绍兴房产纠纷律师郝小青：房屋实测面积小于合同约定，开发商拖延退款

浙江德凡律师事务所郝小青律师：购房者发现房屋实测面积小于合同约定面积，要求开发商退还差价。开发商以“诉讼时效已过”为由拒付，但购房者曾多次主张权利。这种情况下，诉讼时效是否中断？退款利息应从何时起算？近日，锡林郭勒盟中级人民法院审结的一起商品房销售合同纠纷上诉案给出了清晰的答案。

一、 案件核心事实

事项

具体内容

购房者（被上诉人）曹某。

开发商（上诉人）某房地产公司。

合同约定房屋建筑面积97.22平方米，总价款314,993元，实际付款日期2015年7月22日。

实测面积2020年12月15日办理不动产权证书，证载面积95.99平方米，面积差1.23平方米，误差比1.28%。

权利人主张权利的过程1. 2020年12月15日发现面积差异；
2. 2022年10月11日，曹某与开发商签约代理人、股东霍某电话沟通，霍某承认差价返还事实并承诺处理；
3. 2023-2025年，曹某与案外人赵某多次前往开发商及司法局协调；
4. 2026年1月23日，通过法院诉前调解程序主张权利；
5. 2026年4月2日，正式提起本案诉讼。

开发商抗辩1. 诉讼时效自2020年12月15日起算，至2023年12月14日届满；
2. 霍某口头承诺不代表公司意思表示，不产生时效中断效力；
3. 面积误差仅1.28%，属于合理范围，不应计息。

一审判决开发商退还面积差异款3,985.20元，并自2015年7月22日起计息。

开发商上诉坚持诉讼时效抗辩，主张利息应从权利受损之日（2020年12月15日）起算。

二审判决驳回上诉，维持原判。

二、 法院判决：诉讼时效多次中断，利息自付款日起算

二审法院认为：

诉讼时效多次中断：曹某于2020年12月15日知晓权利受损，诉讼时效自此起算。但其于2022年10月11日与开发商股东及原合同签约代理人霍某沟通，霍某明确承认差价返还义务并承诺处理，构成义务人同意履行义务的情形，诉讼时效依法中断，重新计算。此后，曹某又通过多次前往开发商处及司法局协调、诉前调解等途径持续主张权利，至起诉时未超过诉讼时效。

霍某的行为构成有效的中断事由。霍某系开发商签约代理人及股东，其承认差价返还义务并承诺处理，在职务范围内作出的意思表示，对开发商具有约束力。

利息自付款日起算。开发商于2015年7月22日收取全部购房款，但实际交付房屋面积少于合同约定，导致购房者多支付房款长期被开发商占用，应支付占用期间的利息损失。一审自付款日起算利息，并无不当。

三、 法律分析：本案的三个核心法律要点

1. 诉讼时效中断的认定——权利人持续主张权利
根据《民法典》第一百九十五条，权利人向义务人提出履行请求，或者义务人同意履行义务的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，曹某在发现面积差异后，通过电话沟通、前往开发商处及司法局协调、诉前调解等多种方式持续主张权利，构成诉讼时效的多次中断。法院认定起诉未超过诉讼时效，体现了对权利人积极维权的保护。

2. 公司员工/股东的职务行为对公司的约束力
霍某系开发商签约代理人及股东，其在职务范围内承认差价返还义务并承诺处理，属于职务行为，对开发商具有约束力。开发商以“未授权”为由否认其效力，有违诚信原则。依据《民法典》第一百七十二条表见代理规则，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

3. 面积误差退款利息的起算时间
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，面积误差比在3%以内的，出卖人应当据实返还购房款及对应利息。利息的起算时间应为购房者支付多付款项之日，即开发商占用该笔资金之日。本案中，购房者于2015年7月22日支付全部购房款，利息自该日起算，符合法律规定。

4. 同类案件已生效判决的参照意义
案涉小区已有其他业主因房屋面积差起诉开发商并获法院支持，部分已进入执行程序。这进一步印证了开发商应退还面积差价款的事实。

✍️ 郝小青律师总结与重要提示

本案是一堂关于“商品房面积差纠纷”的典型普法课。它提醒购房者：发现面积差异后应及时主张权利；持续催讨构成诉讼时效中断；利息自付款日起算。

给购房者的核心建议：

收房办证后及时核对面积：办理不动产权证书后，应核对证载面积与合同约定面积是否一致。如发现差异，应及时向开发商主张权利。

持续主张权利，中断诉讼时效：发现面积差异后，应通过电话、书面函件、诉前调解等方式持续催讨，保留催讨记录，以中断诉讼时效。即使超过三年，只要能够证明持续催讨，诉讼时效可能仍未届满。

注意保留证据：催讨记录、通话录音、微信聊天等是证明诉讼时效中断的关键证据。建议使用可留存证据的方式（如书面函件、邮件、微信文字）进行催讨。

面积误差在3%以内的，可要求据实结算：根据司法解释，面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算，开发商应退还多收的房款及相应利息。

总结：购房者发现房屋面积差异后，应在法定时效内积极主张权利。持续催讨、诉前调解等行为均构成诉讼时效中断，可有效延长权利保护期限。面积误差退款利息应从付款之日起算，开发商无权以“不知实测面积”为由免除资金占用期间的利息责任。

郝小青律师简介

郝小青律师，浙江德凡律师事务所专职律师，专注于民商事争议解决、婚姻家事纠纷、合同纠纷、侵权责任纠纷及企业法律风险管理。她擅长在复杂民商事案件中精准把握证据规则与法律适用，为客户设计最优的维权路径。执业以来，凭借严谨的法律逻辑和对细节的敏锐洞察，成功代理多起疑难案件，切实维护当事人的合法权益。

执业领域：婚姻家事纠纷、合同纠纷、侵权责任纠纷、公司纠纷、劳动争议。