租房不要怕麻烦，奉劝把多余房产都租出去...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

你好，我在成都一环二环有几套老房子，家里不同意卖，因为租金还可以，觉得卖了不划算，所以就想着出租，但是被有些租客搞得心理阴影了，求助，到底是空置还是继续出租呢？

房段子解答

果断出租啊，老破小不就是拿来出租的吗？你知道阻碍房东出租房子的最大原因是什么吗？不是租金低，不是市场差，是三个字——怕麻烦。

行业调查显示，怕麻烦已经超过了租金收益率低，成为房东不愿意出租的最大原因了。很多人手里明明有房子，能收租，但是觉得太麻烦了，找租客烦，管理租客烦，退租维修房干脆就不租了，让房子一直空着。

听起来好像没什么大不了的，但我帮你算一笔账，你就知道“怕麻烦”这三个字有多贵了。一套房子月租金4000，一年就是四万八。房子空一年，你不但少收了四万八，物业费得照交，有房贷的还得照还，加在一起，你一年的实际损失在五六万左右。五六万什么概念？很多人辛辛苦苦上一年班，也就赚这个数，你上班的工资，因为“怕麻烦”三个字全给填进去了。而且这个亏损是沉默的，没有人会给你发账单，没有app会弹窗提醒你，它就安安静静的，一天一天的把你的钱给吃掉了，你不算这笔账，永远都感觉不到。

但我要说一句公道话，出租确实麻烦，这不是谁矫情，是事实。找租客要拍照、发房源、接电话、约带看；住进去以后，水管坏了、空调坏了，半夜给你打电话退租，还要验房打扫、重新挂房源，又是一轮麻烦。但真正的问题，不是该不该忍着麻烦去出租，而是这些麻烦事，一定得你自己干嘛？你去医院看病，不需要自己学医；你打官司，不需要自己考律师证。那你出租房子，为什么一定要自己从头到尾呢？

你要解决的不是怕麻烦这个心理，而是要找到一种方式，让出租这件事对于你来讲，真的不麻烦。怕麻烦不是你的错，但因为怕麻烦，每年亏掉五六万，那就是你的损失了。你的房子每空一天都是在花你的钱。

粉丝提问

你好，我几年前高位买了个学区房，还有个郫县的大套三，现在想卖了郫县的房子，然后置换一个学区房附近的改善点的大点的住房，地铁几个站也可以，总楼层矮一些的7层内。尽量保值，公园啥的也有最好，预算150万内，学区房暂时不能卖，要读书。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

现在我们再简单回溯下你的情况需求就是确定了卖掉郫都的**，然后置换**小学附近的非学区地铁大户型。

首先卖掉**，我也能够理解和支持，不过确实要亏损，只不过在当前的楼市下行期，低卖低买，也能尽量压缩中间的摩擦成本，并无不妥。卖房技巧：https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh

然后回到**这边的**小学来看，当前还是以观察和初步了解为主，周围的房价现在相对是比较企稳的，所以能解决卖房后过渡自住的情况下，就不用太着急为了买而买，而是要真的精挑细选，寻找优质房源+优质价格。

针对**小学周边买房的话，有四个要点。

一是地铁附近，不论上班还是送孩子读书，都更加方便，**要成为2、10、17号线的三线换乘站，所以周围的通达性还是很强的，北边可以到城隍庙、红星桥，东边可以到牛市口塔子山，南边可以到武侯祠高升桥，西边可以到白果林一品天下。所以接下来选房之路还是比较矮宽泛，是一个长期工程，你要做好准备。

二是正对预算和需求，锁定老房子的步梯房，然后你还有老大老二，所以至少是需要一个套三户型起步，最好套四双卫止步的格局。面积段基本上要往90平+去跑了。

三是预算设定的情况下，又想要大房子，那么必然压低单价，所以就只能考虑非学区的老破大，这点倒和你已有学区房不重复布局的基础以及寻求性价比改善性的需求是匹配的。也正因为如此，所以买房还不能太就近了，不然又是高单价的学区房，所以尽量避开周边的青二锦二的重复性买法。

四是最关键的，因为老破大小区在市中心的分布非常零散，所以不像次新商品房一样，房源非常集中，品相和优缺点也一目了然，网上信息都很丰富，所以老破大这种零散的小区，一定要深入线下，让一线中介，从经验的角度来，筛选真正他们踩盘后发现的优质老小区。什么才优质呢？本身的外部地段配套就不多说了，主要是内部的小区门卫，小区内部外立面，道路，保洁，停车位，绿化等（机关单位房往往好一些），户型好坏，楼栋单元的采光视野噪音等问题，这些想必上述四个方位的资深中介，都是有一本经的。

让他们主动筛选周围的一些优质楼盘，然后我们再带入寻找合适的户型面积段，优质的房源，最终才是谈价格的步骤。

其实很多买老房子的人都是这样操作的，锁定方位板块，然后让中介来筛选优质楼盘优质房源（比如你说的四楼以下，这种房源要去系统内部勾选），最后我们去看了具体房源了，再来结合报价，做对比分析点评。

粉丝提问

你好，我在高新区上班，娃儿在双流**读小学。最近在看**的书包房，那边离我上班的地方也近一点。预算180到190（包括税费），看了有两套跟预算比较匹配的。都是套二，一套在二楼，户型要好一点，两个卧室大小差不多，装修也好一点，房东最低要185，税费一起接近190。另一套在17楼，总楼层18，户型是卧室一大一小，房东最低183，税费一起186。我想问一下这种一般怎么选？

现在的疑问，1，这两套房，哪个更优？2，这种价位，当前行情是不是正常？3，如果我买二手房，需求优先级，书包房>居住>上班通勤，预算180到190，还有其他优选不？

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

17楼的这套，税费一般单独说，你要全部算进去也可以，但一般我们都是单独说的，因为统一的标准才好测评买入成本。17楼的是**，属于**二期，挨着学校地铁和医院都很近，但是也存在房龄老化，套二为主以及三面临主干道的尴尬（主要是看具体房源本身的噪音测试，如果噪音可控，倒不是什么问题）。目前是简单装修出租状态，然后后面你们自住还需要翻新+软装，预估个小几万块是可以大变样的（不考虑打拆和重新基装、柜子玻璃的话）。

噪音还好+采光不错是优点，次顶楼也是优点（水压一般没问题，除非是超高层三四十楼的，但是这种又会有二次加压），缺点是你说的两个，一个是装修一般（我想着二楼的贵4万，其实把4万拿出来买家具家电，整体就焕然一新了，也很划算），另一个是户型的问题，我仔细看了下，次卧确实偏小，但感觉户型图对比贝壳的多个同面积段的户型图，都难以匹配，所以你看的这个户型图真实性存疑，建议再次上门拿着卷尺复盘测量实际的空间感，尤其是对比下能否安一个榻榻米+衣柜以供孩子读书生活（单孩的话还可以将就，二孩多孩的话，就比较难了，到时候再另寻答案）。其他的功能区没啥问题，基本上是正常的标准。

所以从这个角度来说，我认为**的这个17楼，还算是比较适合你的，至少是二选一更优的买法。当然，还有个重点问题是，参考成交价，同户型今年成交的总价大概是180-190万左右，我觉得你这个房子可以从简装、次卧小的槽点继续稍微砍价，毕竟其他很多同小区同户型，总价也不一定比它更高，砍下来的算你纯赚，砍不下来就算你正常价买入。

然后另外一个是**，也就是四期，这个四期整体的大盘概念，房龄以及刚改属性会更高一些，但也一分钱一分货，水涨船高。

同样的88平套二户型，优势的次卧面积均衡一些，其实核心就是看前面的二期次卧你们能接受这个尺度做儿童房不？能的话万事大吉，不能的话，就只能另选户型好点的，但是价格更高的。

二楼其实我不太喜欢，虽然对中庭，但是绿植遮挡，人来人往，返水，蚊虫鼠蚁等问题层出不穷。装修虽然好一些，但肯定达不到你自住的标准（多少都是会翻新重新拾掇家具家电的），关键是还贵4万块钱。这种非理性的溢价，放在未来的你卖二手市场上，你也会感到举步维艰。

我看了下历史成交，上个月同样的户型，更好的楼层，才卖179万，所以你的这个190万报价，确实偏高了。

然后就是你在**附近上班？预算不到200万买个学区房的话，说实话，这个话题全网都讨论过一万遍了，确实只有**的套二适合你们，别无他法了，其他**也没适合的，**的都比较不成体系。再远一些，****或者**的，又不如这么匹配了。

总的来说呢，我觉得17楼的二期比较适合你们，但前提是三点，一是再次上门看卧室尺度大小，预估装修风格和费用，二是再稍微极致压价一些，三是再次多对比同小区的其他面积段有无更好的房源（户型、装修）。