长期办公。

以前写字楼市场交易活跃，是因为很多买家下定原因是赌短期上涨套利。

但这两年大家都在算长期账本：我要在这里用多久？团队能不能集中？长期租金能不能锁定？这栋楼会不会很快过时？

办公楼的买家正在从投资资金，转向真正需要使用空间的产业资本。

但零星的买家也不意味着上海办公地产的绝对回暖。但释放了一些信号：部分核心办公资产在经历重新定价后，已经进入产业资本愿意长期持有的区间。

所以拼多多这次到底算不算捡漏？

如果把捡漏理解成买到一栋明显低于市场价的楼，现在证据还不够。

如果把捡漏理解成用不到1%的现金，锁定一处陆家嘴核心总部，同时在雄安配置低成本扩张空间，它确实算得很精，自然谈不上什么接盘。

最会砍价的公司，最后买下的可能不是一栋便宜楼。

它买下的是一套更适合长期经营的资产组合。

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