让用户参与造房子，绿城又跑在了行业前面

7月19日，上海，下午一点。绿城把一群特殊的客人请进了会场——

新获地块周浦和嘉定的种子客户、目标客户，还有地块周边的居民。

这两个项目有个共同点：拿地不到三周，产品方案还没定稿。

上海周浦&嘉定新作客户共创会

涛哥注意到，同一个周末，刚拿地不久的常州项目也在开客户共创会；

已经三开三捷的潮鸣外滩，连开两场，把服务体系拿出来让业主提意见。

把视野再放大，南京、苏州也有同样的动作在铺开。

一个周末，绿城华东5场共创会。产品还没画完，就先请客户来“点评”，这在讲究保密和节奏的房地产行业里，算得上反常。

上海鸣潮外滩生活共创会

反常的动作背后，通常藏着战略。据涛哥了解，这一连串密集动作，指向绿城华东正在升级的一套核心打法——

「产品共创机制」2.0：“以用户为中心，以运营服务为检验”的产品创新生态

今天涛哥就来跟大家聊聊，这套机制到底怎么运转，以及它为什么可能改变“好房子”的生产方式。

1

「协同之基」

把功课，做到拿地之前

先回答一个问题：房企做产品，为什么越来越难？

高周转年代，产品靠标准化复制，一套图纸走天下。今天改善客户当家，需求细到了毛孔——

有人想给宠物找个洗澡的地方，有人想下楼开一场不被打扰的电话会，家里的老人想要一处晒着太阳下棋的角落……靠开发商的经验去“猜”，命中率注定越来越低。

行业里喊“客研前置”喊了很多年，但据涛哥观察，多数公司停在口号上。因为这件事考验的是组织协同力，而协同恰恰是大公司最难的事——客研的报告、设计的图纸、营销的说辞，经常是各说各话。

绿城华东解法，是把协同做成制度：区首牵头、操盘手总协调，营销、客研、设计、客服四条专业线一体化作业。

常州湖塘低密新作客户共创会

甚至在项目拿地前，产品共创会就要开起来：营销交价值前策，客研交需求洞察，设计交产品创新策划，客服交社区运营服务——四份成果、四方协同，各司其职。

注意这个时间点：拿地之前。大多数房企的产品会开在拿地之后，地都买了，约束条件已经锁死，产品只能戴着镣铐跳舞。

绿城华东则把研判前置到了投资阶段：营销提前参与地块筛选、提前启动价值前策，把业态竞争优势、户配市场机会、量价的竞争力和兑现度，举牌之前盘明白。

从2023年到2025年，这套打法先后打通投研定位协同和产品价值共创两个环节；2026年则更前置、更规范、更精准。

南京凤起潮鸣服务共创会

在涛哥看来，这套机制的关键词是「共创前置」。土地市场上，大家看到的是绿城敢出手、出手准，看不到的是每一块地背后——

四条专业线在拿地前就已经把客户、竞品、产品方案盘过一轮。拿地的底气，从来都是拿地前的功课给的。

2

「共创之变」

把使用者，请进产品研发

如果说四线协同解决的是“自我提升”，那2.0要解决的问题更本质——

开发商内部再怎么协同，坐在会议室里的，都还是造房子的人。而住这个房子的人、未来经营这些空间的人，不在场。

共创2.0的核心动作，就是把两个缺席者请进来：开发商、使用者、经营者，三方深度共创。

据涛哥了解，除了母本项目悦海棠，这套模式已在华东各城市近10个新项目上铺开。周浦、嘉定、常州上周末的共创会，都是它的落地动作。

上海周浦&嘉定新作客户共创会

拆开看，整个前策过程分三段，每往后一段，共创的“朋友圈”都在扩大。

第一段，立项到拿地前。这是内部四专业线的主场，围绕投资逻辑研判竞争力短板、共识竞争策略，把拿地的功课做扎实。

第二段，拿地后到价值前策会。邀请目标客户和物业进场，做首轮提资。产品方案还是一张草图的时候，未来的住户已经开始各抒己见——核心价值往哪落、产品和服务往哪发力，先跟真实需求对一遍表。

第三段，价值前策会到终稿会。空间的专业运营方和主理人进场，做联合深度提资。每个生活场景，都从客户需求、配置要求、亮点规划、运营计划四个维度并行提资，一钻到底——这种提资深度，是开发商自己给不了的。

南京金陵月华服务共创会

举两个例子。社区篮球场，按开发商的常规逻辑做，大概率是照普通精装标准把场地铺完、灯装齐，验收表上挑不出毛病。

但专业经营球馆的供方进场后，提的第一条意见就是灯光：不能晃投篮的眼，不能在地面留阴影——打过球的人才知道，一片阴影就能毁掉一次出手判断。

健身房也一样。专业空间机构在前置咨询时会提醒：客户躺在卧推凳上发力，眼睛正对天花板，顶灯的位置必须避开躺卧视线。这种细节，图纸评审会可能开一百次也评不出来。

涛哥认为，这就是2.0和1.0的分水岭：1.0拼的是内部协同的效率，2.0拼的是需求输入的质量。图纸上看不出来问题，只有真实使用者和经营者看得见。

3

「作品之答」

把好生活，兑现成好社区

机制讲完了，看结果。悦海棠是这套2.0机制的母本项目，也是目前最完整的实证样本。

研发期间，项目团队做了129组客户深度调研，把当代青年家庭的生活方式一层层剥开——

有人是HYROX爱好者，对心肺训练区有具体想象；有人沉迷拼豆手工，需要一间创玩工坊；有人对于“毛孩子”的照护需求希望更细致。

很多需求，问卷问不出来，客户自己都未必说得清，只有坐下来充分共创，才会浮出水面。

调研结论最终落成为「四大中心」：知学岛、运动岛、童玩岛、社交岛，每个岛突出一到两个明星配套，底下压着百余项被逐一推敲过的细节——

瑜伽室玄关做了进深20-25厘米的开放式置物柜，专放手机和水杯；健身房配了衣物护理机，冬天练完，穿上身的外套是暖的；快递驿站配了冷藏柜，回应的是年轻家庭“人不在家、冰鲜先到”的日常。

单拎出来每条都是小事，合在一起，是一套完全不同的产品生成逻辑。

悦海棠公区设计效果图

更关键的动作在运营端。悦海棠拟定了4大中心在销售期和交付后的运营计划，提出「展示即运营」。

王力咖啡、战府等专业运营方在产品提资阶段就建言献策，空间亦不等交付才激活，而是从示范区开放那天，就开始过日子。

这套逻辑直观的呈现，是西虹桥那家出圈的咖啡馆：BEGONIA悦海棠。

悦海棠城市展厅

名义上是城市会客厅，实际把未来生活提前搬了进来：前场可快速接驳地铁，客户步行进场，就能直观感知社区离地铁有多近。

印象最深的是那种松弛感：大树落在窗前，宠物秋千晃着，咖啡香里没人催你看沙盘。绿城体系以往的售楼处讲“礼序”，这个项目故意松开了——因为共创中发现，当代年轻人要的，是这种不紧绷的生活状态。

市场也给出了反馈：悦海棠样板区一开放就客流排队，在外环整体冷淡的行情之下，跑出了一条独立的热度曲线。

再看绿城刚开完的这几场共创会，新一批需求已经在路上。

据现场反馈：客户对会所配套，最关心运营的可持续性；高知客户对楼板隔音要求远超预期，家里有小孩的尤其在意；白天社区主要使用者是老人和孩子，架空层要围着他们配置；精装厨电，点名要更符合中国烹饪习惯的国产品牌。

潮鸣外滩的两场服务共创，除了业主，还请来了专业的社群共建方和主理人。

上海鸣潮外滩生活共创会

业主的两条声音很有代表性：上海购房者里新上海人多，远亲不如近邻，邻里关系的分量超出想象；服务要从“被动型”走向“主动型”，别等业主开口，走在需求前面。

这些声音，也会像悦海棠的129组调研一样，长进周浦、嘉定、常州的产品方案里。

尾声

回到开头那个周末：5场共创会密集落地，绿城华东到底在“抢”什么？

抢的是产品研发的起点。

行业这两年都在讲产品力，但多数竞争还停留在配置表上：你做800平会所，我就做1000平；你送品牌厨电，我就送更贵的。

配置的军备竞赛有天花板，对客户需求的理解深度，没有天花板。

绿城华东把共创做成机制，等于把“懂客户”，从一种个人手感，变成了一条可复制的生产线。

从“为客户造房子”，到“和客户一起设计生活”，改的是一句话，动的是整个研发链条。

好房子的标准，最终写在客户过的日子里。谁先让真实生活进入研发，谁就先拿到下一个周期的门票。

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