高地价背后暗藏玄机，关于广渠路70亿地王的几点猜想

文/地产金融视界

再过2周，广渠路地王项目最终花落谁家的答案即将揭晓。

7月6日，北京市规自委发布消息，今年北京新晋地王——朝阳区广渠路城中村改造地块挂牌入市。地块起始地价达到70.5亿元，折合起始楼面地价约68332元/平米。

该名称为朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，属于北京2026年第六轮拟供地名单里的3宗地块之一。不出意外，这宗地块有望成为北京今年的总价新晋地王。

区域“断供十年”、双线地铁、紧邻CBD、与超级流量综合体合生汇一街之隔……这些标签叠加在一起，这个地王项目倍加瞩目。

北京土地市场近年来似乎已经很少有关注度这么高的明星项目。特别是在朝阳区域，上一次站在聚光灯下的，还要追溯到2020年5月合生斥资近180亿包揽东南三环分钟寺三宗不限价宅地，三块高价地后续分别联合金茂、世茂（华润）开发，业内统称“分钟寺三兄弟”豪宅地王组团。

地王项目是柄双刃剑，一不小心就会变成“烫手山芋”。“分钟寺三兄弟”高开低走，也见证了北京豪宅市场从狂热回归理性的全过程。

我们继续把目光聚焦到这宗即将入市的预计成为新晋总价地王的广渠路地块项目，地产金融君实地走访。

7月份的北京，太阳炙烤着大地。

即将出让的广渠路项目，毗邻合生汇购物中心，与传统豪宅项目广渠金茂府隔路相望。

地产金融君在现场看到，部分区域还在施工，结合官方的规划图来看，施工部分应该主要是未来的公园绿地和地铁部分。

根据规划，这块地占地3.47公顷，容积率2.8，限高80米。

结合规划图不难发现，地形规整，东西狭长，未来估计可以做出好面宽的产品。

从现场感受来看，地产金融君总结出了新地块可能面临的几大优势与挑战：

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优势

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位置优越

位置得天独厚，所有优势里，这个可以排第一。地块紧邻东四环，同时又离大郊亭地铁站非常近，去往地铁站可步行前往。

此外，大郊亭站将拥有双线地铁，除了现有的7号线，还有28号线在建，通勤方便程度增加。

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商业配套好

广渠路区域是北京朝阳的成熟片区，这宗土地除了一街之隔的合生汇，更近的是紧邻地块的芳园里ID MALL，相当于1公里生活半径内同时拥有双购物中心的加持。

西侧则是商业办公用地、社会停车场和公交站。

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豪宅片区基因

地块周边用有广渠金茂府、珠江帝景等老牌豪宅，豪宅基因和圈层也有一定沉淀。

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挑战

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噪音焦虑

如同一个硬币的两面，核心地段最容易被诟病的就是过于热闹，可谓“繁华背后尽是喧嚣”。

这块地北侧贴着广渠路，东侧紧邻东四环，位置极佳，缺点就是离东四环太太太近了，很难“闹中取静”。

北京规自委同期披露的文件明确提到，“建设项目周边道路交通噪声，是造成项目敏感建筑环境噪声预测值超标的主要原因”，同时建议，“土地二级开发商应采取被动防护措施，保证室内声环境质量”。

针对噪声防治，官方也提出了要求，比如建筑结构隔声建造设计要满足规范、按标准建设敏感建筑、配置隔声窗；同时要求开发商未来在售房时，要如实告知购房者建筑隔声情况等，并在选房时张贴告示。

地铁也是“噪音源”之一，官方也对居民楼未来可能面临的振动作出要求，比如在在建的28号地铁线两侧10m范围内，不宜设计住宅，同时需要按规定把减振措施纳入设计。

客观来说，靠近四环一侧的房源，由于四环路上车流量巨大且车速较快，即使有绿地，低频噪音依然很难完全隔绝。

东侧房源为了隔音和避免尾气粉尘进入，未来可能长期需要关窗隔音，因此对通风采光有一定影响。

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光污染

实际看下来，地金君另一个担心是，地块离芳园里ID MALL太近了。与合生汇这种巨无霸的超级城市商业不同，芳园里ID MALL的人气稍显冷淡，规模介于区域商业与社区商业之间。

如果住宅过于贴近购物中心，周边车流、人流大；会在一定程度上影响居住体验，且芳园里ID MALL夜间营业至22点，高层在夜晚易受到光污染的干扰。

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自驾交通拥堵

地块虽占据四环路与地铁优势，但由于周边商业发达，除公共交通外，特别是早晚高峰的地段拥堵，也是需要考虑的一个重要因素。

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开发成本居高不下

根据规划，地块涉及地铁28号线的一体化开发，需要配建约2000平米的地下商业及连通通道。

一体化设计，也就是未来的TOD项目。听起来很美，但实际操作过程挑战不小。一体化设计要来回磨合，修地铁是市政工程，盖房子是开发商的工作，还有未披露的商业设计，如何携手达到最佳效果，需要不断论证方案，非常考验综合协同能力。

去年9月30日，中建智地以43.145亿元拿下太阳宫地块，溢价率超39%，楼面价高达9.42万元/㎡，刷新朝阳区宅地单价最高纪录。然而拿地至今，项目虽已取得建设工程规划许可证，却迟迟未能开盘。

地金君分析，其中一个原因就是，这个地块紧邻地铁10号线与17号线换乘站，它要求地下空间与地铁站厅连通。

如今，在建的地铁28线，也让广渠路地块的开发面临着一些挑战。这些额外的工程和维护成本，最终可能会体现在房价或物业费上。

此外作为核心地块，官方对项目设计期待值也比较高，比如要求设计上需要体现中国特色、古都风韵、时代风貌等。

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同类竞品项目分流

近期以来，朝阳区出现了不少核心地块，朝阳大悦城附近的璞樾、紫京宸园，以及北工大附近的懋源騴橒臺，都是同类型改善项目，且都占据了朝阳板块的重要区位，各有优势，已经分流了部分潜在客户。

同批次推出的酒仙桥、北菜园双井地块，也有一定的竞争力。

其中，酒仙桥地块容积率更低，约2.5，河对岸就是颐堤港购物中心，邻近地铁14号线将台站、东风北桥站。地块起始价37.2亿元，将于7月28日正式拍出。

北菜园地块则更靠近CBD，位于东三环旁，国贸桥和双井桥之间。旁边就是双井地铁站，紧邻富力广场，唯一遗憾的是体量不算大，目前尚未开启拍地流程。

关于广渠路项目未来的几点猜想

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参与土拍的企业

大概率以央国企为主，比如金茂、能建、中海、华润，民企里包括懋源，都是热门买家；由于起拍价高，也很能最终采取联合开发操盘的模式。

不过，联合开发属于典型收益与风险共存模式：虽然联合拿地前期能减少资金压力，优势互补，但多方股权结构下，容易出现成本、标准、团队分歧（朝阳某高端项目此前已有先例），进而会导致存在精装减配、外立面降标、延期交付的潜在风险，房企品牌与品质保障不对等的情况时有发生。希望新项目不会出现这样的结果，毕竟总房款不少，否则购房人要欲哭无泪了。

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产品类型

高端豪宅项目毋庸置疑，大概率做大平层主力户型，180㎡起步。

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定价

综上分析，该地块项目可谓备受瞩目，多方的期待值拉满。但较高的设计要求，这也一定程度上拉高了对开发成本与建设周期，比如减振降噪的投入、地铁同步施工、地下商业配建等。

叠加前期拿地成本以及税费及融资财务成本等多项硬性支出，未来入市单价大概率达到13万+，甚至更高，若以180㎡户型计算，上车总价或直接突破2300万。

据乐居财经北京进深团队统计，2026 年上半年朝阳区新建商品住宅中，总价 4000 万元以上顶豪产品仅完成 11 套网签成交。高总价改善客群容量有限，项目整体去化周期或将拉长至五年以上。

若压缩户型面积，推出140平方米中小户型以控制入门总价，则将直面片区广渠金茂府、珠江帝景等成熟二手次新房竞争；上述小区二手成交均价稳定在9.5万-10.3万元/平方米，新房存在明显成本倒挂压力，在售价、产品竞争力、二手流通层面均不具备比较优势。高土地成本带来的先天成本压力，也将拉长未来房源二手换手周期，交易议价弹性更大，不动产流通性存在不确定性。

综合各项成本测算不难看出，地块叠加土地价款、配套改造工程、建安投入、融资税费等多重支出，整体综合开发成本处于片区较高水平，也为项目后续定价形成硬性约束。

也就是说，针对这宗土地，将不仅一场综合财力的比拼，更是房企产品打磨、成本管控、长期运营能力的全方位大考，

一直以来，地王项目机遇与风险同存。

一线城市核心地块土地供给逐年缩减，高价拍下地王，相当于垄断片区优质土地资产，通过打造地标综合体、高端豪宅，产品自带话题度，首店、高端业态更容易招商，二手房保值率远超周边普通楼盘，能一举打响行业知名度，但也容易陷入“面粉贵过面包”的窘境。

再回看广渠路这宗地块，一面是东四环核心地段、双地铁 TOD、双商圈加持的稀缺城市资源，手握片区改善豪宅的天然流量底盘。一旦行情回暖、产品突围则能坐享地段红利；另一面则是道路噪音、地铁减振、高额配建成本与区域竞品分流的多重挑战，一旦市场节奏失配，高额沉淀资金与漫长去化周期，或将演变为难以脱身的资产重负。

究竟谁能突出重围，待 8 月土拍尘埃落定，我们拭目以待。

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