保利“杀疯了”，232亿拿下双地王！

今天上海第六批次土拍落槌，三宗地块揽金235.14亿元，创下今年单日土拍纪录。

保利发展联合华润置地，161.2亿元拿下杨浦滨江地王，打破板块总价、单价纪录，成为近三年的“上海总价地王”。

随后保利再度出手，联手徐汇城投70.6亿拿下徐汇康健地块，压哨击败中海、招商。

远东宏信联合新城公司，斥资3.34亿拿下奉贤新城地块，容积率仅1.05为别墅而生。

有趣的是这三块地都是由商办、工业转性而来，标志上海土拍“存量转身模式”成为主流。

而高总价门槛、高运营难度，也让这些足以扭转市场的核心地块，成为头部央企、国企角逐的舞台。

保利梅开二度232亿抢下“双地王”后，下半年上海楼市，从今天起有了全新价值锚点。

01

保利+华润联手，拿下杨浦百亿地王

今天最热门的一块地，毫无悬念是位于杨浦的百亿地王，由三幅子地块组成。

这片土地的前身，是有"小南京路"之称的八埭头老商圈，搁置多年后迎来功能重构，这次原商办用地拆分成两宗纯住宅地块。

两宗纯住宅用地容积率2.3和2.39，还有一宗商业用地03A2-01面积只有9234㎡，容积率1.1。

它的住宅体量达到约14.8万㎡，是今年最大体量的滨江住宅供应，意味着超200亿的超级货值。

同时这还是近年罕见的一线滨江地块，直线距离黄浦江最近只有200米，抬板后中高区享受“陆家嘴三件套”江景视野——

这座杨浦滨江版“汤臣一品”，将大幅拔高板块区域上限。

去年以来，滨江大地块的操盘逻辑被反复验证，大家都想复制华润置地澐启滨江高举高打的“大盘奇迹”。

4组竞买人都是上海楼市最强“即战力”：中海、保利&华润、招商&越秀&瑞城、金茂&建发。

为什么仅有4组竞拍人？起拍总价118.68亿元，实力央企、巨头国企才有能力参与。

我们也在近年首次看到保利联手华润参拍，并且还集齐了保利、招商、华润、中海、金茂五大央企。

经过219轮出价，最终保利&华润以161.2亿元杀出重围，成交楼板价约115400元/㎡，溢价率高达35.83%

两家央企首次联手，就创下3项全新纪录：

一是打破近三年上海土拍总价纪录，是市场苦等三年的首宗百亿级地王。

二是打破杨浦滨江的历史总价纪录，超越中信泰富地块114.39亿总价。

三是打破杨浦滨江的土地单价纪录，引领板块楼板价首次进入10万+时代。

多家央企真金白银的参与，本身就是对核心地段积极看好的信号。而保利发展+华润置地的强强组合，非常值得市场期待。

保利发展是市场公认的“杨浦王”，从外滩序、外滩启到外滩曜先后落子多个项目，牢牢把控定价权。

6月23日六批次名单刚挂出，保利第三天就发出八埭头的招标预公告，对这块地可以说是势在必得。

华润置地则是成熟的“大盘操盘者”，近年翡雲悦府、澐启滨江都是全国销冠级别的“200亿级大盘”。

这块地包含住宅+商业，同时又是一块具备差异化定位的滨江大地块，华润置地的操盘经验将加分不少。

近年在上海首次联手的保利发展、华润置地，接下来将如何分工、操盘，都将是行业级看点。

02

保利梅开二度，摘得徐汇康健地块

在兵家必争的徐汇，本次也迎来重磅的康健地块出让。

这块前身是冠生园食品厂，也是著名大白兔奶糖的诞生地，2014年工厂搬离后沉睡十余年。

今年4月调规、6月获批，最终拆分成住宅、酒店、公共绿地三宗用地，其中住宅部分建面约6.43万㎡，成为今天土拍的主角。

从位置看，它几乎是为高端改善而生：双轨交+临近公园+成熟商圈。

12号线、15号线双轨步行可至，上师大附小、世外小学环伺，北侧就是鑫耀中城成熟商圈，非常适合打造高端住区。

更重要的是，康健板块断供近5年，积累了大量的内生置换需求。

上一个新盘还要追溯到鑫耀中城，当年均价只有10.45万/平，如今挂牌价已经稳居14万+。

但这块地操盘难度很大，对资金和运营要求极高：配套酒店要求自持运营、3300㎡社区公共配套、外立面受风貌管控。

同时起拍价高达56.7亿元，将中小房企拒之门外，最终4家组合参与角逐：招商、保利发展&徐汇城投、中海、象屿&建发。

经过96轮角逐，保利再次笑到最后，70.6亿拿下徐汇康健地块，溢价率24.51%，可售楼板价约11.56万/㎡——

这也意味着，预期售价至少在16万/平，超越板块二手标杆

上午先联合华润置地斥资百亿拿地，下午又击败招商、中海抢下徐汇康健地块，保利梅开二度，储备货值遥遥领先所有房企。

而这一切都有迹可循，他们早前就已经开启两块地的招标，今天完全是势在必得的态度。

接着就看信心十足的保利，将如何再次为徐汇带来惊喜，大家可以期待下。

03

远东宏信出手，托底CBD低密地块

今天另一块地块，位于本地改善需求的奉贤新城，这也是2026年奉贤新城出让的第一宗纯商品住宅用地。

地块位于奉贤新城的CBD地段，就在区域核心龙湖天街的南侧，距离地铁5号线奉贤新城站直线仅约500米。

同时这里改善置业需求旺盛，前期热门楼盘龙湖·御湖境、贝涟C1都聚集于此。

而这宗地真正有意思的地方，在于它的"变身"：上半年经历了颠覆性的规划调整：

由商业商办混合用地调整为二类住宅组团用地，容积率由3.8大幅下调至1.05

要知道在本地改善为主流的市场，这块全上海都罕见的低密地块，产品想象空间很足。

远东宏信联手本地国企新城公司，总价33372万元拿地，楼面价20600元/㎡。

远东宏信在地产圈并不陌生，这以融资租赁为主业的创新金融公司，通过"远东宏信出资+开发商代建"的合作模式，在一二线城市多次拿地开发。

近年他们联手龙湖智造，打造过北京·龙湖宸翰、杭州·龙湖观潮揽萃府等多个项目，而龙湖也是长期深耕奉贤新城。

北京·龙湖宸翰实景图

因此业内普遍预计，远东宏信大概率将引入龙湖龙智造负责全程代建代销，代建巨头将首次布局奉贤。

到底是哪家开发商整体运营，究竟会拿出怎样的产品，总爷将持续关注。

04

供地逻辑剧变，核心地段存量转身

今天这场土拍，除了开发商对核心地块的渴求，总爷更关注到一个信号：

核心地段的供地逻辑，正在从“挤牙膏模式”进化为“存量转身模式”。

过去几年在上海核心地段，由于开发和规划较早，留给住宅开发的空间非常有限，也因此带来很多不规则的“迷你地块”，也很难形成大社区的居住氛围。

而今天这场土拍很有意思，三宗地的都是由存量转化而来：八埭头地段是商办改宅，康健地块是工改宅，南桥地块则是商办改低密。
把原来算不过账的商办、工业指标，转化为更高溢价、更快兑现的住宅用地，本质上也是对土地价值的重估。

与此同时我们也能看到，央企巨头们正在加码对核心地段的布局：今天杨浦滨江、徐汇桂林公园地块，都拍出了超越市场预期的高价。

在总爷看来，房企的投资逻辑收敛到极致：与其把子弹撒向一堆看不清的城市，不如全部押进少数城市的少数好地。

而上海则是这个共识的最大受益者，上半年卖得最好的华润、招商、保利、中海四家全是央企，土拍市场抢得最凶的也是他们。
随着“双地王”争夺落幕，保利将开启今年在上海的“封神之旅”，更激烈的高端产品竞争也即将开启。

对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。