京房回忆，方庄，全中国第一个富人区，曾经的辉煌你想不到

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。

随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，不就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事它就在这里。

有人想买方庄的房，提了两个问题，都挺有意思的，我觉得体现了方庄的特点。1、为什么在方庄找个好户型不容易；2、为什么有人说方庄的塔楼不用空调。

其实答案都挺简单的，之所以好户型少，那是因为方庄的公房多，尤其是早期的，基本都是部委机关和银行的福利房。那既然是公房，第一限制因素是什么？级别，不同的级别对应不同的面积。本单位开发的可以超标一些，查出来也就是批评而已。但这种集中开发的就不好办了，必须严格按照规定来，几平米的标准都不能逾越。

那这就限制住了设计师，明明加几平米能改善的户型，也只能被迫缩减，那户型自然就受到影响。这其实就跟现在的7090政策似的，严重限制了开发商的发挥，导致户型同质化严重，无奈的做不了创新。

其实为什么说塔楼不用空调？质量好呗，楼体厚重结实，再加上保温层，自然保温效果好。冬天的热气跑不掉，夏天晒不透，那自然就省空调了。前几天我看到个帖子，说在方庄安空调，在外墙上打孔时，钻出来的土竟然是潮湿的，怀疑是不是漏水了？其实未必，更大的可能是墙皮厚，保温层做的好，20多年了都没烘透呢。

方庄是曾经的亚洲第一大社区，也是全北京乃至全中国第一个大型富人区。当然也有人说是前三门大板楼更早，但那是一长条，不能算是一个社区了。而且富人区不是光指的住在里面的人富裕，还得有各种相对高档的配套消费场所才行。从这点上来说，无论是大板楼还是各个大院，都和方庄无法相比。

毕竟方庄是国家级的重视程度了，当时的张市长亲自担任项目组长，从1984年规划拆迁一直到90年代初形成规模，方庄一直是高大上的存在。

为什么叫方庄，其实就是方家庄的地名。蒲黄榆，蒲家庄、黄土坑和榆树庄三个村子的合称。在天通苑出现之前，方庄社区是绝对的最大社区，常住人口接近10万人，同样是一个小城的规模了。

我第一次来到方庄大概是1986年，我爸单位给了几个分房指标，努努力有机会。老爷子于是派我去方庄看看，踩踩点儿。我妈还不放心呢，反复叮嘱，毕竟这属于出城行动，感觉好远的。

结果我看了看也没看出什么，农村盖几栋楼而已，还真没觉得比前三门的大板楼好。于是回家汇报说跟劲松差不多。在我心中还就是差不多，除了没看到猪，其他的没什么区别。可能就是因为我打探消息的不负责任，导致我爸也就没当回事儿，把指标让给了别人。结果我后来虽然也住过方庄，但只能是租房了。

1994年，我在当年算是高收入了，靠卖房挣了年薪十万。这收入放今天都不算低，在当年是觉得嘚瑟的要上天了。吃喝玩乐之余，也惦记着改善居住条件。但买房是买不起的，也没这个概念，于是和同事一商量就跑到方庄租房去了。

其实当时我们的单位在海淀，每天上班得十公里呢。他跑市场不用坐班，我天天的可得蹬着车往返俩钟头啊。可那会儿也真是年轻，不怕累，就是喜欢方庄的氛围，感觉和今天的三里屯似的。也就是美食购物+高楼大厦霓虹灯，一派资本主义风貌。

在90年代中期之前，方庄的消费在北京不能算最高，但绝对是高的之一。而且这里是北京最早最大的商品房聚集区，第一家贷款银行就出现在方庄环岛。再有一个标志性单位就是“出国人员服务部”，之所以设在这里就是因为能出国的人多，方便。

那个年代甭说出国了，去趟通州天津的都能吹牛半年。坐飞机更是要介绍信的，我出差坐软卧还被叫过“首长”呢，弄得手足无措。

在方庄成立服务部之前，要买带指标的外汇商品都只能去“进口商品大楼”。在惠新东街，感觉好远好远的，都快到四环了。有了方庄的就方便多了，买不起的可以来看看，反正也不要钱。

服务部的位置就在建设银行旁边，方庄公园对面，前几年一直是海底捞，也不知道这两年还是不是。那会儿门口热闹极了，除了买东西的还有倒汇切汇倒腾指标的，俨然一个地下黑市。据说这里每年都发生至少十起切汇大案，万元以上的，小案子那就不计其数了。服务部大概红火了不到十年，我1997的时候还来过一次，已经是很冷清了。再之后服务部应该就没了，改成餐厅了吧。现在想来这可能就是方庄走向平常的转折点，从富人区成为了平民区。

对了，开头说的那咨询的还问了个问题，说方庄的社区氛围怎样？这就没什么可说的了，甭说南城了，放到全北京也绝对是排名靠前啊。不管之后的业主们怎么轮换，公务员的底子在这儿呢，老人中绝大多数都是各部委机关的，领导干部大把的抓。这些老人不是买不起别的板块的房，更多的住习惯了，周边的设施又齐全，懒得折腾了。

当年方庄有很多的第一，除了北京最大全国最大亚洲最大社区之外，还是接待外国元首最多的，另外就是部委领导和社会名流最多的社区。

我在方庄就见过好几个大明星，听说过的就更多了。可以这么说，在1995年之前，但凡是体制内的明星，有小一半都在方庄住过。体制外的也有，那就是买的商品房了。

那会儿到方庄租房时还挺不容易呢，当时没什么专业的中介公司，都是自己打听或找“房虫子”，能力大点儿的叫“房耗子”，反正都是干“拉房纤儿”的。也没什么标准的收费，漫天要价就地还钱，中介费三五百块钱左右，按收入比例换算和今天差不多。

住进房子也不踏实，因为那会儿的公房不让私下出租，所以都得说是亲戚朋友借住。我们的房东是银行的，他还真不是房多，而是单位太远，实在不方便照顾老人，所以才出租的。但房租可够高的，两居室一个月2000块，普通人3/4个月的工资，约等于现在的2万多。

这样没辙，当年就是房子少，想租还不好租到呢。而且那会儿的银行利息高，而房租是深度和利息绑定的，水涨船高，也是正常的经济现象。

我住小房，800，同事住大房，1200。那会儿也挺神的，房东收租也是一个月来一次。弄的我都烦了，说一次给你仨月吧。结果房东还不干，说必须督促自己经常来看看，要不然怕邻居怀疑。然后就是反复叮嘱我们别说漏了嘴，一定要说是他的远房亲戚。

但方庄也不光是公房和商品房，也有回迁房和安置房。比如我就接触过一家，是从崇文拆过来的，好像是虎背口的，也不知怎么就安置到了芳群园。一家三口给了个小两居，每个月交点儿房租，从20多交到了100多。

这人是2002年前后找到的我，说是物业公司找他了，让交钱买下这套房。折算下来每平米1000块左右，7/8万块钱，他问我值不值？我也说不好。因为那会儿方庄的房价在5000多吧，这套房大概价值40万左右，减去这7/8万还剩30万出头。而当时如果是拆迁，两间房一家子差不多也是给这些钱，可以说是不吃亏不占便宜。

那这两口子算算账觉得亏了，有种占不着便宜就是吃亏的感觉。后来好像就是没买，因为他们说也确实没钱，两口子一个月的退休金加起来都不到2000，找亲戚借几万块钱的话指不定什么时候还上呢。我好像还劝过他们那就先借钱买下来，然后卖掉换到三环四环去，那样还能换的更新更大些。

但肯定是被拒绝了，从二环里搬出来就觉得亏了。虽然条件改善，但交的租金也多多了。两口子住个小两居也够了，没必要住大房子，也不愿意再往远了搬。

到2010年前后的时候我还问过他们买没买？他们倒是想买了，但城开公司已经跟天鸿合并，成了首开集团。之前的这些产权问题有点儿乱，不好解决了。也有可能是首开不想卖了，至少价钱不能是当年的了。搞不懂怎么回事儿，都是不好解决的历史遗留问题。

不聊了，明天晚上和朋友聚会，约的就是方庄的饭馆儿，老北京的小破馆子，越破才越没有拘束。而且都得提前说不许开车，倒不是怕喝酒，而是真不好找着停车位。方庄就是这种没落贵族，底蕴尚存，但设施是真的老了。

仅供参考。

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