上海
7月13日，《扩大消费“十五五”规划》全文发布。
在这一背景下，促进住房消费被摆在了重要的位置。
结合起来看，住房作为大宗耐用商品消费的定位被确立。房地产市场定位进一步升级。
自2026年“好房子”正式写入政府工作报告，此后在重要规划中均被提及，此次扩大消费“十五五”规划再提及。
未来五年，“好房子”才是最重要产业政策。
在今天的上海，买房前必须先了解新规住宅。
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今年，上海的3.5代宅的表现非常亮眼，得房率冲到95%，阳台动辄十几平，飘窗全配。销售量也是大幅增长。
今天我们就来说透背后的推动力和未来格局。现在不搞清楚，买完容易后悔。
第一大推手：需求、顶层定位彻底变了——从“金融品”到“消费品”。
以前房价快涨，房子是投资品，小户型做小做多，为的是压总价，好卖好流转。
但现在买房的基本都是自住，大家关心的是住得好不好、收纳够不够、次卧能不能真用上。这带来居住观念的根本改变，足够的使用空间才是舒服日子的基础。
业内普遍认为，120平的三房，才是从“生存”到“生活”的跨越。记住这个标准，以后买房用它去卡。
第二大推手：市场结构分化，新房全面走向改善化。
当前是典型的分层市场，新房越来越少且越来越“挑人”。
2025年上海新房成交是近年低点，2026年供应还要缩量。
但与此同时，像安澜上海这样的高品质项目，依然有很强的市场表现。这说明，新房在全面拥抱愿意为居住品质买单的客群，而刚需更多会流向性价比高的二手房。
新房负责改善，二手负责刚需，两条赛道越来越清晰。
第三大推手：行业洗牌，开发商必须用产品力说话。
过去几年在上海站稳的房企，华润、中海、招商、保利，项目不管在哪个区，都不会太差。
而那些只靠刚需跑量的开发商，声音越来越小。现在想做标杆、走品牌溢价的团队才能留下。
建发海宸的进化就是一个例子，现在全力做改善标杆。行业洗牌之下，只会做普通产品的，正被清出局。
正是这三大推手，把3.5代宅推到舞台中央。它的冲击波体现在三个层面。
第一，新盘靠高实得率来拉开体验差距。保利誉滨江119平实得率94%，大华星屿107平接近100%，等于同样总价多送你10-15平。
第二，老盘靠地段和控总价守住阵地。像誉静安、和樾长宁，凭借稀缺位置和倒挂价差，依然有自己固定的客群。
第三，100平左右的小户型变成“快消品”，开发商用来跑流量，赚的是周转的钱。招商时代乐章、保利虹桥和著都是这类代表。
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