上海
今天下午，上海六批次土拍收官，三宗地块揽金235.14亿元。
上海六批次土拍结果
最大看点无疑是杨浦滨江八埭头地块——161.2亿成交，住宅楼板价突破11万/平，成为近三年上海公开市场总价第二高的宅地（仅次于2023年中海龙华地块），也是今年新晋总价地王。
保利发展联合华润置地，经过219轮激战，击败中海、金茂&建发、招商&越秀&瑞城等竞争对手，拿下这幅重磅地块。
插播一个有趣的信息，今日北上广三地同时土拍，并且热度都不低。其中，北京朝阳酒仙桥地块，招商、越秀、建发、保利、中海、绿城6家房企抢。历经254轮，由中海地产拿下，46.814亿元、溢价25.84%、楼面价约8.11万/㎡。而广州荔湾的地块，则由绿城拿下，16.86亿元、溢价高达40.97%。
说回上海，保利发展，成为今日最大赢家。
01
为什么是保利&华润？
这幅地块起拍价就高达118.68亿，距离黄浦江仅200米，南向高区可完整俯瞰陆家嘴三件套。
4组头部央国企厮杀到最后，只剩中海与保利&华润两家叫价。 最终，保利&华润以161.2亿拿下，距中止价仅差约5亿元。
地已拿下，我关心的是，保利&华润联合拿地后，谁来操盘？
保利深耕杨浦多年，从外滩序BUND45、BUND88到保利外滩曜，已在杨浦滨江形成外滩系产品矩阵。华润则在滨江豪宅领域同样经验丰富——前滩、后滩、苏河湾，多个地标豪宅出自华润之手，上半年澐启滨江更是包揽上海楼市半年度三冠王。
两种可能：
1. 分区操盘：八埭头地块分东西两幅，保利操盘一幅、华润操盘一幅，各自发挥优势。
2. 一方主导：考虑到保利深耕杨浦的地缘优势，华润或许选择财务投资角色
无论哪种模式，这都将是两个巨头在上海核心区的首次深度合作。
02
大保利为何如此激进？
上半年，保利在上海已拿下4宗地块、权益金额85.91亿元，是年内拿地数量最多的房企。但核心区仅有长宁中山公园、虹口欧阳路两宗，其余均在外围。
与此同时，保利上半年全口径销售额155.01亿元，已被招商、华润反超。
重仓核心区，成了保利的必然选择。核心区地块去化可控、利润空间更高，更重要的是，未来核心区大体量地块愈发稀缺。与其分散押注小地块，不如集中火力。
八埭头地块，正是大保利在上海核心区的关键一步。
03
八埭头的前世今生
八埭头，杨浦滨江的核心地块，行业都熟知背后的复杂故事。
这片区域曾是上海近代工业的发源地，也是杨浦滨江旧改的重中之重。从政府收地到规划调整，历时多年。如今，美团、B站、抖音等互联网总部聚集于此，数万产业人群的居住需求持续释放。
对于八埭头地块，“终加冕”三个字再合适不过。
杨浦滨江地块实拍
04
未来怎么卖？
八埭头地块住宅体量超6万方，内环内罕见。地块分东西两幅：
西侧地块：前排景观无遮挡，饱览陆家嘴天际线，或打造抬板江景大平层，售价有望冲击17万+/平。
东侧地块：前有八埭头滨江园遮挡，或排布高层与小高层组合，搭配部分中小户型，定位高端改善，价格或锚定16万+/平。
项目还将配建商业、酒店和民生配套，未来将形成文商居综合体，补足片区配套短板。
05
外冷内热，格局不变
六批次土拍再次印证申度君上半年反复强调的观点：房企宁愿高溢价重仓核心区，也不愿在远郊赌规划。
杨浦八埭头、徐汇桂林公园，两宗市区商住地块均高溢价成交。奉贤新城地块则由地方国企托底。
总价较高的优质地块，联合体拿地已成常态。 既能分摊资金压力，又能实现能力互补。
下周上海七批次土拍将接踵而至，虹口北外滩及浦东张江地块热度颇高，最终花落谁家，敬请关注。
申度点评：
保利发展今天的出手，不仅是补仓核心区，更是在上海顶级地段的战略卡位。八埭头地块能否成为杨浦滨江的标杆项目，保利的操盘能力将经受考验。
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