陕西
7月22日曲江QJ4-2-89地块规划调整公示引发市场关注，这宗占地32.037亩的土地，正式由商务金融用地变更为二类住宅用地。
一纸调规，不仅让一座规划中的150米超高层地标画上句号，更清晰释放曲江CCBD全新发展信号。
追溯地块原始规划，2022年该地块出让时定位商务金融用地，容积率4.0，计划打造西安曲江文化艺术展览中心，由西安曲江佩世嘉置业有限公司以3.201亿元摘得。规划建设150米超高层，集会展、办公、文化配套于一体，是CCBD北区重点文化商务地标。调整之后，容积率下调至1.2-2.5，绿地率提升至35%，彻底转向低密居住赛道。
地块占位曲江CCBD北区核心，资源禀赋得天独厚。西侧紧邻万象城、西北首家柏悦酒店，东侧一路对望曲江国际会议中心、大夏国际写字楼集群；毗邻地铁2/8号线电视塔换乘站，立体交通通达全城。
居住圈层已然成型，北侧华润悦玺、南侧华润悦府均为区域标杆豪宅，二手房站稳3.1万/㎡上下；周边汇集曲江十六小等教育资源，天坛遗址公园、陕西自然博物馆环伺，商业、交通、教育、人文配套全部实景落地。在曲江核心可供开发宅地日益稀缺的背景下，坐拥成熟商圈与纯粹改善圈层，地块稀缺价值凸显。
此次调规并非个案，叠加之前CCBD南区多宗商办用地优化，板块正式确立“北商南住”全新格局：绕城以北北区持续做强万象城商圈、总部商务、高端酒店，守住城市商务封面；绕城以南南区主打低密居住，错位互补发展。
其实不难发现，近年来西安多座规划超高层商业陆续缩减、取消，背后是多重趋势共振。一方面，市场环境之下，商办、会展类重资产项目持有与运营压力持续走高，超高层建设成本、消防管控、后期运维门槛极高；另一方面，城市发展理念完成转变，告别单纯追逐摩天天际线，转向以人为本、供需匹配的务实规划。
同时，主城高端改善住宅长期供不应求，将核心区位存量用地转化为居住产品，既能补齐高端人居供给，成熟居住人群反过来持续滋养片区商业活力，形成良性循环。
结合该地块1.2-2.5的容积率指标预判，参考周边改善市场，项目大概率定位纯改善低密作品，以小高层、洋房产品为主，主打大平层户型。依托万象城商圈与双地铁优势，瞄准城市高净值客群，打造兼顾都会繁华与静谧居住的城芯改善社区，进一步夯实曲江CCBD高端改善底盘。
从超高层文化地标，到城芯低密住区，QJ4-2-89地块的转身，是曲江CCBD规划思路的重要缩影。当城市建设褪去宏大叙事，回归人居需求，这片长安中轴之上的热土，或将迎来新一轮人居价值兑现。
（备注：以上部分图片、信息数据等来源网络，不代表作者观点，仅供参考，具体以官方为准）
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皇城根下，紧邻地铁1号线玉祥门站、东侧为环城西苑，离西安火车站也近，周边有大庆路小学、市一中等，项目西侧也规划有教育用地。
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