给杨浦地王泼盆冷水：杨浦东外滩已经不如徐汇田林康健？

昨天杨浦出了地王，都挺高兴的

开发商一致看好上海核心资产，确实是好消息

环二也发了解读（《上海这次真的掏空家底了》），大家都希望上海变好，环二也希望上海变好，大家都在上海买房环二才有饭吃

杨浦人民更开心，压抑了很久的情绪释放了，杨浦终于崛起了

文章下阴阳环二的留言我也没介意，让大家高兴高兴没什么

直到晚上直播才发现情况不对，各个媒体解读太夸张，把大家带偏了

直播刚开始就有人提问说土拍会不会让杨浦二手房涨价

后面都精确到数字，涨价100万

环二希望大家在上海买房，但是不希望大家买错

所以还是劝大家理性一些，八埭头地块被高估了

带不动杨浦房价

过去十几年土拍经常推高房价，地价越来越高，成本越来越高，房价肯定要涨

问题是杨浦滨江地价没涨啊

总价161亿元很夸张，是因为面积大，楼面价10万不算夸张

之前就有很多地块接近10万

尤其是保利外滩曜，容积率2.5，楼面价也达到了9.5万

八埭头地王有自持商业、酒店10157㎡，扣除后实际楼面价11万左右，确实比之前高了

地块位置更好，又有地王名头、杨浦人乡愁、江景三重溢价，楼面价提高1万左右是合理区间

并不意味着杨浦滨江地价整体提升

一个普通高中转学进来一个天才，考了北大，能说明这个高中教学水平提高吗

换句话说，这个价格是预期内，不是超预期

新房开出来比别的项目贵，也不会带动其他楼盘涨价；反而会分流高总价客户，其他楼盘大户型更难卖

现在是存量时代，购房需求不会因为一个地王凭空增加

上面这个问题更好解释，华润+保利为什么不去抢徐汇那块地，是因为徐汇那块地更贵

徐汇地块看起来溢价率低、楼板价低，是因为起拍价太高、自持商业太多

徐汇地块住宅部分起拍价达到了82988元/平，杨浦地王起拍价78053、79996元/平

如果徐汇地块起拍价定低一些，也会有更高溢价率，文字游戏没意思

杨浦地块自持部分面积只有6.43%，徐汇地块自持部分高达35.86%

扣除自持后，反而是徐汇地块楼面价更高，达到了11.56万

如果楼面价代表开发商预期，那只能说徐汇地块预期更高

徐汇地块在康健，是徐汇的二三流地段；杨浦八埭头地块是核心中的核心，独一档

上了同一张餐桌，更说明了地倾西南

开发商眼睛不瞎，不会听到地王就当冤大头，出价是理性的

八埭头地块看起来更好，一江一河核心区、中央活动区、内环内、有江景

但是这些东西不能当饭吃

除非做汤臣一品这种顶豪，否则卖房时还要靠实打实的配套

八埭头地块这方面输的彻底

原来是真正的一号项目，美国波特曼设计的超级综合体，有住宅、有大型购物中心、有海派风格步行街、有五星级酒店、有超甲级写字楼

八埭头原规划

问题是现在这些都没了，全改成了住宅

原来指望你带飞杨浦滨江，结果你先卖地走人，整个东外滩核心区没配套了

渔人码头聊胜于无，合生汇太远，能不能建好还不好说

逛街得去虹口，白玉兰或者北外滩来福士

现在三四百万的新房家门口都有商场，八埭头项目最起码两千万，逛街还得开车去外区，是不是有点过分

地铁就一个4号线，对于这个价格的房子来说不算突出

杨浦核心资源是教育、医疗，但是八埭头附近都没有

比较近的学校是怀德路一小、市东中学，都很一般

最近的医院是虹口的中医医院，杨浦的综合医院都有一定距离

徐汇大白兔地块虽然在内环外，离优质医院反而更近，第六人民医院只有1公里

2、3公里内的医疗资源更是发达

商业上对面就是鑫耀光环，还有隈研吾设计的剧院等等；还有12、15号线双轨交，桂林公园、康健园等绿化

康健田林一带是传统居民区，其他生活配套非常丰富，沃尔玛、徐汇日月光、第八人民医院、田林路商业街等等不计其数

产业上差距也不小，杨浦滨江南段全建成，办公楼全部租掉，号称会有20万高收入群体

漕河泾现有就30万，不用等大饼了

如果只讲生活便利度，徐汇康健地块完胜了

买到八埭头唯一的骄傲是，我家有江景

综合权衡之下，开发商给出了自己答案，楼面价

当然也不能这么看，楼面价说明不了一切

地理位置、规划能级还是东外滩更高，不能直接说徐汇康健超过东外滩

未来极有可能是八埭头新房更贵一点，楼面价更低、房价更贵，开发商利润更高

原因也很简单，风浪越大鱼越贵，投资越大回报越大

八埭头地块面积太大，之前就传出至少投资195亿元

这个门槛拦住了大部分开发商，华润也得联合保利才能吃下

徐汇大白兔地块投资少，利润空间应该更小，楼面价卷到极致

其实八埭头是两个独立地块，完全可以分拆上市，降低门槛

这样参拍企业会更多，楼面价也可能更高

杨浦之前的地块都两三万方，即使八埭头地块分拆，也比之前的项目大

分拆只有一个坏处，总价低了，引发不了这么多讨论，搞不了大新闻

杨浦滨江靠三个互联网企业卖了几十个楼盘，大家疲惫了，需要新的故事

地王就是最好的故事

起拍价定的比徐汇还低，也容易拍出来高溢价，增加火爆效果

操盘很高明，点赞

当然不是说不看好八埭头地块，项目优势还是有，一江一河值得期待

只是不要盲目跟风

想去买房的朋友盲目加价，想要卖房的朋友盲目提价，那你就真当韭菜了

环二一直想说这句话，地段非常好、规划非常好，跟房产保值是两回事

很多好地段房价透支了，未来不一定跑赢大盘

你们家房子或者正在关注的区域、楼盘、小区能不能跑赢大盘？

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