疯狂抢地、暗中降价！上海实地调研揭秘：楼市到底还会不会普涨？

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上周刚刚结束上海楼市调研，赶紧来个大家分享。

在分享前7月28日北、上、广三地土拍值得先给大家聊一下，和我们上海调研的分享也有关系。

7月28日 这一天 ， 北京、上海、广州 同日土拍，国央企集体出手 。

先看 北京 ：朝阳酒仙桥宅地，招商、越秀、建发、保利、中海、绿城6家头部央国企线上线下累计254轮竞价，最终中海46.814亿元拿下，楼面价8.11万/㎡ ， 均 创今年北京土拍新高 。

再看 上海 ：杨浦滨江八埭头地块，保利+华润联合体激战219轮，以161.2亿元拿下，楼面价破10万/㎡， 成为 上海年度总价“地王” 。徐汇康健地块 ， 保利 96轮竞价70.6亿元 拿下 。

还有 广州 ：荔湾花地湾地块，保利、越秀、中海、绿城、珠实5家50轮竞价后绿城 溢价40.97% 拿下。

这虽然不是约好的，但 从北京254轮 拍 ，到上海219轮 拍 ，再到广州41% 的 溢价 ， 只能说头部国央企聚焦一线核心抢地的趋势越演越烈了。

这背后是什么？其实之前我们很多文章表达过一个观点，一方面是 房企资金量不足 ，只能好钢用到刀刃上，没条件撒胡椒面雨露均沾了，这也意味着 今年大部分城市的收入都会更紧张。

另一方面，还是 前端新房销售及回款不太好 。

原因有两个 ：

一个是 新规产品被二手房拖累 。

新规产品在得房率以及交付标准全面碾压二手存量房，二手只得降价跑量，跑的多了就拖住了新规产品的销量。

另一个是 自住群体继续观望。

目前投资客户已经难寻踪迹了。市场主要购买力是自住的刚需和改善。而二手房价止跌不明显，导致他们担心自己买入之后会下跌，所以一直在等待更好的买入时间。

以上两点是导致新房市场销售压力大的原因。

而新房销售压力大就导致 房企拿地只能聚焦一线核心，更导致能拿地的房企就只有这几家。 我们在之前的文章也写过，因为也只有它们现在还可以轻松拿到便宜的资金。

这一定程度上也是一个 负向的反馈 。

如何打破这个负向反馈。 目前上海楼市给出了生动的答案。

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上周米宅刚刚结束了2026年的上海楼市的调研。有几点需要给大家汇报：

第一点，上海二手房连续5个月成交持续在2万+之上，但房价也仅局限在局部核心区的止跌。

二手持续2万+的成交量，如果是放在2016年、2020年已经是一轮新行情启动的量了。

但现在仅是局部核心区止跌。可见此次中国房地产市场的调整对居民端对买房信仰的影响是巨大的。哪怕是在过去26年涨幅倍数在24-26倍的魔都。

既如此为什么量还能持续保持，我认为主要的原因是 上海二手房价确实跌到位了。

我们看了徐汇、长宁、闵行、松江的几套二手房，算了一下租金回报率基本都是2%以上，现在按揭商贷也才3.05%而已。

甚至徐汇、静安、杨浦的一些 老破小 租售比甚至可以达到 4% 了。

这种情况下，买房确实比租房更有吸引力。

这也是为什么米公子在其破竹财富圈关于国内房产最新研判如下——

一定程度2026年买上海核心区是抄底逻辑。

结合我们此次调研，我觉得还可以加个定语，就是2026年买上海核心区的 次新房 是抄底逻辑。

目前二手房成交还是 以价换量 的，能快速成交还是要靠 房东 舍得割肉。当然黄埔、静安、普陀、杨浦的外环内的一些小区成交价确实是上涨的，但不是普遍现象。

换房群体正在支撑上海楼市的热端。

结合我们前面的内容，目前自住的刚需、改善群体选择继续观望，导致大多数城市楼市成交量起不来。

可是上海不一样。上海二手房能持续成交量在2万+，就是因为上海有巨大的换房需求。

而换房群体低卖也能低买，所以割肉割的也爽快。

为什么广大二三线城市二手房成交不行？因为很多人不用卖掉老房子就能再买一套，一定程度上就减少了成交量。

归结原因， 一个是房价没有贵到必须卖了才能买。一个是新房供应量还是太大。

这也是绝大多数城市楼市下行趋势还未改变的原因之一。

而这两点上海都没有，上海外环内，尤其是内七区，一个普通人没有之前老房子做跳板很难买得起。

另外上海新房70%的供应量都在外环外。而我们此次调研70%的行程都安排在了外环内，因为是暗调真的是被环内各大销售中心的销售员虐到想哭。

后续我们会把环内项目汇总梳理，在内部社群分享。

第三、上海外围远郊的新房市场基本是“死掉“的。

比如奉贤新城、青浦新城、嘉定新城、 松江新城 、 临港新城以及浦东外围等。

当然全国都一样，甚至更严重，因为二三线现在已经没有远郊市场了。

而上海作为能虹吸全国购买力的一线城市， 目前其远郊新房项目流行一种“倒拿钱”的促销方式，简单说就是买一套房开发商再返几十万现金。

为什么会出现这种情况呢？

就是房价已经降了一轮的，低单价、低首付已经没有吸引力了，但是 新房受限于备案价不能自主控制 ， 再降空间有限了，于是就用这种方式，先让客户以买，银行贷款下来之后，开发商再返一部分给购房者，相当于进一步降价。

这种方式对购房者最大的风险就是 买错房 。

可是能上这种手段的项目，不可能是好项目的。 所以买这种房子本身就是风险。

结合我们的调研，外围远郊的新房价格还没到底。大家千万别为了几十万可能的空头支票而上车。

幸好现在上海外环外还未放开限购，很多外地人想掉坑都没办法。一定程度上也算是保护了这些人。

那么未来上海外环外有没有可能放开限购呢？

结合我们的调研，我们的观点和上海本地从业者观点不同，我们认为今年放开的可能性比较大。

因为作为能虹吸全国购买力的上海，有些库存也是需要去化的。

如果放开，大家一定要谨慎选择。有些房子虽然在上海，但其房产价值根本体现不出“上海”。

第四 、 上海外环近郊新房市场是目前最活跃的， 比如徐泾、南翔、颛桥、南大等，总价段400-800之间， 更具体的调研内容，我们会在我们的内部社群持续更新分享以及上海买房建议。

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来源：米宅（ID：MizhaiPlus）

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