广东
广州土地市场，精彩继续！
今天，海珠琶洲南、荔湾聚龙湾、南沙万顷沙三宗涉宅地块同步挂牌，起拍总价超96亿元，将于8月28日限时竞拍。
三块地挂出来，不少人第一眼估计会先盯着市中心的琶洲地块看。但我反倒觉得，最值得关注的，是南沙万顷沙这宗地块。
先说说这块地为什么重要。
今年6月初，南沙发布“南十条”，明确提出推行现房销售承诺制、研究逐步取消预售制。不到两个月，政策就在土拍市场上落了地。
2026NJY-3地块，位于珠江街道五涌南侧，计容建面近23.9万㎡，起拍价19.07亿元，折合楼面价7980元/㎡。
当然，我们关注的不是这块地素质怎么样，而是这块地是广州首个在拍地时就要求必须现房销售的项目。
出让条件写得很直白：项目实行现房销售承诺制及延长土地出让金分期缴纳期限。
短短一句话，极具巧思：现房销售是硬性要求，直接把交付风险从购房者端转移到房企身上，以前靠画饼讲故事拿地卖房的路子，在这儿彻底走不通；而分期缴纳土地出让金，则给房企留足了资金周转的缓冲，不至于因为现房占用周期长，直接被资金门槛挡在门外。
对南沙来说，这步棋走得很准。万顷沙一直是南沙产业落地的主力片区，住房需求跟着产业人口走，但过去几年市场对期房的顾虑始终没完全散。现房销售相当于直接给片区做了信任背书，既能吸引稳健型房企进场，也能给观望的购房者吃下定心丸。
△万顷沙（图源：品鲜万顷沙）
更值得琢磨的是，南沙这波试点，其实是在给广州全市的预售制度改革探路，后续会不会向更多片区铺开，很大程度要看这宗地的市场反馈。
说完制度试验场，再回头看市中心的“硬通货”——琶洲南石榴岗地块。
这宗地从规划调整到配套加持，处处都透着诚意。
去年因为“商改住”，地块引发了极大的争议，其容积率从5.0一路降到3.43，如今又降到2.98；限高从100米降到80米。
除了配建12班幼儿园，还要建2000方商业加社区邻里中心，日常消费、社区服务基本在家门口就能解决。
不过真正拉高价值预期的，是地块附带的配套“大礼包”：
据透露，地块将对口琶洲省实，北侧还规划了双向六车道的黄埔涌桥，从海洲路能直达磨碟沙，等于把琶洲核心区的通勤距离又缩短了一截。加上“成交即交地、交地即拿证、拿地即开工”，几乎给房企扫清了所有前期推进的障碍。
60.56亿的起拍总价，折合楼面价约4.62万/㎡，直接锁定未来高端改善的定价。
从前几天曝光的地块的规划效果图来看，地块整体设计还是很吸引人的。
△地块规划效果图
据悉，目前中海、保利、越秀、金茂、绿城几家头部房企都在暗中跟进，竞拍当天大概率会有一场拉锯战。
对琶洲而言，这宗地不只是补了新房供应，更是用学区、交通、低密三重利好补全了居住短板，进一步夯实了片区的房价支撑。
最后是荔湾坑口聚龙湾地块，这是白鹅潭核心区的一宗商住混合用地。
看似门槛不高：计容建面8.52万㎡，容积率5.0，限高150米，起拍价16.45亿元，起拍楼面价约19306/㎡。
但加上配建5500㎡安置房、1.8万㎡商业商务安置物业、5670㎡配套地下车库，再加上场地遗留工程要额外支付1681万元处理费，真实开发成本要高出不少。
所以，这宗地更像是白鹅潭城市更新的一环，带着安置物业、带着场地遗留问题出让，把旧改收尾和土地供应打包推进。
不过聚龙湾作为白鹅潭连片开发的核心节点，这宗地入市，有望加快片区城市界面的更新速度，也将给白鹅潭的商住市场补了新鲜供应。
看完今天挂牌的这三宗地，可以发现它们刚好踩中了广州下半年楼市的三条不同路径：南沙探路制度改革，琶洲兑现核心区价值，荔湾推进城市更新。96亿的起拍总价，看似是常规的土地供货，实则每一块都带着明确的政策导向。
8月28日，会带来怎样的火花？我们拭目以待！
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