山西
太原楼评☞| 业内视角
913篇/文1769字/阅读6分
导读
中海，每逢三年拿地，规模缩减。楼评君谓之——藏锋守拙，静待其时。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
中海拿地｜落子北城
2026年7月15日，太原规资局发布关于SWP-2632、SWP-2633地块【万柏林后北屯城改】出让结果。
太原中海景昌以3.261亿元拿下约43.57亩两宗用地，规划为中海【和系】产品。
具体看两宗用地的基本情况：
SWP-2633约18.57亩。其中住宅约16.71亩，商业约1.86亩，兼容比为10%。容积率3.2，限高100米，起价1.351亿元，楼面价约3411元。
SWP-2632约25亩。其中住宅用地约22.5亩，商业约2.5亩，兼容比10%。容积率3.5，限高100米，起价1.91亿元，楼面价约3274元。
单独看，地块体量都不算大，合起来也不大。
但南北相邻，可统一规划，地块狭长，可充分拉升楼间距，或考虑洋房类布局，中海在附近开发学仕里后，区域继续加仓。
NO. 1｜后北屯城改用地情况
原区域规划用地情况归纳如下，地块分散，普遍用地容积率3.0左右，此次用地东侧原规划为中学用地，现为公园路小学。
从区域卫星地图看，地块南岸即中海学仕里，区域内余量净地已见底。中海拿的地块都是规整度较差，对产品设计难度较高，地块综合价值难以充分发挥。
NO. 2｜中海【和系】产品规划
中海学仕同属后北屯，2024年入市热销，目前已经交房。
【楼评】扛不住|2024年太原中海新盘学仕里价格跌破“万元”！
常规看，中海应该2025年续上土地开发，这节奏下，难免显示出中海集团层面对太原“不慎重视”或拿地环节拖沓，布局的节奏略有断层。
2026年7月7日，太原审批管理局公示了后北屯城改15#、19#地块规划方案，此规划方案先于此前土地拍卖，故而中海已经介入前期。
从规划容积率3.5和3.2，相对城改用地走低，规划北地块4栋住宅，南地块3栋住宅合计7栋，高度65米-99米。
高墙窗比、简洁现代风格，和学仕里相近但明显升级，整体定位改善类。
NO. 3｜中海新盘预期走势
中海，本应在太原恒大时代结束后，以其成本优势+央企属性可迅速崛起，限制于集团战略更多布局核心城市抢“地王”——如北京、上海、深圳、杭州等。
【太原楼评】恒大时代落幕及影响｜狂飙休止！
以全国视角看，疫情之后中海站稳了全国前三，势头很猛。
在太原，因策略导向中海天钻之后藏锋守拙，给予了山西建投、金茂代建崛起市场的机会。
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回顾中海太原拿地节奏：
2013年，首入太原合作开发幸福里、凯旋门，独立开发中海寰宇天下【地标】。
2019年，深耕万柏林，拿地北寒超级盘，开创中海万元精装时代。
中海国际社区开盘劲销1400余套销售13亿以上
2020年，布局城市顶豪——丽华北中海天钻，业内“试点”混合产品搭配巅峰。
2021年，综改区拿地500亩中海寰宇时代，本来卖的挺好，后来项目自乱阵脚，先是中海被渠道“绑架”，占比奇高，营销总接连更换。
其次，中海为以价换量，大幅降低，从省会万元精品盘沦为地县“小孩桌”——县域房价。在综改区的中海操盘，确实不如招商硬气。
【太原楼评】省会为何和县城“一样”的房价？凭本事降的价凭啥要还！
2023年，中海依旧没改“跪渠道”的德行，拿地后，明明一个内城改善盘，低价策略下还是被渠道绑上了——营销软骨头。
【太原楼评】太原改善盘|不上渠道行不行？
后北屯曾被称为“中国第一屯”，规模大，改造周期长，涉及人口广。虽然北城此片区土地颇为分散，但是看看隔壁金茂晓棠，回顾一下自己学仕里营销操盘。
2026年，希望中海能拿地后，在内城需求稳定，较低容积率加持下，自己骨头硬一点，把产品做好，守住央企的调性，让蹉跎三年的时光化为沉稳再启程。
一、充分结合新规，在中等容积率下做突破。
二、开发节奏看建投，新媒体营销布局上强度。
三、环顾竞品段位，拿点全国牌面技压一筹。
四、保持央企初心，快速去化后再补点新地。
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